商業(yè)運(yùn)營管理策劃：購物租賃契約的制定

　　購物的承租戶、業(yè)主、借貸者及攤位之間有一系列復(fù)雜 的關(guān)系，這些關(guān)系由購物租賃契約所規(guī)范。

　　購物經(jīng)理人俱備租賃知識且了解其重要性，可以成功地 解決或避免來自于購物不同利益團(tuán)體的爭議。

　　除了租賃契約外，購物經(jīng)營管理單位經(jīng)常需要熟悉其它 法律文件，包括切結(jié)書、放棄優(yōu)先順位條款、不受干擾權(quán)、營建 約定文件及租約附件—所有這些將在本部份逐一說明。

　　租約及法律性語匯有時(shí)候具有強(qiáng)制性，然而下列各節(jié)將簡化 其語言并解釋其，如此將可協(xié)助你—購物專業(yè)人員—了 解租約中較重要的部份及實(shí)務(wù)上如何運(yùn)用。

　　從法律層面視之，租賃契約有下列主要部份：

　　它是不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓與證明，因此，如不動產(chǎn)所有權(quán)狀，它受到一般不動產(chǎn)法令的規(guī)范。

　　另外它亦是兩主體間的合約，故其條款亦受當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)商業(yè)民事法令的約束。

　　租約的主要宗旨是將風(fēng)險(xiǎn)分散，事前，對于租約的相關(guān)主體，它應(yīng)該：

　　載明各方的權(quán)責(zé)，并對常發(fā)生或預(yù)見可能發(fā)生的事件提出標(biāo)準(zhǔn)解決方案。

　　特別的聲明，從撰寫及解決的角度而言，個人(或個體)掌握情境或結(jié)論者負(fù)有解除情況的責(zé)任。

　　參與主體

　　有許多主體的利益將于租賃契約中表達(dá)，一般而言，它們包括：

　　購物所有人：購物所有人可以是任何形式的法定主體－公司、合伙關(guān)系或是單一個人。

　　購物經(jīng)理人：購物經(jīng)理人代表購物業(yè)主行使權(quán)利。

　　借貸銀行：借貸銀行對購物租約條款有所利益，包括：

　　——對業(yè)主而言，營建貸款銀行其借貸給業(yè)主興建本案，自然期望其租金收入的現(xiàn)金流量能夠符合未來轉(zhuǎn)換成 恒久性貸款的條件，以確保其債權(quán)。

　　——恒久性貸款銀行：其為在購物完成興建后典型的借貸銀行，自然關(guān)心業(yè)主的租金收入現(xiàn)金流量能否滿 足銀行的要求。

　　——對承租戶而言，銀行將錢借貸給承租戶支付存貨或營運(yùn)所需的資本，或者是開店時(shí)的營建成本，自然對租 約內(nèi)容有其利益。

　　承租戶：不同性質(zhì)的承租戶在租賃契約上有不同的權(quán)益，依據(jù)其面積、位置及其在購物的重要性而有所 不同，例如主力商店可能期望變更它們的營業(yè)時(shí)間以便配合其午夜拍賣會，而小承租戶期望主力店能如其所望將購 物人潮吸引至購物。

　　購物經(jīng)理人的角色(Role of Center Manager) 

　　通常，購物經(jīng)理人是受命對租約中各項(xiàng)疑義進(jìn)行解決的人，因此，購物經(jīng)理人充分了解租約中的重 點(diǎn)，可以避免不必要的沖突或造成無謂的困擾。

　　法院的角色(Role of Courts) 

　　因?yàn)楫?dāng)有糾紛發(fā)生時(shí)，對于法律的解釋或違約的強(qiáng)制能夠正確地預(yù)測法院的判決是非常困難的，所以對于購物 租賃契約的每一條款必須事先詳加檢視，注意條款前后的一致性，租約中的條款不能和后來?xiàng)l款有所沖突是非 常重要的。

　　承租意愿書

　　承租意愿書通常僅是正式租約前不具約束力的文件，雖然不具正式法律效力，但較像是彼此商譽(yù)信用的義務(wù)事 先將租約中各方同意的條款列出，當(dāng)然有些事項(xiàng)是非常特定性的，例如，在承租意愿書述及的裝修補(bǔ)助 (Construction Allowance)通常只陳述業(yè)主愿支付金額但并沒有何時(shí)應(yīng)付清，承租意愿書也可以僅述及裝修補(bǔ)助的項(xiàng) 目為30尺長直墻、一柜臺及空調(diào)設(shè)施。

