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鄰里購物策劃管理:如何正確地規(guī)劃一個購物?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 945 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
  

  鄰里購物策劃管理:如何正確地規(guī)劃一個購物?

  通過規(guī)劃的購物(planned Shopping center)去實現(xiàn)一個項目的整體設計思路和后期運作是非常值得提倡的。并且,以均衡配置(balanced tenancy)為基礎,把各種設施做到較優(yōu)化的標準,這無疑將有利于保障該購物未來的服務水平。   

  規(guī)劃購物的位置、規(guī)模和商家組合與其所在的商圈有關。并且,一個典型的購物是通過擁有一家或一家以上的主力店,以及各種各樣的小的租戶而構成。在一個特定的商圈內(nèi)提供潛在需要的供給才是有效的定位,然后通過均衡配置,規(guī)劃的購物的商店在所提供的商品必須做到在品種和價位的相互補充,以滿足周圍不同消費群體的全面需要。為確保均衡配置,購物通常需要先確定出各類零售商在總面積中所占的比例,限制每個商品類別的數(shù)量,而不是平鋪式的重復(即使同一類別不同品牌之間具有互補性,但必須考慮不同種類間的互補)。同時,對于一些租戶必須作為自己長期的租戶,另外還必須嘗試一些新的品牌,作為觀察或更替對象(更換位置或更換品牌),加強內(nèi)部競爭機制的建立。
  
  規(guī)劃的購物主要包括三種類型:區(qū)域購物、社區(qū)購物和鄰里購物。
  
  區(qū)域購物(regional shopping center),是指大型購物設施,有著相當大的區(qū)域市場占有率。它至少需要包括一家大百貨公司(每個不低于1萬平米),并有50~150家甚至更多的零售店。區(qū)域購物的商品以零售為導向,品種組合廣而深,同時在客戶服務方面做到周到有效(必須強調(diào):無效的服務會顯得更糟糕),幫助顧客很好的享受到購物的樂趣。如此標準的購物能夠服務的區(qū)域人群可以達到10萬以上,并且區(qū)域人群的服務半徑通常不是指等半徑“圓心理論”,更確切的計算是需要滿足周圍居住者或附近工作者到該驅(qū)車30時辰以內(nèi),平均購物車程不應超過20時辰。另外,如果對于一個具有同樣距離可選擇的購物者而言,距離市區(qū)較近或較為成熟的購物更有競爭力。因為,從購物者心理感受而言,滿意度和身份對等度導致在選擇方面更加主觀。
  
  特大購物(megamall),是區(qū)域購物的派生形式。比如,位于北京西四環(huán)四季青橋附近的金源燕莎Mall。特大購物營業(yè)面積超過10平方米,而且可以覆蓋更大的商圈(否則,商戶的經(jīng)營收入無法滿足)。例如,美國現(xiàn)有380家左右的特大型商業(yè)城,其中包括位于明尼蘇達州布盧明頓(Bloomington)的巨大美利堅Mall。該購物擁有4家主力店(布盧明代爾、梅西、諾德斯特龍和西爾斯),超過450家專業(yè)店,一家有14個放映廳的影劇院,一家健身俱樂部,52家餐館和夜總會,世界的室內(nèi)娛樂場(Knott’s Camp Snoopy),以及12000個停車位(購物總占地面積約42萬平方米)。但這個例子并不是告訴我們該如何組合業(yè)態(tài),較主要的需要看到這么龐大的購物未來能夠服務的消費人群來源。Mall of America就是通過各種具有合適預算水平的商店,從折扣店到中高端商店再到高端商店,它每天平均接待20萬人次。
  
  社區(qū)購物(community shopping center),是指中等規(guī)模、規(guī)劃的購物設施,擁有一家百貨公司的分店(包括傳統(tǒng)百貨公司或折扣百貨店),以及一些小的商店還有大型專業(yè)店(類似超市)。它所提供的功能多以便利購物為導向,品種結構比較適中,消費者主要來自于附近居民區(qū)(人口規(guī)模在2萬~10萬之間)。社區(qū)型購物比鄰里具有更加完善的長期規(guī)劃。例如,商店的配置通常更均衡,更可能使所有租戶分攤促銷的費用。目前,在北京東四環(huán)沿線形成的商業(yè)體(美羅城、CBD東都、燕莎奧特萊斯、迪卡儂等)比較符合這種特征,他們依托城市快速交通便捷條件,吸引目標更為明確的(即強烈地激發(fā)消費者前往購物)顧客,更好地與區(qū)域購物或市區(qū)商業(yè)競爭。另外,大型家居店更符合條件,因為廣闊的購物空間和地展示效果更能吸引人,這些遠比在市家具購物商店的產(chǎn)品更齊全,價格也相對便宜。
  
  鄰里購物(neighborhood shopping center),是指一種以超級市場或藥店作為商店的購物設施。的其他零售商還包括面包房、干洗店、文具店、理發(fā)店或美容店等,這類向居住或工作在附近的消費者提供日常生活便利品。該鄰里購物所服務的消費人群在3000~50000人即可。鄰里在新加坡比較普遍,而且每個社區(qū)以鄰里所提供的服務為基礎。但在目前中國市場,更為適應的形式可能更接近帶狀分布,或者可以直接稱為建筑底商或裙樓,但這也通常需要具有一定的建筑規(guī)模和適合各種業(yè)態(tài)的不同建筑要求。只不過在國內(nèi)不是非常普及,這也正是因為在所有項目開發(fā)之前未能做到很好的客群定位,業(yè)態(tài)缺乏很好的組合,并且多數(shù)情況是按照出租人或承租人的個人意愿決定。
  
  也許很多人都不會想到,鄰里購物在美國的市場份額占到了2/3左右。較后,告訴大家一個實際操作中的經(jīng)驗,一個定位好的購物完全可以超過因地理位置影響所產(chǎn)生的收益。

 

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