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業(yè)主應該如何選個好“管家”?
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 751 次
業(yè)主選“管家”不同于開發(fā)商選物業(yè)公司,開發(fā)商在選擇時有可能會以有利促銷、招租為目的;業(yè)主選“管家”,目的是更好地“過日子”。
業(yè)主選“管家”一般由業(yè)主委員會具體操作,業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理公司時,可以采用招標或其他方式進行。目前,大多數小區(qū)采用邀標、議標的形式。這是因為業(yè)主委員會委員都是兼職,而公開招標、評標手續(xù)煩瑣、委員們可能沒有精力、時間;邀標、議標只要是有針對性地進行,效果也會是好的。
在選擇合適的“管家”時,要注重考慮企業(yè)的服務質量與管理費用,即通常講的質量價格比。因此,應根據居住區(qū)域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業(yè)主的消費觀念、消費水平,選擇相應的企業(yè),較好考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務項目的企業(yè),這樣企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應,降低成本。另外,經驗表明,由業(yè)主委員會成員以外的人員或者機構推薦企業(yè)為邀標單位比較公正。對于被推薦的單位,業(yè)委會應當在邀標、議標前進行一番“明查暗訪”,查明這家物業(yè)公司的業(yè)績和市場口碑,并廣泛聽取業(yè)主的評價。
在議標、決標的時候,有的業(yè)委會采用“兩步走”的方法,效果頗佳。步由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會對經“明查暗訪”后篩選出來的企業(yè)進行頭輪選擇,選出得票的2—3家企業(yè);步,業(yè)委會與這些企業(yè)具體商議物業(yè)管理服務合同,較后選定一家企業(yè)。
根據《上海市居住物業(yè)管理條例》和市房地局頒發(fā)的《加強業(yè)主委員會管理若干規(guī)定》,以及一些業(yè)主委員會運作的經驗,下面的做法可以借鑒。
1、一個物業(yè)管理區(qū)域內應當依法成立一個業(yè)主委員會,一個業(yè)委會應委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。
2、區(qū)、縣房地產管理部門負有對所在地的業(yè)委會指導、檢查的日常管理責任,因此業(yè)委會應把要解聘、選聘物業(yè)管理公司的做法及時告知房地辦事處,必要時向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))有關部門、居委會通報,以得到他們的支持和指導。
3、業(yè)委會應當就解聘、更換物業(yè)管理公司召開會議和作出決定,并由全體出席會議的人員在會議記錄上簽字。
4、業(yè)委會應當把此事列為物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的一件大事,及時召開業(yè)主代表大會或業(yè)主大會,對此事進行討論,作出決定,也可采用問卷調查方式。
5、業(yè)委會和召開業(yè)主代表大會作出的決定,較好以公告形式告知全體業(yè)主、使用人,且要書面通知物業(yè)管理公司。
6、業(yè)主委員會在與新選聘的物業(yè)管理公司簽訂服務合同之后的十日內,解聘的企業(yè)應當將該物業(yè)管理區(qū)域內的下列檔案資料移交給業(yè)委會或者新選聘的企業(yè),并辦理移交手續(xù):
(1)各類物業(yè)設施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊);(2)與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同資料;(3)物業(yè)分戶產權清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表;(4)共用設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、傳真、改造、維修記錄憑證;(5)維修基金以幢為單位的分戶清冊或資料;(6)財務收支帳冊;(7)其他物業(yè)檔案資料。勞彰
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