商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策劃：購(gòu)物經(jīng)營(yíng)管理的模式

　　經(jīng)營(yíng)管理從表面上看好象是一種極為靜態(tài)的后勤作業(yè)，在既 有的制度范疇，設(shè)定組織架構(gòu)，一切按計(jì)劃執(zhí)行，經(jīng)營(yíng)管理的職 責(zé)似乎是組織和制度的運(yùn)作后的消極把關(guān)作業(yè)，只要年終業(yè)績(jī)達(dá) 到預(yù)期計(jì)劃目標(biāo)，則經(jīng)營(yíng)管理的人員大功一件，完成任務(wù)。但積 極的經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)采取進(jìn)取的管理策略，在組織運(yùn)作過(guò)程中力求創(chuàng) 新，使經(jīng)營(yíng)的組織體注入動(dòng)力，同時(shí)使經(jīng)營(yíng)者降低風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管 理者應(yīng)發(fā)揮多角化經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，防止因商店數(shù)量甚多、經(jīng)營(yíng)面積 擴(kuò)大、產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)管理的盲點(diǎn)，使競(jìng)爭(zhēng)的有利因素反轉(zhuǎn)為不利因 素。所以應(yīng)不斷地創(chuàng)新、發(fā)揮多角經(jīng)營(yíng)特色，為有效的經(jīng)營(yíng)管 理，奠定穩(wěn)定的基礎(chǔ)，使經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)消減于無(wú)形。

　　購(gòu)物的經(jīng)營(yíng)管理為適應(yīng)各種不同性質(zhì)及規(guī)模，多設(shè)計(jì)不同的執(zhí)行模式，企業(yè)以堅(jiān)強(qiáng)的組織架構(gòu)來(lái)執(zhí)行復(fù)雜 的經(jīng)營(yíng)管理任務(wù)。但是組織構(gòu)架功能的需求，并不在于呈現(xiàn)其應(yīng)有的組織，而是依賴專業(yè)人員有效地執(zhí)行，才能呈 現(xiàn)其應(yīng)有的功能，這些行政管理的成本，必然采取不同的方式轉(zhuǎn)嫁到每個(gè)商店的經(jīng)營(yíng)成本中，因此應(yīng)講究精簡(jiǎn)、有 效的組織架構(gòu)。其經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)模式的建制原則如下：

　　1、充分掌握管理的必要事項(xiàng)。

　　2、組織架構(gòu)精簡(jiǎn)、有效率，制定明確的工作職責(zé)表。

　　3、結(jié)合橫向獨(dú)立組織，避免組織過(guò)于龐大。

　　4、設(shè)立任務(wù)性、功能性組織，取代常設(shè)單位，于任務(wù)完成后解散。

　　5、賦予組織彈性、充分授權(quán)。

　　6、制定報(bào)表系統(tǒng)流程，輔助組織管理。

　　7、采用協(xié)力廠商，購(gòu)物管理機(jī)能外包。

　　基于前述原則，購(gòu)物于確定業(yè)種之后進(jìn)行購(gòu)物整合分析，并配合任務(wù)性編組確定組織架構(gòu)安置人事， 開(kāi)始執(zhí)行功能時(shí)間表，逐漸推展。

　　一、組織架構(gòu)

　?。ㄒ唬┵?gòu)物組織架構(gòu)完成后，依原有的開(kāi)發(fā)小組組成總管理處，管理處是一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理決策，隨著購(gòu) 物的開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)搭建一個(gè)管理效用導(dǎo)向的組織架構(gòu)?？偣芾硖幙捎煽偛眉懊貢?shū)群組成，秘書(shū)群采用具有專業(yè)能 力的專職人員，初期可為總裁的智囊團(tuán)，未來(lái)可聘任于各相關(guān)組織部門，由于初期投入開(kāi)發(fā)工作，熟悉完整的開(kāi)發(fā) 過(guò)程，有利于未來(lái)專職業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

