近日，鄭州市明鴻新城小區(qū)出現(xiàn)了令人驚奇的“一區(qū)兩崗”現(xiàn)象。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)罷免了原來的物業(yè)管家，聘用了新的物業(yè)管家，盡管新管家步步進(jìn)逼，但原管家仍堅(jiān)守不讓，于是出現(xiàn)了僵局……問題現(xiàn)在雖然正在解決，但治標(biāo)不治本仍令人愁眉不展。
 
　　事發(fā)明鴻新城
 
　　8月9日晚，記者得到報(bào)料，次日上午在位于鄭州市經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路交叉口往北的明鴻新城，將出現(xiàn)業(yè)主罷免原有物業(yè)公司的事件，預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)生較大沖突……
 
　　10日一早，記者趕到明鴻新城，看到小區(qū)大門內(nèi)外人已很多，一片喧囂。在大門口，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和新接手小區(qū)的物業(yè)管家——鄭州大宇物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱大宇物業(yè)）舉辦了一個(gè)象征性的進(jìn)駐儀式。大宇物業(yè)總經(jīng)理賈鳳蓮在對(duì)20名保安進(jìn)行簡(jiǎn)短的動(dòng)員后，開始安排接管小區(qū)，在門崗設(shè)了3名保安，在小區(qū)內(nèi)布置了流動(dòng)崗。然而，小區(qū)原來的物業(yè)管家——河南德億物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱德億物業(yè)）并不購(gòu)賬，其保安人員堅(jiān)守門崗，毫不相讓。于是，曾經(jīng)在廣州和北京等地發(fā)生的“一區(qū)兩崗”現(xiàn)象，即一個(gè)小區(qū)的門崗?fù)瑫r(shí)存在兩家物業(yè)管家保安執(zhí)勤的現(xiàn)象在鄭州出現(xiàn)了。
 
　　大宇物業(yè)按計(jì)劃接管小區(qū)行政辦公系統(tǒng)時(shí)，德億物業(yè)的保安人員組成人墻，把一切“閑雜”人員阻止在辦公區(qū)門外。一時(shí)間，大宇物業(yè)的進(jìn)駐陷入僵局，業(yè)主們議論紛紛，不時(shí)有人高調(diào)大聲宣泄不滿。
 
　　據(jù)了解，明鴻新城的前期物業(yè)管家德億物業(yè)是由開發(fā)商河南德億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱德億地產(chǎn)）指定的。不少業(yè)主認(rèn)為德億物業(yè)管理混亂，根本沒有盡到應(yīng)有的義務(wù)，反而以各種方式牟取自身利益，因此堅(jiān)決要求將其罷免。
 
　　在記者得到的一份落款單位是“明鴻新城業(yè)主委員會(huì)”、落款時(shí)間為“二OO五年八月九日”的《告廣大業(yè)主書》上，有這么一段文字：“自明鴻新城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)2005年2月18日經(jīng)政府正式批準(zhǔn)后，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》……業(yè)主委員會(huì)盡職盡責(zé)，多次找到小區(qū)原物業(yè)管理人員協(xié)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議事宜，對(duì)方均置之不理。同時(shí)，小區(qū)管理更加混亂。較后在廣大業(yè)主的要求下，在房管部門的指導(dǎo)下，業(yè)主委員會(huì)采用了招標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會(huì)對(duì)投標(biāo)的物業(yè)公司進(jìn)行了實(shí)地考察，并通過投遞標(biāo)書、現(xiàn)場(chǎng)講標(biāo)的方式，讓各樓業(yè)主代表進(jìn)行了投票，較后依法選定鄭州大宇物業(yè)管理有限公司中標(biāo)。”
 
　　幾經(jīng)周折，記者被允許進(jìn)入德億物業(yè)辦公區(qū)，德億地產(chǎn)副總經(jīng)理胡先生代表明鴻新城開發(fā)商和德億物業(yè)接受了采訪。他說，明鴻新城物業(yè)上的問題是歷史問題，不能簡(jiǎn)單地以罷免原有的物業(yè)管家的方式解決。小區(qū)許多業(yè)主近五年來，累計(jì)拖欠物業(yè)公司各種費(fèi)用達(dá)136萬元，這些費(fèi)用全部是德億地產(chǎn)墊交的。此外，德億地產(chǎn)還額外投入了300萬元，對(duì)小區(qū)的舊房、積水點(diǎn)進(jìn)行改造，開發(fā)公司理應(yīng)享有這些改造設(shè)施的所有權(quán)。他表示，就目前的狀況而言，德億物業(yè)是無法與大宇物業(yè)進(jìn)行交接的。對(duì)于眾多業(yè)主提出的小區(qū)規(guī)劃的改變以及房產(chǎn)證的問題，胡稱1993年小區(qū)開發(fā)時(shí)，還沒有詳細(xì)的規(guī)劃管理，開發(fā)商只需向規(guī)劃局交規(guī)劃圖即可，而且當(dāng)時(shí)的宣傳廣告也不具備法律效力；至于房產(chǎn)證問題，胡表示，有兩棟樓的建筑商未將竣工資料交給德億地產(chǎn)，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。目前，德億地產(chǎn)已將建筑商訴諸法院，這一問題有望很快得到解決。
 
