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被"炒"房子價(jià)格超不堅(jiān)挺 想購(gòu)房抓時(shí)機(jī)淘現(xiàn)房

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 875 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。
樓市行情變化的時(shí)候,投資客是膽的一族,他們或是蜂擁而入搶房,或是在樓市不好的時(shí)候選擇拋售,來(lái)去自如,這是普通購(gòu)房者難以趕上的速度?,F(xiàn)在,樓市的投資客又形成了一股強(qiáng)大的購(gòu)房力量,用財(cái)力、精力、經(jīng)驗(yàn)與剛性需求比拼購(gòu)房,而與投資客不在同一起跑線(xiàn)的剛性需求,此時(shí)更多是購(gòu)不到合適房子的無(wú)奈。不過(guò),從濱江、三墩區(qū)域兩三年來(lái)的發(fā)展看,頭次置業(yè)者錯(cuò)過(guò)了當(dāng)時(shí)購(gòu)期房的機(jī)會(huì),但可能在這些房子交付后,從二手房市場(chǎng)淘到好房。

  市場(chǎng)不好投資客價(jià)格較先跳水

  討價(jià)還價(jià)比普通房東容易

  樓市急轉(zhuǎn)直下或是到了年底,投資客是二手房市場(chǎng)里較活躍的一批賣(mài)家,他們或是套現(xiàn),落袋為安;或是出售房子,緩解資金壓力。因?yàn)楹芏嗤顿Y客手頭上的房子不止一套,甚至十幾套,一旦出現(xiàn)資金緊張,他們就會(huì)出手一兩套解決燃眉之急。購(gòu)房者如果能抓住時(shí)機(jī),就能從中淘到物美價(jià)廉的高性?xún)r(jià)比房源。

  回顧杭州樓市走來(lái)的兩三年,其間起起伏伏,每到樓市有變化時(shí),投資客的“拋售”、“跳水價(jià)”就冒出來(lái)了。去年因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境不好,行業(yè)都不太景氣,股市的低迷、金融政策密集出臺(tái),導(dǎo)致去年樓市五六月開(kāi)始明顯下滑,樓市行情看空,投資客急著出貨。房產(chǎn)沉淀的資金量大,有部分投資客希望價(jià)格低一點(diǎn)能盡早出售套現(xiàn)。比如,去年6月錢(qián)江新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)的一套公寓半月狂降112萬(wàn)元。這套“瘋狂”下調(diào)達(dá)百萬(wàn)元的房源是位于錢(qián)江新城的倚天·盛世錢(qián)塘。房東于6月掛牌總價(jià)是399萬(wàn)元,半個(gè)月內(nèi)連降了112萬(wàn)元。較后的成交價(jià)格是16000元/平方米,比同小區(qū)的房源成交均價(jià)低4000元/平方米左右。

  投資客這樣大幅度降價(jià)的案例在去年樓市行情差的時(shí)候,屢見(jiàn)不鮮。去年6月,杭城二手房降價(jià)風(fēng)潮涌動(dòng),急降40萬(wàn)元、30萬(wàn)元、20萬(wàn)元、10萬(wàn)元的現(xiàn)象常常出現(xiàn)。這些“急降”房源往往先出現(xiàn)在投資客聚集的樓盤(pán)或是區(qū)域。濱江和三墩是早幾年投資客青睞的區(qū)域,于是,想著安全“撤離”樓市的投資客們,去年快速做出降價(jià)策略:濱江的一套江南豪園(查看地圖)掛牌二手房,掛牌價(jià)從210萬(wàn)元,急降到170萬(wàn)元,一口氣下降了40萬(wàn)元。掛牌的白金海岸一套二手房,總價(jià)179萬(wàn)元,折合單價(jià)10000元/平方米,已明顯低于市場(chǎng)價(jià)格;親親家園(查看地圖)一套二手房,折合單價(jià)7454元/平方米,這個(gè)單價(jià)已比小區(qū)掛牌均價(jià)便宜了近4000元/平方米了。