　　雖然沒有約束力，承租意愿書可以作為雙方上法院時(shí)損害賠償?shù)幕A(chǔ)，例如，承租戶可以向法官陳述“法官大 人，我花費(fèi)$100，000于營建前置費(fèi)用，我有業(yè)主給予的承租意愿書，讓我準(zhǔn)備使用欲承租的空間，我有完全的誠 意履行合約，但是業(yè)主卻選擇與我的競爭者簽約，因?yàn)槊科椒匠咚麄儽任覀兺獾膬r(jià)格多付$2，因此，有此業(yè)主簽 訂的承租意愿書，我希望業(yè)主至少賠償我的成本支出及信用的受損?！?

　　承租意愿書不能夠視為對不動產(chǎn)承租表達(dá)的意愿，畢竟意愿書缺乏兩者間的約定細(xì)節(jié)與定金的支付。意愿的表 達(dá)通常是交易雙方間以方式(consideration)行使，沒有定金保證，基本上不具法律上的約束效果。

　　承租意愿書是承租談判過程中常用的工具，其表達(dá)方式可為：

　　明確語氣敘述細(xì)節(jié)：承租意愿書若能以明確的方式敘述細(xì)節(jié)表達(dá)立場可有其優(yōu)勢，例如，有些時(shí)候重要事項(xiàng) 沒有詳細(xì)陳述，這種不明確的語匯可能導(dǎo)致更冗長的協(xié)商過程，一般而言，若以承租意愿書作為協(xié)商的過程，采用 明確的語匯將是較佳的策略。

　　使用廣泛性語匯：承租意愿書有時(shí)必須以較一般性的語氣書寫較為有利，例如，有時(shí)租約可能是在高爾夫球 場握手便談定原則，有時(shí)你可能更放心讓兩方的專業(yè)律師商討細(xì)節(jié)，在這一情況下，專業(yè)律師的角色是協(xié)商者，或 是較后文字者，可以是協(xié)商重要的工具，所以，在意愿書中盡可能保持友善的語氣，例如，當(dāng)你必須保留某條款因 為我的律師建議如此時(shí)。

　　租約形式

　　一般購物準(zhǔn)備租約的形式有：

　　事先印刷好的形式：打字形式可能具有看起來權(quán)威性的好處，有時(shí)這可以讓某些承租戶對修改產(chǎn)生退卻，這 類形式合約的修改通常就在段落行距間，有時(shí)修正的附加條款將以獨(dú)立頁方式訂在原文件上。
　　電腦印制形式：對原先文件的修改可以很容易在電腦磁盤上修正。

　　租賃契約讓人產(chǎn)生兩種以上不同的解釋對業(yè)主及承租戶的利益皆是相當(dāng)危險(xiǎn)的事，一般而言，當(dāng)租賃條款有 所疑義時(shí)，法院的解釋將不利于起草文件者，因此，作為購物經(jīng)理人必須小心審視合約內(nèi)容以避免任何可能產(chǎn) 生誤解的文字。

　　租約條款

　　下面的資料將擴(kuò)大說明租約的定義，同時(shí)提供有限的案例解釋特定條款的重要性及陳述其一般的用法。

　　簽約主體

　　購物租賃契約的簽約主體為購物業(yè)主及在購物內(nèi)欲找尋空間的個體，每一個體皆有特定的需求：

　　業(yè)主期望簽約承租戶信用良好并能履行合約條款的規(guī)定，例如，意愿書的協(xié)商是對所謂母公司，但是遞租 約者卻是其關(guān)系企業(yè)，小心確認(rèn)簽約主體代表人姓名與意愿書上所載主體是否相同，假使租約協(xié)商在意愿書說明母 公司將承擔(dān)所有的財(cái)務(wù)責(zé)任，你必須確定你是與相同的主體協(xié)議且可以期待其財(cái)務(wù)資源是原來所代表者。

　　承租戶期望與其簽約的業(yè)主是實(shí)際的負(fù)責(zé)人，例如，在美國有些州有所謂土地信托保證(land trusts)可以保護(hù) 業(yè)主免除風(fēng)險(xiǎn)，因此，假如承租戶所簽署的租賃契約具有土地信托保證，業(yè)主就沒有個人的責(zé)任(相對于租約而 言)，尤甚于此，在多數(shù)其它案例，業(yè)主將在合約上免除自己的風(fēng)險(xiǎn)。
承租戶的商標(biāo)名稱

