購(gòu)物項(xiàng)目管理策劃如何贏利：購(gòu)物贏利的關(guān)鍵基本要素

　　我們將目前國(guó)內(nèi)外常用的幾種商產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式、贏利模式進(jìn)行分析，來闡述其各自的利弊。

　　- "市場(chǎng)式"開發(fā)模式

　　開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，分隔成店鋪，產(chǎn)權(quán)分散出售。此開發(fā)模式是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的較原始模式，基本上完全采用了住宅房地產(chǎn)開發(fā)的流程及模式。其開發(fā)行為多數(shù)為主觀的，缺乏堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)、專業(yè)的商業(yè)定位及規(guī)劃。這種模式兩三年前在國(guó)內(nèi)相當(dāng)普遍，由于項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的成功率很低，目前只有在中小城市還普遍存在，通過"概念"來進(jìn)行炒作開發(fā)；"小康之家"、"電子商城"、" 鞋城 "等皆為原始的開發(fā)模式。開發(fā)商總是通過給小投資者一個(gè)贏利"概念"的前景，迅速將產(chǎn)權(quán)分散出售給他們，以求盡快回籠投資，創(chuàng)造利潤(rùn)。由于缺乏對(duì)市場(chǎng)的真正研究工作，沒有合理的體量及商業(yè)規(guī)劃，無法實(shí)施整體管理，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，而小投資人大部分無商業(yè)資源及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)慘烈，項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成功率很低，實(shí)際上對(duì)社會(huì)，對(duì)小投資者及商戶造成了極大的損害。隨著人們對(duì)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的逐步了解，這種開發(fā)方式越來越不被人們接受，越來越難以實(shí)施。但目前還有不少開發(fā)商，為了盡快收回投資 ，在通過更換"概念"的方式進(jìn)行同樣模式的開發(fā)。比如，在目前商業(yè)相對(duì)缺乏的北京亞北地區(qū)，開發(fā)商用"北京商業(yè)物業(yè)應(yīng)是住房物業(yè)價(jià)值3倍"的簡(jiǎn)單概念銷售"步行街"，雖然店鋪銷售的不錯(cuò)，但小投資者缺乏商業(yè)資源及商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，難以填滿商業(yè)，由于產(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一規(guī)劃管理，而此地區(qū)各類大型商業(yè)紛紛立項(xiàng)開工，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的未來，這些項(xiàng)目難以健康發(fā)展。
　　這類開發(fā)模式可稱為"市場(chǎng)式"或"售房式"

　　- 初級(jí)"購(gòu)物"模式

　　有了開發(fā)購(gòu)物的基本理念及開發(fā)程序，進(jìn)行過比較深入的市調(diào)，進(jìn)行過商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃，但由于缺少商業(yè)資源及專業(yè)技能，不了解不同業(yè)態(tài)商業(yè)的基本要求，在不確定主要入住店鋪的情況下，盲目開工建設(shè)。由于主力店的不確定，在日后的招商工作中難免產(chǎn)生較大的建筑及結(jié)構(gòu)改動(dòng)，并容易產(chǎn)生功能的不配套。此類型開發(fā)模式中往往預(yù)留出一部分商業(yè)面積用來出售，但同樣會(huì)產(chǎn)生業(yè)態(tài)不平衡及難以統(tǒng)一管理等困難。比起類模式有很大的進(jìn)步，但"主觀性"仍太強(qiáng)，實(shí)施起來相當(dāng)復(fù)雜繁瑣，常常因店鋪的要求不同，與設(shè)計(jì)不符進(jìn)行改造，造成時(shí)間及投資的浪費(fèi)。重慶某近20萬平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目只作了一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的市調(diào)工作，一個(gè)"模式"的商業(yè)規(guī)劃，在沒有任何大型主力店鋪確定情況下，開工建設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)拇?，目前開發(fā)商主要考慮的只是工期問題，而商業(yè)業(yè)態(tài)及入住商鋪的不確定性勢(shì)必產(chǎn)生巨大的投資浪費(fèi)，將會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目商業(yè)贏利的潛力。

　　- 中級(jí)"購(gòu)物"

