對于相當(dāng)一部分家庭來說，房產(chǎn)是較重要的一項家庭資產(chǎn)，由此也牽涉到許多相關(guān)的理財問題。在讀者給本報的郵件中，有近80%的家庭都面臨著小房換大房的困惑。由于購大房后將負(fù)擔(dān)兩套房子的貸款，這類家庭即使收入穩(wěn)定，財務(wù)狀況也會吃緊。而如果想賣掉原來的房子，也意味著放棄了以租養(yǎng)房以及未來房子升值的收益。為此，他們該如何選擇呢？

　　個案

　　北京的魏先生今年34歲，在一家研究院工作，每月除固定收入16000元外，還有津貼4000元，年績效獎金收入約6萬元，年可計提公積金27000元，年收入達(dá)到約32萬元。單位為他繳納有養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)、意外險(交通)，另有一份平安智盈人生終身壽險(全能型)，包括20萬壽險保額、20萬重疾保額、10萬殘疾意外、5萬意外傷害。

　　妻子王女士今年34歲，是北京某高校老師，年收入5萬元，年可計提公積金9000元，合計補貼，年收入達(dá)到6萬元，擁有養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、生育險。

　　女兒今年2歲，擁有友邦癌癥險，保額15萬。

　　夫婦自住住房一套，市價110萬，目前尚有貸款13萬元，月供5000元；轎車一部，市價14萬；投資類資產(chǎn)約10萬(股票)，合計總資產(chǎn)134萬元。每月基本生活開銷為2000元、社交休閑健身2000元、孩子入托費2000元、每年物業(yè)水電煤氣1萬元、年購衣服及其他1萬元、保險支出0.74萬、汽車費用每年16000元，年合計總支出17.54萬元。年結(jié)余21.06萬元。

　　他們計劃為了女兒將來讀書再購一套房子，但不知是換房好還是以租養(yǎng)房好。

　　理財目標(biāo)：

　　1、計劃將在5年左右購置中關(guān)村附近一套住房，面積100平方米，價格200萬元。

　　2、為女兒積蓄教育基金，到高中畢業(yè)大約需35萬元。

　　3、為兩人的退休養(yǎng)老金及早計劃。

　　財務(wù)診斷

　　魏先生家庭的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，需要立即做出調(diào)整：

　　流動性資產(chǎn)(現(xiàn)金及活期存款)為0，家庭緊急備用金沒有預(yù)留出來，遇到家庭突發(fā)緊急情況，可能就會造成資金緊缺的尷尬。

　　投資性資產(chǎn)(定期、股票、基金類資產(chǎn)、債券、理財類資產(chǎn))占總資產(chǎn)比重不到10%，比重偏低，無法為家庭帶來高效益。且魏先生家庭投資性資產(chǎn)只有股票，單一的高風(fēng)險資產(chǎn)會受市場波動影響，加大家庭資產(chǎn)風(fēng)險。

　　建議：魏先生需要從家庭每月結(jié)余中劃撥出3-6個月的家庭支入金額，作為家庭緊急備用金專用款，這部分專款可以留存活期，或者投資于貨幣市場基金，獲得較高于活期利息收益的同時，也保持這部分資產(chǎn)的高流動性。

　　魏先生需要提高投資性資產(chǎn)比例，同時也需要對投資性資產(chǎn)的投資方向進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)魏先生的風(fēng)險承受力，建立合理資產(chǎn)組合來進(jìn)行規(guī)劃。

　　房產(chǎn)規(guī)劃

　　方案一：賣掉舊房購置新房

　　魏先生夫婦現(xiàn)有自住住房一套，市價110萬，目前尚有貸款13萬元，月供5000元，剩余貸款13萬元將在5年內(nèi)還清，估計舊房5年后市價為154萬(假設(shè)房價成長率為7%)。

　　賣掉舊房后，魏先生家庭購置新房的資金缺口為：200萬-154萬=46萬

　　魏先生通過公積金貸款，貸款七成，頭付138000萬，貸款20年，現(xiàn)行公積金貸款為3.87%(假設(shè)此利率為平均利率水平)，魏先生每月還貸本息為：