　　在德億物業(yè)辦公區(qū)內(nèi)接受采訪的，還有德億物業(yè)總經(jīng)理助理宋先生。他們對(duì)目前小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的合法性提出了強(qiáng)烈質(zhì)疑，認(rèn)為這是個(gè)別業(yè)主為了得到個(gè)人的某些不正當(dāng)利益，通過非正常方式成立的非法組織，不能代表較廣大的業(yè)主。在辦公區(qū)內(nèi)一位女性業(yè)主在接受采訪時(shí)，引起辦公區(qū)外一些業(yè)主的抗議，她被認(rèn)為是德億物業(yè)的“托”。
 
　　在德億物業(yè)辦公區(qū)外，大宇物業(yè)總經(jīng)理賈鳳蓮被業(yè)主團(tuán)團(tuán)包圍，她在解答了一系列業(yè)主關(guān)心的問題后，也作出了一系列承諾，比如，向業(yè)主委員會(huì)繳納20萬元保證金，以確保物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和公司信譽(yù)；對(duì)小區(qū)物業(yè)精心管理、服務(wù)，保證居民的安全和衛(wèi)生；物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.38元/平方米·月（小區(qū)原來收費(fèi)為0.43元/平方米·月）；前期墊資解決小區(qū)積水及道路問題、恢復(fù)廣場(chǎng)景觀綠化……小區(qū)內(nèi)公共部位的出租經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)的同意，出租收益合理分配，明確公示等。
 
　　記者上午11時(shí)30分許離開明鴻新城小區(qū)時(shí)，混亂局面仍在繼續(xù)……
 
　　僵局一波三折
 
　　8月10日晚，記者再次來到明鴻新城，發(fā)現(xiàn)小區(qū)雙物業(yè)管理的局面仍未改變，而兩家物業(yè)管家的工作人員在小區(qū)內(nèi)也多有沖突。
 
　　業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主們不會(huì)再向德億物業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)用了，部分業(yè)主開始向新入駐的大宇物業(yè)報(bào)修，接受服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)及大宇物業(yè)已向政府房管部門提請(qǐng)行政干預(yù)，他們保留起訴德億物業(yè)的權(quán)利。德億物業(yè)相對(duì)較為被動(dòng)，沒有做出應(yīng)變的具體措施。
 
　　8月11日下午，明鴻新城物業(yè)更替波瀾再起，小區(qū)內(nèi)掛出“熱烈慶祝明鴻新城小區(qū)頭屆業(yè)主委員會(huì)選舉大會(huì)即將召開”的橫幅，一些業(yè)主說是德億物業(yè)組織的，意在將現(xiàn)有的業(yè)主委員會(huì)“妖魔化”。
 
　　8月12日，鄭州市房管局出面，召集德億物業(yè)、大宇物業(yè)和明鴻新城業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人，就促進(jìn)該小區(qū)的正常物業(yè)規(guī)范管理進(jìn)行了協(xié)調(diào)，要求德億物業(yè)撤出維護(hù)公共秩序的管理人員，小區(qū)的安全管理由大宇物業(yè)一家負(fù)責(zé)。
 
　　德億物業(yè)總經(jīng)理助理宋先生表示，尊重鄭州市房管局的意見，同意撤出本公司維護(hù)公共秩序的管理人員；不過讓步應(yīng)該是雙方的，問題到底如何解決，還要看房管局的調(diào)解意見。
 
　　明鴻新城業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人表示，如果德億物業(yè)及早離開，對(duì)于業(yè)主拖欠的136萬元物業(yè)管理費(fèi)等欠費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)將出面協(xié)助清欠；如果出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主無理取鬧的情況，他們將按照《業(yè)主公約》進(jìn)行處理。
 
　　大宇物業(yè)總經(jīng)理賈鳳蓮也表態(tài)說，如果德億物業(yè)在清欠方面請(qǐng)求幫助，他們將派人積極協(xié)助清理。
 
　　8月17日一早，記者冒雨再訪明鴻新城。小區(qū)大門口，“一區(qū)兩崗”的現(xiàn)象已不存在，只有大宇物業(yè)的兩個(gè)保安在門側(cè)站崗。小區(qū)內(nèi)，德億物業(yè)辦公區(qū)門前，有一個(gè)德億物業(yè)的保安在值班。小區(qū)道路上，不時(shí)有大宇物業(yè)的保安走過，而業(yè)主說是德億物業(yè)制造的所謂“頭屆選舉”的橫幅仍然處處可見，但上面有明顯的人為劃破的痕跡。
 
　　記者找到大宇物業(yè)的臨時(shí)辦公地點(diǎn)——一間簡(jiǎn)陋、局促的單元房?jī)?nèi)，工作人員告訴記者，雙方僵持的局面已由“明爭(zhēng)”進(jìn)入“暗斗”，德億物業(yè)雖然撤出小區(qū)大門保安，但也不允許大宇物業(yè)“獨(dú)站”，并放出狠話進(jìn)行威脅……大宇物業(yè)面臨一系列困難，工作難以正常開展。就在昨天夜里，雙方還為清理垃圾紛爭(zhēng)，較后是大宇物業(yè)千方百計(jì)地把垃圾運(yùn)走了事。
 