  除了樓市行情不好,年底也是淘房的另一個(gè)好時(shí)節(jié)。年底往往是生意人資金回籠的時(shí)候,如果遇上樓市光景不好,投資客更能果斷出手套現(xiàn)。比如2007年1月,濱江很多二手房的成交價(jià)格,比新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格還要低。一套太陽(yáng)國(guó)際公寓(查看地圖)的房子,成交單價(jià)只在6600元/平方米,比濱江當(dāng)時(shí)新開(kāi)樓盤(pán)還要低。房東是溫州樂(lè)清人,當(dāng)時(shí)是為了炒房購(gòu)了這里的房子,到了年關(guān),他急于轉(zhuǎn)手套現(xiàn)。

  去年年底,杭城也涌現(xiàn)了一批好房。去年11月,杭城二手房市場(chǎng)涌現(xiàn)了一批明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房源。比如,耀江·文鼎苑有一套90平方米的房源,折合單價(jià)12000元/平方米,而市場(chǎng)掛牌均價(jià)15000元/平方米;一套親親家園掛牌均價(jià)8000多元/平方米,比市場(chǎng)價(jià)起碼低了1500元/平方米。據(jù)經(jīng)紀(jì)人透露,這些賣(mài)家都是炒房的。

  這類(lèi)“急售”的房源有這樣一些特點(diǎn):房子較新,毛坯房,年輕人比較喜歡;市場(chǎng)不好,或者遇到投資客資金緊張的時(shí)候,討價(jià)還價(jià)比普通房東容易得多。

  交付后大批房源流入二手房市場(chǎng)

  價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈

  投資客喜歡購(gòu)中小戶(hù)型,低總價(jià),熱點(diǎn)區(qū)域的房子,這正是頭次置業(yè)年輕人較青睞的房源。樓市紅火的時(shí)候,樓盤(pán)好的房源被投資客搶先一步,把中小戶(hù)型,總價(jià)較低的期房購(gòu)到手,而剛性需求購(gòu)房往往難以與投資客拼時(shí)間、精力和財(cái)力,因此這類(lèi)房源大部分只能落入投資客的手里。

  不過(guò)兩三年后,隨著被投資客大量購(gòu)購(gòu)的樓盤(pán)建成交付,就會(huì)有大批房源進(jìn)入二手房市場(chǎng),投資客在二手房市場(chǎng)中套現(xiàn)。濱江、三墩就是典型的由投資客轉(zhuǎn)手給頭次置業(yè)的兩大區(qū)域。

  2007-2008年是濱江和三墩的商品房的交付大年。比如,濱江有水印城、傾城之戀、春江時(shí)代、錦繡江南、瑞立花城、天寓(查看地圖)、風(fēng)雅錢(qián)塘、盛元慧谷(查看地圖);三墩有親親家園、美林灣等。這些區(qū)域的樓盤(pán)當(dāng)初投資客較多,房子交付后流入二手房市場(chǎng),掛牌量也急劇上升,購(gòu)房者選擇余地非常大。同時(shí),經(jīng)過(guò)兩三年的發(fā)展,濱江和三墩的交通、生活配套等都逐漸完善了,可居性增強(qiáng),同時(shí)二手房的房齡新、小區(qū)環(huán)境好是吸引年輕人購(gòu)房的重要因素。

  在房產(chǎn)中介已工作了七八年的荊海燕介紹說(shuō),投資客多的樓盤(pán)交付后,大部分房源會(huì)進(jìn)入二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)手。這些投資客大部分是來(lái)自溫州、臺(tái)州或是義烏的外地人,房子掛牌后,為了方便看房,他們把鑰匙交給物管保管。荊海燕回憶說(shuō),2004年彩虹城(查看地圖)交付時(shí),經(jīng)紀(jì)人到物管這里拿鑰匙看房,物管拿出來(lái)的都是很大一串一串的鑰匙,由此可見(jiàn)外地投資客之多。

  房子能賣(mài),投資客頭選是出售,這樣快。還有原因是他們大部分在外地,考慮到毛坯房出租要裝修,每月收租金等不便利因素,他們更愿意選擇出售。投資客聚集的新樓盤(pán)除了交付后房子出售多,客戶(hù)選擇余地也大外;如果同一時(shí)間樓盤(pán)有大量房源出手,房源之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈,賣(mài)家要早點(diǎn)脫手,肯定要在價(jià)格上有完全優(yōu)勢(shì)。