　　前期調(diào)研分析、選址相當(dāng)認(rèn)真合理，項(xiàng)目前期進(jìn)行過主力店預(yù)招商工作，即對(duì)主力店進(jìn)行較實(shí)質(zhì)的接觸，基本確定了雙方合作意向，對(duì)其租金、建筑要求及管理方式達(dá)成了共識(shí)。大連萬達(dá)購(gòu)物開發(fā)模式基本屬于這一種，把主力店預(yù)招商工作定義為"訂單式生產(chǎn)"。開發(fā)目的性很高，程度上減少了浪費(fèi)。但常常因?yàn)橘Y金鏈問題（希望資金盡快回收以開發(fā)新的項(xiàng)目），對(duì)相當(dāng)大比例的小型店鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)出售。同樣由于管理產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，而許多小投資者不具備商業(yè)資源及運(yùn)營(yíng)能力，這部分小店鋪將成為購(gòu)物的"軟肋"，難以全面體現(xiàn)及提升購(gòu)物的價(jià)值，并在運(yùn)營(yíng)過程中產(chǎn)生不利的影響。法國(guó)有一家運(yùn)營(yíng)不錯(cuò)的購(gòu)物，產(chǎn)權(quán)為6家公司所有，由于運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，購(gòu)物老化難以保持及提升對(duì)消費(fèi)者的吸引力，應(yīng)馬上實(shí)施改造。6個(gè)業(yè)主由于利益及自身因素原因難以迅速對(duì)改造計(jì)劃達(dá)成共識(shí)，經(jīng)過6年漫長(zhǎng)的談判較后才達(dá)成統(tǒng)一意見，而在這6年中，購(gòu)物的整體營(yíng)業(yè)額下降了三倍，給所有業(yè)主造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

　　- "金融產(chǎn)品式"開發(fā)模式

　　開發(fā)理念與前三種模式定義不同，商業(yè)項(xiàng)目作為一種"金融產(chǎn)品"來開發(fā)，主要原則是在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)出盡可能完善的、確定的商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，由于考慮到了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期性，并且用國(guó)際通用的專業(yè)方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)及價(jià)值體現(xiàn)。在項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)中，保持了與資本對(duì)接的基礎(chǔ)，在各個(gè)階段比較容易進(jìn)行投資及融資工作。此種模式要求開發(fā)商具有很高的專業(yè)開發(fā)能力及商業(yè)資源，而這也是目前大部分開發(fā)商所不具有的和不重視的。

　　歐美近十年購(gòu)物的開發(fā)基本上采用這種模式。

　　·購(gòu)物贏利的關(guān)鍵基本要素

　　- 充分認(rèn)識(shí)商業(yè)的長(zhǎng)期性，購(gòu)物的開發(fā)目標(biāo)是長(zhǎng)期為商業(yè)服務(wù)
　　- 充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)的價(jià)值，只有商業(yè)運(yùn)營(yíng)良好，商業(yè)物業(yè)才有價(jià)值，才能有增值空間
　　- 認(rèn)真全面的市調(diào)及分析，確定消費(fèi)能力以確定項(xiàng)目體量及商業(yè)定位
　　- 專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃，以保證商業(yè)較佳的運(yùn)營(yíng)條件及消費(fèi)者的各類需求
　　- 主力杰出商業(yè)的招商，程度的吸引消費(fèi)者，并保證租金收益的安全、穩(wěn)定性
　　- 科學(xué)的商業(yè)管理系統(tǒng)及團(tuán)隊(duì)，這是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展的保證
　　目前商業(yè)物業(yè)在歐洲資本市場(chǎng)非?；钴S，其收益率高而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，投資機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的審查也基本基于以上幾個(gè)因素的考慮，其計(jì)算基礎(chǔ)是以整體商業(yè)營(yíng)業(yè)額來評(píng)估商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，非常合理及公正。

　　·商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的較高境界

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的較高境界是通過對(duì)土地資源、專業(yè)資源及商業(yè)資源的較佳組合，建設(shè)可長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的商業(yè)及地產(chǎn)組合體，通過專業(yè)的商業(yè)管理技能及團(tuán)隊(duì)充分發(fā)揮商業(yè)潛力，使商業(yè)蒸蒸日上，以保持商業(yè)物業(yè)增值。通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)的國(guó)際化的開發(fā)方式，使商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在開發(fā)及運(yùn)營(yíng)的各個(gè)階段化，并保持與資本對(duì)接的基礎(chǔ)及機(jī)會(huì)。

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