　　截至記者發(fā)稿時(shí)，德億物業(yè)的保安人員仍未撤出，明鴻新城物業(yè)更替風(fēng)波還沒有較終結(jié)果。小區(qū)居民對(duì)小區(qū)現(xiàn)狀極為憂慮，希望這種僵局盡早結(jié)束。此事已引起有關(guān)部門的重視，除鄭州市房管局與金水區(qū)房管局已經(jīng)開始介入?yún)f(xié)調(diào)此事外，交巡警五大隊(duì)、豐產(chǎn)路派出所也在密切關(guān)注該小區(qū)的治安狀況。
 
　　總的看來，新老管家爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)主要集中在拖欠德億物業(yè)的物業(yè)費(fèi)、德億地產(chǎn)在小區(qū)管理中的投入，以及現(xiàn)有業(yè)主委員會(huì)及其所選聘的大宇物業(yè)是否合法等問題上。鄭州市房管局和金水區(qū)房管局的意見是，在召集明鴻新城業(yè)主委員會(huì)、大宇物業(yè)、德億物業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)的同時(shí)，做進(jìn)一步調(diào)查以確定下一步的解決措施。
 
　　期待治標(biāo)治本
 
　　就德億物業(yè)組織“頭屆選舉”的情況，金水區(qū)房管局物業(yè)管理辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，早期的業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)，有很多不規(guī)范的地方，很多是由開發(fā)商指定的，明鴻新城就是一個(gè)典型的例子。該小區(qū)現(xiàn)有的業(yè)主委員會(huì)是在1998年成立的，只在鄭州市房管局備了案。2003年9月，《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后，業(yè)主委員會(huì)的備案工作從市房管局移交到各區(qū)房管局。2004年11月，明鴻新城業(yè)主委員會(huì)在換屆時(shí)向金水區(qū)房管局提出申請(qǐng)，要在區(qū)里備案。由于其在備案時(shí)屬于換屆，而不是頭屆產(chǎn)生，因此只需要提交業(yè)主委員會(huì)成員名單、《業(yè)主公約》、委員產(chǎn)權(quán)身份證明等材料。在核準(zhǔn)備案后，業(yè)主委員會(huì)有了自己的公章、證書、《業(yè)主公約》等。既然房管部門已經(jīng)為明鴻新城現(xiàn)有的業(yè)主委員會(huì)備了案，也就承認(rèn)其合法性，即使現(xiàn)在小區(qū)重新選舉業(yè)主委員會(huì)，房管局也不會(huì)再次備案。也就是說，德億物業(yè)提出所謂的“頭屆選舉”，將不具備合法性。
 
　　這位負(fù)責(zé)人同時(shí)告訴記者，明鴻新城現(xiàn)在的業(yè)主委員會(huì)選聘大宇物業(yè)的程序也是完全合法的，大宇物業(yè)可以進(jìn)駐小區(qū)管理。
 
　　既然如此，大宇物業(yè)與德億物業(yè)如何進(jìn)行正常交接呢？這位負(fù)責(zé)人表示，一般來說，在業(yè)主委員會(huì)采用公示或者書面形式通知原物業(yè)管家撤離的情況下，原物業(yè)管家應(yīng)該撤出小區(qū)管理。不過，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該給原物業(yè)管家留下相應(yīng)的時(shí)間，用于他們處理與業(yè)主間的債務(wù)、債權(quán)關(guān)系，準(zhǔn)備移交相關(guān)資料事宜。由于目前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》比較粗放，沒有對(duì)新老物業(yè)交接的時(shí)間及細(xì)節(jié)問題作出明確規(guī)定，所以只能寄希望于各方都能保持冷靜，不使矛盾進(jìn)一步激化。針對(duì)前期物業(yè)管理及新老物業(yè)管家交接中出現(xiàn)的問題，有關(guān)方面正在調(diào)研，準(zhǔn)備制定相應(yīng)的管理對(duì)策，可望明年出臺(tái)可操作性強(qiáng)的具體細(xì)則。
 
　　法律界人士認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)管家的追欠費(fèi)和交接是兩碼事。欠費(fèi)屬于經(jīng)濟(jì)糾紛，可以通過法院起訴追繳，甚至要求繳滯納金。交接涉及行業(yè)管理，可以通過政府主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)干預(yù)，促使順利交接。如果通知原物業(yè)管家撤出而其不撤出，業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主，以其侵權(quán)為由起訴到法院，要求強(qiáng)制其撤出，并可以要求其賠償損失，依法維護(hù)業(yè)主利益。
 
　　就此事件，記者還采訪了從事物業(yè)管理工作的其他相關(guān)人士。他們認(rèn)為，業(yè)主反映的很多問題，比如說綠地的規(guī)劃、小區(qū)內(nèi)道路的鋪設(shè)、公共設(shè)施的

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