　　業(yè)主必須同意承租戶在購物內(nèi)使用商標(biāo)名稱，下面的考慮可加以運(yùn)用：

　　此商標(biāo)名稱必須能夠傳達(dá)購物整體正確的形象。

　　承租戶不可以不經(jīng)業(yè)主同意就隨意更改商店名稱，通常業(yè)主允許商店更改名稱除非是該商店作全國性全面性 更改或區(qū)域性的改變，商標(biāo)名稱的更改對商店的營業(yè)額有極大的影響，假使業(yè)主是以商店?duì)I業(yè)額百分比方式收取租 金時(shí)，業(yè)主對商店?duì)I業(yè)額有其利益所在，因此，對其商標(biāo)名稱亦同。

　　承租范圍的描述

　　因?yàn)閷Τ凶夥秶恼J(rèn)定很難像不動產(chǎn)估價(jià)師所用語匯如此明確化，故常常以附件方式對實(shí)際承租所認(rèn)定的范圍 予以界定，在租約后面附加文件詳細(xì)解釋特別事項(xiàng)在實(shí)務(wù)上是可接受的，這些附屬文件通常稱為附件或是補(bǔ)充說 明，對于文字上的謹(jǐn)慎而言，于附件中表達(dá)不正確的訊息如有關(guān)其它店面名稱或規(guī)模代價(jià)可能非常昂貴。

　　租賃起始日

　　一般而言，無論需費(fèi)多少時(shí)日裝修準(zhǔn)備他們的承租空間，承租戶除非是已進(jìn)場營業(yè)，否則皆不太情愿支付租 金。相反地，業(yè)主的借貸人則即刻要求購物的現(xiàn)金流量，為了解決彼此間利益的差異，租賃起始日的訂定可以 是在承租戶實(shí)際進(jìn)場營業(yè)的多少日之前，或是將空間正式移交承租戶由承租戶實(shí)際占據(jù)空間一定時(shí)日后開始作為租 賃起始日。

　　有時(shí)業(yè)主給予承租戶誘因要求早日開始營業(yè)，例如，假如該購物是剛興建完成并計(jì)劃一正式開幕典禮，承 租戶在正式開幕前六十日內(nèi)可以開始營業(yè)者可以獲得部分基本租金或百分比租金的減免。
承租戶附帶要求(Additional Tenant Obligations) 

　　業(yè)主在辦理承租范圍移交前，不論租賃起始日為何，承租戶常常被要求出具：

　　出示依據(jù)租約條款規(guī)定要求的投保證明，起始日為承租范圍移交當(dāng)日。

　　簽具移交同意書，確認(rèn)移交日期及承租范圍。

　　同意租約所述的所有條款。

　　租賃終止日

　　將租約終止日確定的日期載明是幾年幾月幾日非常重要，例如，租約將從租約起始日起共36個月，則宜將該終 止日計(jì)算清楚記錄該日期為幾月幾日以避免不必要的困擾。

　　租賃期限

以下是引用片段：
　　一般而言，承租戶投入的裝修成本(承租戶裝修其承租范圍的總成本)必須同意他一租賃期限（length of lease)， 假使裝修成本對承租戶或業(yè)主而言是相當(dāng)大的，則租賃期限常常趨于較長。 

　　租賃續(xù)約選擇權(quán)

　　租賃續(xù)約是同意承租戶按原租約條款予以延長的權(quán)力，假使承租戶選擇執(zhí)行該權(quán)力，將會對購物未來的現(xiàn) 金流入產(chǎn)生極大的影響，而業(yè)主卻也必須對未來可能的租金加以預(yù)測，租賃續(xù)約選擇權(quán)是一個事先安排可能被執(zhí)行 的續(xù)約條款，沒有該項(xiàng)選擇權(quán)，承租戶必須與業(yè)主重新談判租約上有關(guān)經(jīng)濟(jì)上的條款，而通常會是一完全新的租約。

　　轉(zhuǎn)租權(quán)

　　此項(xiàng)選擇一般是特定承租戶個人的舉動，不可轉(zhuǎn)租，新的承租戶承擔(dān)原承租戶的權(quán)利與義務(wù)須滿足原條款規(guī)

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