　　PMT(322000PV，3.87gi，20gn，0FV)=1930元

　　魏先生家庭月繳存住房公積金：27000÷12+9000÷12=3000

　　從公積金賬戶提取金額來還貸本息，無須額外進(jìn)行儲蓄，剩余的公積金余額可積累用作退休養(yǎng)老金規(guī)劃使用。

　　積累到退休前，剩余公積金余額為：

　　27000×5+9000×5+(3000-1930)×12×21=449640元

　　方案二：購置新房，出租舊房

　　200萬的資金缺口，貸款七成，頭付60萬，140萬的貸款額中，80萬用公積金貸款(北京市公積金貸款上限為80萬)，60萬用一般貸款，貸款20年，舊房出租租金為每月5000元。

　　公積金貸款20年需要資金：4793×12×20=115000元

　　家庭賬戶內(nèi)可提取公積金：135000+45000+3000×12×20=900000元

　　公積金貸款資金缺口為：115000-900000=250000

　　仍需每月進(jìn)行儲蓄：PMT=(250000PV，20gn，3.87gi，0FV)=1497

　　此方案需要補足頭付款60萬的資金缺口，還需要每月額外儲蓄5184元，但把舊房出租的租金結(jié)余5000元，在退休后仍給魏先生家庭帶來持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流，作為養(yǎng)老規(guī)劃的補充。

　　假設(shè)魏先生采取方案一，則繼續(xù)為魏先生進(jìn)行家庭規(guī)劃。

　　養(yǎng)老金計劃

　　60歲退休時，測算到80歲，計劃每年額外支出為10萬元，需要200萬元。

　　假設(shè)退休后的投資報酬率為4%，魏先生家庭每年支出為10萬，折現(xiàn)到魏先生退休前時點并不需要200萬，只需要1413393元。也即退休養(yǎng)老金缺口為1413393元。

　　這部分缺口將由變現(xiàn)家庭持有資產(chǎn)股票和公積金賬戶的累積公積金來實現(xiàn)。

　　此時魏先生家庭現(xiàn)在生息資產(chǎn)股票100000元，經(jīng)過26年的投資，根據(jù)價值投資的原理，如果此只股票具有成長性，假設(shè)率為10%，到魏先生退休時市價為1191818元。

　　積累到退休前，剩余公積金余額為：

　　27000×5+9000×5+(3000-1930)×12×21=449640元

　　這兩筆資金合計1191818+449640=16414581413393

　　通過這樣的規(guī)劃，魏先生家庭的退休生活不用擔(dān)憂。

　　教育金規(guī)劃

　　為女兒積蓄教育基金，5年后為5萬元、10年后為5萬元、13年后為5萬元、16年后為20萬元，總支出為35萬元。

　　女兒2歲，假設(shè)學(xué)費成長率為5%，投資報酬率為8%，實質(zhì)報酬率為3%。

　　教育金需求缺口主要是通過已為女兒購購的保險和基金定投的方法來實現(xiàn)。

　　魏先生為女兒購購了10年期、保額為20萬元的保險，在女兒12歲時可取回保額+浮動分紅。女兒12歲-18歲的教育金需求現(xiàn)值為213259元，保額和累積紅利剛好可以彌補這部分資金缺口。

　　女兒在7歲的教育金需求資金等則可通過基金定投的方法實現(xiàn)，假設(shè)基金定投年投資收益率為8%。

　　PMT(50000FV，8gi，0PV，5gn)=680元

　　魏先生只需要從每月儲蓄結(jié)余中拿出680元進(jìn)行基金定投即可滿足女兒7歲時5萬元的教育金需求。

　　資產(chǎn)配置

　　在已經(jīng)幫助魏先生安排好如何實現(xiàn)家庭理財目標(biāo)的理財計劃后，魏先生家庭的高結(jié)余可沉淀成為資產(chǎn)，進(jìn)行合理的資產(chǎn)配置，一方面改善魏先生家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，一方面讓魏先生資產(chǎn)增值保值。

　　金融資產(chǎn)管理計劃A：

　　魏先生家庭需要先預(yù)留3-6個月家庭支出作為緊急預(yù)備金5-9萬元(活期或者貨幣市場基金)，除此之外的資產(chǎn)配置如下：

　　如果魏先生家庭的風(fēng)險承受能力較低，資產(chǎn)配置以穩(wěn)健產(chǎn)品為主。

　　金融資產(chǎn)管理計劃B：

　　如果魏先生家庭的風(fēng)險承受能力較高，資產(chǎn)配置以高風(fēng)險產(chǎn)品為主。

　　魏先生可根據(jù)自己的風(fēng)險承受能力，選擇不同的資產(chǎn)組合來為自己家庭資產(chǎn)進(jìn)行合理規(guī)劃。

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