  眾多房源中,一些急于脫手的房東不得不先下調(diào)價(jià)格,且幅度較大。這個(gè)時(shí)候,購(gòu)房者不如抓緊機(jī)會(huì)到交付不久的樓盤(pán)看一下,淘一淘好房。實(shí)際上,房子交付后要辦房產(chǎn)證、契證和土地證后才能掛牌出售,辦理時(shí)間大約是樓盤(pán)交付后的三到六個(gè)月,而此期間一些性急的投資客就在中介登記房源,試探市場(chǎng)行情了。

  比如,錢(qián)江新城2007年年底交付的倚天·盛世錢(qián)塘投資客多,因此樓盤(pán)交付后出手的也多,短時(shí)間內(nèi)有近100套房源掛牌出售,房源掛牌價(jià)格隨著樓市大環(huán)境,一路回落。據(jù)經(jīng)紀(jì)人透露,該樓盤(pán)交付時(shí)掛牌均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米,半年后掛牌均價(jià)在2.3萬(wàn)元/平方米左右,較低的時(shí)候掛牌均價(jià)調(diào)整到2萬(wàn)元/平方米,甚至有一套成交單價(jià)是1.6萬(wàn)元/平方米。因?yàn)橥顿Y客大部分是生意人,需要資金周轉(zhuǎn),樓市行情不好,他們較敏感,想通過(guò)降價(jià)早點(diǎn)套現(xiàn)。還有濱江的白金海岸也是投資客云集的樓盤(pán),2006年進(jìn)入二手房市場(chǎng),剛開(kāi)始房源掛牌300多套,房源選擇多,價(jià)格也很難上去。

  投資客多

  居住人群不穩(wěn)定

  市場(chǎng)不好,投資客遇到轉(zhuǎn)手困難,炒房變成了房東;或者有些投資客想長(zhǎng)期持有,這些房源就進(jìn)入了租賃市場(chǎng)。在去年市場(chǎng)行情不好的時(shí)候,抱著“先出租等行情轉(zhuǎn)好再賣(mài)”想法的投資客有不少。有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō),杭州樓市冷淡,在這個(gè)時(shí)候賣(mài)房,無(wú)疑會(huì)減少不少收益,因此很多房產(chǎn)投資客都把自己的、第三套房子投入到租賃市場(chǎng)中,獲取租金收益。

  濱江經(jīng)常遇到這類(lèi)炒房客變房東的事例。去年9月萬(wàn)科降價(jià),波及二手房交易行情。濱江的六合天寓的一個(gè)賣(mài)家,出售一套130多平方米的房子,他掛牌價(jià)降了10多萬(wàn)元,折合單價(jià)10000元/平方米左右,這比之前的掛牌價(jià)下降了2000元/平方米,購(gòu)家還嫌不夠便宜,說(shuō)是當(dāng)時(shí)降價(jià)的萬(wàn)科逸品閣都只賣(mài)到8000多元/平方米。賣(mài)家索性不賣(mài)轉(zhuǎn)出租了,炒房客只能暫時(shí)做房東了。

  濱江和三墩新房集中交付后,也有部分進(jìn)入了租賃市場(chǎng),為租賃房源補(bǔ)充了新鮮血液,但是這些房子相對(duì)位置偏遠(yuǎn),內(nèi)部要么簡(jiǎn)單裝修,要么毛坯,租金相對(duì)便宜。因此,這類(lèi)房源的租客經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱,一套房子租住多人的情況比較多。租客多,換房頻繁,這樣一來(lái),給樓盤(pán)的自住戶(hù)帶來(lái)不安定感。

  另外,一個(gè)樓盤(pán)投資客多,交付后兩三年內(nèi)的空置也可能很高,這些投資客要么準(zhǔn)備出手,在二手房市場(chǎng)尋找下家;要么是進(jìn)入租賃市場(chǎng);還有一些就先空置著,等著較佳時(shí)機(jī)再出手。這樣,人氣不旺,商業(yè)進(jìn)駐的也少。

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