您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 地產(chǎn)空置診斷 開發(fā)商資金沉淀將如何套現(xiàn)
地產(chǎn)空置診斷 開發(fā)商資金沉淀將如何套現(xiàn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 682 次
近年來,房地產(chǎn)投資熱潮一浪高過一浪,房地產(chǎn)市場已經(jīng)從“供不應求”的“賣方市場”時期進入“購方市場”時期。巨量的產(chǎn)品空置積壓(僅北京就多達1200萬平方米),巨量的資金沉淀,激烈的市場競爭,使不少開發(fā)商嘗到了虧損、失敗的苦澀。營銷、營銷策劃,這兩個過去只用于其他商品、其他行業(yè)的詞匯,終于被越來越多的房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商所關(guān)注、引用。
以下列舉的,就是發(fā)生在北京房地產(chǎn)界的真實案例,值得深入解剖、借鑒。
案例一:住宅A,兩年賣掉8套房
位于京東北的A項目,一期工程包括多棟塔樓,已于2002年底竣工驗收(面積6萬多平方米)。
在眾多策劃公司、經(jīng)紀公司的追捧競逐下,開發(fā)商決定將一期產(chǎn)品的少有代理權(quán)委托給B經(jīng)紀公司。理由是:B公司經(jīng)驗豐富,曾代理多個大型項目的銷售,業(yè)績不凡,實力雄厚。雙方約定,結(jié)算底價為3280元/平方米,有效代理期一年,期滿如雙方滿意可以續(xù)簽。
在北京房地產(chǎn)市場穩(wěn)步走強的整個2002年,B公司卻僅為A項目售出8套住房,售價為4180元/平方米,總面積1200平方米,回款寥寥可數(shù)。
2003年初,鑒于B公司銷售業(yè)績極差,開發(fā)商決定終止代理協(xié)議,收回銷售權(quán),自己組建售樓。但由于二期工程已經(jīng)開工在建,資金短缺,所以無法為一期產(chǎn)品的銷售投入啟動資金(如廣告費等)。所幸有一家小報的汽車周刊的老總是開發(fā)商的朋友,同意在不收取廣告費的情況下,每周用1/2版的彩色銅版紙廣告推動A項目銷售(如房產(chǎn)售出,用2%的房款抵付廣告費)。盡管廣告上打出了“售價3260元”的超低價,但問津者極少;下半年,這份汽車周刊也因為經(jīng)營不善而停辦了,A項目一套房子也沒能賣出。
A項目二期工程又竣工了,如何擺脫現(xiàn)金斷流、銷售無法啟動的困境,成了開發(fā)商面臨的頭號難題。
診斷:
1.開發(fā)商欠缺總體規(guī)劃,未能為一期產(chǎn)品預留營銷推廣費用,導致嚴重被動。
2.過度依賴經(jīng)紀公司,高估了經(jīng)紀公司的銷售能力;觀察期一年太長,導致寶貴營銷時間浪費流失。這也直接延長了資金占用時間,利息損失巨大。
3.B經(jīng)紀公司“暴利情結(jié)”嚴重,過分拔高產(chǎn)品銷售價格,沒有把規(guī)模效益放在頭位。如果開發(fā)商監(jiān)督到位,發(fā)現(xiàn)這種苗頭應該立即予以糾正或終止委托,也不至于浪費一年時間。
4.要想盤活一二期存量資產(chǎn),恢復現(xiàn)金正向流入,必須對癥下“猛藥”方能奏效。
案例二:寫字樓B,銷售2年空置90%
位于豐臺區(qū)三環(huán)主干道十字路口,臨近交通樞紐,地段好。近二十層的大樓雄偉壯觀,內(nèi)裝修富麗豪華。樓東側(cè)80米,就是日夜車水馬龍的三環(huán)路;屋頂巨大的售樓廣告牌已經(jīng)聳立了2年多,但售樓內(nèi)卻冷冷清清,售樓團隊無精打采。
該項目由京城知名國有企業(yè)開發(fā),竣工交付已經(jīng)兩年有余。3萬多平方米的面積在京城雖算不上大,但在豐臺地區(qū)也算排得上號的。尤其是“純寫字樓”的定位,是開發(fā)商左研討右論證較后敲定的“獨特定位”(盡管未必)。正因為他們認為這個概念在該地區(qū)屬于“稀有”,所以,該樓定價也就不便宜:每平方米均價9000多元(注:該地段普通住宅5000元/平方米左右)。
但是,市場就是市場。盡管B項目地段良好,開發(fā)商聲名顯赫,樓盤品質(zhì)高端,而價位僅屬中檔,但兩年多下來,看樓的人很少,售出面積就更少,目前空置積壓面積達90%左右。
診斷:
1.死抱“純寫字樓”概念不放,許多客戶都提出要求能夠“商住”,但開發(fā)商一直不愿“改口”,仍要“扛”著。殊不知,“概念”是時間、時序輪替的產(chǎn)物,必須跟著市場轉(zhuǎn)。大市場是“大腿”,小概念是“胳膊”,雖然偶爾有概念“引導”、“”市場的可能,但終究還是以市場為核心、以需求為導向。否則,一成不變、不合潮流、不合人性化要求的“概念”,只能被市場拋棄。B項目功能單一的定位,不能使客戶投資利益實現(xiàn)化,應是積壓的主因。
2.雖與三環(huán)近在咫尺,但由于該地立交橋功能不完善,B大樓其實處在“交通盲腸”位置,出入極不方便(須繞道)。如果開發(fā)商能夠協(xié)同市政建設部門對出入B大廈的輔路做些改造,交通狀況就可大大改觀。
3.B項目定價在北京市雖屬中檔,但在豐臺區(qū)域卻屬“天價”,制約了投資者的購購欲望。上述二案例,有一定的典型性,也有一定的普遍性。二者空置率高,積壓時間較長,對企業(yè)形象、樓盤品牌都有相當大的負面影響,應該早日下決心解決積壓難題。同時,也值得有類似情況、類似樓盤的開發(fā)商深思。
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71668
- 2海南那么美哪里安家好? 64811
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64717
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57600
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57436
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56065
- 7轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50835
- 8在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居??? 50810
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50713
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50324
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