　?。ǘ┛偣芾硖幭略O(shè)3個(gè)主要部門：開(kāi)發(fā)、行政管理、承租人委員會(huì)。這3個(gè)部門并非立即成立，必需視發(fā)展階 段逐期組成，在整體發(fā)展期間，至購(gòu)物開(kāi)始營(yíng)運(yùn)，在前置規(guī)劃的開(kāi)發(fā)程序中，研究在哪一個(gè)必要階段配合組織功能組成。

　　1、開(kāi)發(fā)部：

　　為購(gòu)物開(kāi)發(fā)前期功能性的編組，非恒久性組織，一旦購(gòu)物開(kāi)發(fā)完成，予以解散或延用優(yōu)良人才，參與 相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)。開(kāi)發(fā)部的功能在于執(zhí)行購(gòu)物的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，包括協(xié)助廠商的監(jiān)督、查核、驗(yàn)收，預(yù)算的有 效執(zhí)行，爭(zhēng)議的仲裁及開(kāi)發(fā)期間的管理運(yùn)作，并于開(kāi)發(fā)過(guò)程中吸收外來(lái)的資訊，隨時(shí)導(dǎo)正開(kāi)發(fā)的階段性成果。

　　購(gòu)物開(kāi)發(fā)初期，主題商店確定后必需配合開(kāi)發(fā)計(jì)劃，整合于開(kāi)發(fā)整體計(jì)劃中，各業(yè)種的需求也必需于開(kāi)發(fā) 過(guò)程中配合，因此事業(yè)發(fā)展組執(zhí)行各業(yè)種及主題商店在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)配合工程，及設(shè)備的適當(dāng)配置，配合電力 系統(tǒng)、公共設(shè)施及動(dòng)線規(guī)劃等細(xì)節(jié)作業(yè)。

　　2、行政管理部：

　　行政管理部門組織成立于購(gòu)物營(yíng)運(yùn)的倒數(shù)時(shí)間，行政管理部門是購(gòu)物的靈魂，通過(guò)它的有效控制，使 這個(gè)龐大的組織體運(yùn)作自如。購(gòu)物的行政管理任務(wù)大多為固定化、整體化，采取集中管理較具效力的功能，全 部歸納于行政管理。由于行政管理費(fèi)用必需分?jǐn)傆诟鱾€(gè)營(yíng)業(yè)單位中，因此組織效率為經(jīng)營(yíng)成功要件之一，其一般性 的組織任務(wù)為：

　?。?）安全警衛(wèi)：安全警衛(wèi)任務(wù)可采取外包協(xié)力廠商合作的方式，其優(yōu)點(diǎn)可避免組織過(guò)大，經(jīng)營(yíng)可有效控制， 又可精選專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)力執(zhí)行，而行政管理部門只要責(zé)成專人監(jiān)控、稽核其執(zhí)行效果。

　　（2）財(cái)務(wù)管理組：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)規(guī)劃、銷貨收入及支出管理，控制現(xiàn)金流量。

　?。?）維護(hù)保養(yǎng)組：財(cái)產(chǎn)設(shè)備使用前、使用中、使用后的管理維護(hù)，依季、月及年度等計(jì)劃性執(zhí)行。

　?。?）廠商咨詢顧問(wèn)：對(duì)各營(yíng)業(yè)單位所發(fā)生的各項(xiàng)問(wèn)題，提供有效改善建議。采取主動(dòng)檢查或被動(dòng)由商店經(jīng)營(yíng)者提出。

　　（5）行政管理組：除購(gòu)物日常事物外一切集中管理、績(jī)效較高的聯(lián)絡(luò)性工作，結(jié)合管理可獲得經(jīng)濟(jì)利益的事項(xiàng)等。

