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樓市新政三連發(fā) 業(yè)內(nèi)人士表示大勢未定購房不急
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:中國經(jīng)濟網(wǎng) 閱讀 624 次
3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布樓市新政。此次新政的出臺經(jīng)歷了一番周折,有媒體提前透露新政內(nèi)容,說“30日相關(guān)部門要舉行發(fā)布
會”。奇怪的是,“相關(guān)部門”辟謠了,而“辟謠”之后,政策卻又出臺了。昨日A股房地產(chǎn)板塊漲幅超過4%,保利地產(chǎn)等10只個股漲停,那些先知先覺者又賺
了一筆。
從純投資的角度來看,房產(chǎn)造富時代已經(jīng)結(jié)束,未來將是股權(quán)造富的時代。但我們希望類似樓市新政這樣的“大事件”不要再被提前泄露,因為任何風(fēng)吹草動都會引起股價波動,而這樣的信息不對稱,對于中小投資者難言公平。
3月下旬,房地產(chǎn)行業(yè)迎來政策密集期。
昨天下午,央行、住建部、銀監(jiān)會出臺樓市新政,二套房貸較低頭付比例降至四成。使用住房公積金貸款購購頭套普通自住房,較低頭付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,較低頭付30%。
同,財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》,明確個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。而幾天之前,國土部和住建部剛聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
一周內(nèi)連發(fā)房地產(chǎn)新政,維穩(wěn)樓市意圖十分明顯。但記者注意到,分析認為,從投資角度來看,房產(chǎn)造富時代已經(jīng)終結(jié),未來將是股權(quán)造富的時代,建議投資者不要去接“下落的刀”。
房地產(chǎn)新政三連發(fā)
實際上,上周末國土部和住建部發(fā)通知,要求各地有供、有限,合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。這個通知主要圍繞促進房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整而展開。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴記者,這實際上就是要求各地政府因地制宜,進行差別化調(diào)控。
但這個政策顯然不夠解渴和過癮,有人將其比喻為一只救市的“襪子”而非“靴子”。沒想到只時隔3天,“靴子”就來了。
按照三部委的新政,對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購購普通自住房,較低頭付款比例調(diào)整為不
低于40%。上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭解讀稱,此項政策調(diào)整可以說是超預(yù)期,此前市場普遍預(yù)測二套房頭付比例降至五成,而受益的是購購二套房的群
體。
就財政部營業(yè)稅“5改2”的新政,偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉說,盡管之前的二手房交易中營業(yè)稅往往被轉(zhuǎn)嫁給購房人,但“5改2”之后,部分房屋的營業(yè)稅得到了免除,購房人的交易負擔(dān)將下降,這會促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。
改善性需求明顯受益
從新推出的這三個房地產(chǎn)新政來看,改善性需求正成為決策層穩(wěn)樓市的關(guān)鍵棋子。胡景暉表示,從三部委聯(lián)合下發(fā)的通知核心內(nèi)容看,本次新政利好的是已經(jīng)
擁有一套住房、亟需改善但同時購購力相對欠缺的合理改善型人群。新政將促進改善型業(yè)主賣掉城中的中小戶型,對于不愿去郊區(qū)購房的頭次置業(yè)者來說是明顯利
好,因為有更多的中小戶型房源可供選擇。
交行分析師夏丹告訴記者,二手房交易營業(yè)稅由“滿五先進”跳過2009年前曾實行的“滿三先進”,直接調(diào)整至“滿二先進”。由此可見相關(guān)部門對于支持改善購房要求的響應(yīng)之迅速,態(tài)度之堅決。
夏還指出,財稅部門的政策調(diào)整能釋放出一批存量房源,有利于提升房屋流轉(zhuǎn)速度,增進市場交易活躍度,同時也能一定程度上緩解熱銷地區(qū)房屋供給緊張的局面。
胡景暉說,“5改2”政策的受益者是購房人,對于很多人來說,不用承擔(dān)以前要被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅了,降低其購房成本。
招商證券報告認為,較新經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟下行和就業(yè)壓力仍然比較大,政策需要做出響應(yīng)。二套房較低頭付的調(diào)整有助于進一步釋放剛性需求,籍此穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和家庭部門的消費意愿,從而推動總需求企穩(wěn)回升。
恐難改樓市大趨勢
中原地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,截至3月29日,全國主要54城市成交快速復(fù)蘇,成交量已經(jīng)達到了20.02萬套。“預(yù)計在較后兩天月末成交影響下,54城市3
月成交量將與2014年3月的21.6萬套持平,但相比2015年2月份的12.6萬套出現(xiàn)環(huán)比大幅上漲?!敝性禺a(chǎn)研究總監(jiān)張大偉說道。
此次抓住改善性需求的策略也被業(yè)界贊同。常務(wù)副院長黃瑜此前表示,從人口結(jié)構(gòu)上來分析,改善性的需求在2016年以后會逐步加大,2020年的時候以改善性需求為主。
摩根大通報告稱,未來更多利好樓市政策可期,比如金融政策放松,4月有可能出現(xiàn)50個基點的存款準備金率下調(diào)和一次利率下調(diào)。這將使得購房者的門檻進一步降低。
一周內(nèi)連發(fā)三新政,會不會對樓市造成過度刺激?胡景暉說,一系列政策依然無法從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場趨冷的大趨勢,未來樓市“量價齊升”的情況將不會再出現(xiàn),“量增價穩(wěn)”將成為2015樓市新常態(tài)。
民生證券給出的幾點理由包括:即便短期房價企穩(wěn)回升,未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降;利率市場化背景下,銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下
降;已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路,新思路是雙軌制,政府負責(zé)保低端,其他的交給市場決定。
《《《
2008年以來房貸政策變化
2008年:住房貸款利率下限擴大為基準利率0.7倍
2009年:頭付款比例調(diào)整到30%及以上,貸款利率不能低于基準利率1.1倍
2010年:非改善二套房頭付比例較低40%
2011年:國八條出臺,“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級
2012年:二套房頭付比例改為60%,央行兩次降準
2013年:“新國五條”頒布,出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅
2014年:限購逐步松綁,調(diào)整頭套房認定標準
2015年:二套房貸款較低頭付比例降至四成
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