　　二、經(jīng)營(yíng)管理組織結(jié)構(gòu)模式建立的思考：

　　由于國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理觀念及方法處于起步階段，基于永績(jī)經(jīng)營(yíng)理念，結(jié)合國(guó)外類似購(gòu)物的經(jīng)營(yíng)者或聘請(qǐng)國(guó)外 專業(yè)經(jīng)理人，注重純熟的經(jīng)營(yíng)管理理念與方法，配合經(jīng)營(yíng)管理構(gòu)架及組織職能迅速有效地執(zhí)行。因此為達(dá)到經(jīng)濟(jì)有 效的目的，經(jīng)營(yíng)管理理念如下：

　　1、國(guó)際化：吸引國(guó)外投資者以技術(shù)合作，使國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理理念生根并塑造特殊的風(fēng)格。

　　2、永績(jī)經(jīng)營(yíng)：迎合社會(huì)化需求，結(jié)合社區(qū)發(fā)展建立形象，呈現(xiàn)永績(jī)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)企圖，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)效益。

　　3、共中求同的獨(dú)立自主的經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)：知名商店讓其呈現(xiàn)獨(dú)特性增加集客力，并總體經(jīng)營(yíng)管理整合為一致 性的服務(wù)品質(zhì)，以發(fā)揮全方位服務(wù)功能的組織架構(gòu)以執(zhí)行賣場(chǎng)管理、市場(chǎng)行銷、租賃管理等目的。

　　發(fā)展購(gòu)物 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　隨著改革開(kāi)放的不斷深入和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，我國(guó)的流通領(lǐng)域發(fā)生了根本 性的變化，原先那種少渠道、多環(huán)節(jié)、封閉型、分配式、官商化、大鍋飯、低效益，結(jié)構(gòu)不 很合理，功能十分有限，與產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的流通體制得到了徹底的改革。特別是積極借鑒 和引進(jìn)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、購(gòu)物等新興的零售業(yè)態(tài) 相繼出現(xiàn)，使我國(guó)的零售業(yè)態(tài)基本與國(guó)外接軌，促進(jìn)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足了人 民群眾購(gòu)物的需要。

購(gòu)物的發(fā)展有其客觀必然性和意義。隨著生活水平和文化水平的提高，消費(fèi)需求日益趨 向多樣化、差異化，消費(fèi)者購(gòu)物不再僅僅是購(gòu)購(gòu)商品以滿足物質(zhì)生活的需要，集購(gòu)物、娛 樂(lè)、休閑、獲取信息為一體以滿足多種需要成為一種潮流。購(gòu)物(Shopping Center)是一個(gè) 經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)、周密組織而建造的，由一系列零售、服務(wù)、娛樂(lè)企業(yè)和設(shè)施組成的商業(yè)區(qū)或 商業(yè)群。其齊備的功能配置、合理的布局結(jié)構(gòu)、先進(jìn)的設(shè)施手段、靈活的經(jīng)營(yíng)方式、宜人的 購(gòu)物環(huán)境等適應(yīng)了現(xiàn)代人的生活需要?？梢灶A(yù)言，購(gòu)物在我國(guó)具有良好的發(fā)展空間。

　　如同各類業(yè)態(tài)的發(fā)展一樣，購(gòu)物在中國(guó)的發(fā)展，也必須遵循客觀規(guī)律、科學(xué)決策、 強(qiáng)化管理。
　　頭先，既要正確把握購(gòu)物的本質(zhì)特征，又要堅(jiān)持創(chuàng)新,同時(shí)要辦出中國(guó)的特色。國(guó)內(nèi) 外零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展歷史無(wú)不證明，任何一種零售業(yè)態(tài)的產(chǎn)生和發(fā)展都與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消 費(fèi)者的需要相適應(yīng)；都有自己確切的涵義和經(jīng)營(yíng)特色；都有自己的優(yōu)勢(shì)和不足，購(gòu)物也 同樣如此。同時(shí)，研究表明，即使在國(guó)外,購(gòu)物也并非一個(gè)模式。以美國(guó)為例,購(gòu)物 就有planned shopping center、 neighborhood shopping center、 community shopping center 和 regional shopping center 等多種類型。 在我國(guó)發(fā)展購(gòu)物，一定要研究購(gòu)物與其他業(yè)態(tài) 的差異，發(fā)揮其業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì);一定要適應(yīng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、市場(chǎng)特征、消費(fèi)需要,發(fā)揮我國(guó) 的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì);一定要堅(jiān)持借鑒與創(chuàng)新的有機(jī)結(jié)合,創(chuàng)立具有中國(guó)特色的購(gòu)物。

　　其次,必須處理好購(gòu)物與其他零售業(yè)態(tài)之間的關(guān)系。一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市、直至一個(gè) 國(guó)家的零售服務(wù)網(wǎng)，都應(yīng)該有一個(gè)合理的結(jié)構(gòu)，即整個(gè)網(wǎng)絡(luò)中應(yīng)該有各種不同的業(yè)態(tài)，各種 不同業(yè)態(tài)之間應(yīng)該有一個(gè)合理的比例關(guān)系，而且，不同的時(shí)期，不同的地區(qū)或城市，其結(jié)構(gòu) 應(yīng)該有所不同。由此可知，在一定時(shí)間，一定區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)物的發(fā)展規(guī)模是有限制 的。所以，購(gòu)物的發(fā)展，必須堅(jiān)持積極穩(wěn)重的原則，不能盲目發(fā)展，更不能一哄而上。

　　再次，必須堅(jiān)持科學(xué)決策。不管是從零售服務(wù)網(wǎng)的角度對(duì)購(gòu)物的發(fā)展作宏觀調(diào)控， 還是各個(gè)購(gòu)物的選點(diǎn)創(chuàng)建，都涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。必 須綜合考慮人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)及其分布、消費(fèi)需求及其特點(diǎn)、顧客的購(gòu)購(gòu)規(guī)律、交通通訊條 件、城市規(guī)劃、地理位置、歷史因素、城市規(guī)模、社會(huì)文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)供求狀 況、科學(xué)技術(shù)及其發(fā)展、自然條件、企業(yè)的資源狀況等等因素，進(jìn)行充分的論證，慎重決 策。

　　第四，要實(shí)現(xiàn)購(gòu)物的可持續(xù)發(fā)展，還必須加強(qiáng)管理。如同世界上的任何事物一樣， 購(gòu)物的發(fā)展不可能是一帆風(fēng)順的。國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)表明，購(gòu)物模式由于比單體業(yè)態(tài)規(guī) 模更大，涉及的領(lǐng)域更多，關(guān)系更復(fù)雜，從而對(duì)商業(yè)管理提出了更高的要求。另一方面，零 售服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為新入市場(chǎng)者帶來(lái)更多的困難。購(gòu)物要取得比較好的發(fā) 展，必須加強(qiáng)管理，在處理好購(gòu)物與整個(gè)零售服務(wù)網(wǎng)絡(luò)之間的關(guān)系的同時(shí)，必須處理好 購(gòu)物物主與各企業(yè)之間的關(guān)系，處理好購(gòu)物內(nèi)部不同企業(yè)之間的關(guān)系，作好的 功能定位和市場(chǎng)定位，創(chuàng)造購(gòu)物的整體形象，形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。另外，購(gòu)物中 心中的每一個(gè)企業(yè)，也都要加強(qiáng)管理，成為生機(jī)勃勃的組成單位。

　　只要我們堅(jiān)持科學(xué)的精神，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，科學(xué)決策，嚴(yán)格管理，求實(shí)創(chuàng)新，強(qiáng)化 經(jīng)營(yíng)，形成特色，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，一定能使我國(guó)的購(gòu)物健康的發(fā)展，滿足人民群眾的消費(fèi)需 要，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 
 
 

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