二套普通住房貸款頭付比例下調(diào)，營業(yè)稅免征期由5年改為2年。3月30日下午，五部委聯(lián)手推出7年來較大力度的樓市利好新政，3月31日起執(zhí)行。各界人士包括房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都大呼“超出想象”，還有媒體報道北京、上海二手房業(yè)主出現(xiàn)連夜?jié)q價現(xiàn)象。

　　而海南樓市對此卻顯得較為“淡定”和“理性”。同時，截止記者發(fā)稿，新政所涉及到的海南省地方稅務(wù)局、海南省住房公積金管理局及海南各大銀行部門均表示，“具體落地時間未定，有待通知”。

　　新政 海南落地時間未定

　　頭付比例：較低可達20%

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文稱，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購購頭套普通自住房，較低頭付款比例為20%；對擁有1套住 房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購購普通自住房，較低頭付款比例為30%。

　　對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　二手房：營業(yè)稅5改2

　　3月30日，財政部和國家稅務(wù)總局也同時發(fā)聲，個人將購購不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購購2年以上（含2年）的非普通住 房對外銷售的，按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購購2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　以上新政于2015年3月31日起執(zhí)行，具體到海南落地執(zhí)行時間，記者采訪了相關(guān)部門。海南省公積金管理局相關(guān)負責人表示，通知還未到公積金管理局，目前尚未執(zhí)行。海南銀行系統(tǒng)的各大銀行個貸人員也均告訴記者，未接到總行消息，具體執(zhí)行時間和細則還待研究和通知。

　　“目前還未等到總行通知，但國家政策已出，各行肯定會執(zhí)行，而且各行還需要根據(jù)自身情況進行相關(guān)修訂，所以新政的落地還需一些時日。”海南農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部人員說。

　　雖然海南省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)稅收管理處處長李華表示，二手房交易營業(yè)稅新政已執(zhí)行，但要征收系統(tǒng)調(diào)整好后才能辦理相關(guān)事宜。

　　市場 旅游地產(chǎn)反應(yīng)淡定

　　新房市場：未計劃漲價

　　“新政31日起執(zhí)行，但對于我們項目來說影響不會很大。我們項目的主要客戶還是島外客戶，一般多是一次性付款。”?？诖笕A錦繡海岸的置業(yè)顧問小陳稱。同時小陳還說，針對這一樓市重大助力政策，項目無漲價計劃。

　　來自綠地海森林項目的置業(yè)顧問小符則告訴記者，新政的出臺提高了開發(fā)商對樓市的信心，但目前看來沒使得客戶來訪量有顯著增加，目前客戶出手還較為謹慎，而房價方面，公司還在討論。

　　而澄邁富力紅樹灣項目、雅居樂月亮灣項目及儋州某一大型樓盤的內(nèi)部人員也均稱，項目無漲價計劃。

　　中介市場：希望別漲價

　　隨后，記者還采訪了一些二手房市場的一線營銷人員，他們均表示該新政對海南剛需來說是一大利好，目前存在一些二手房房東前來咨詢是否漲價，但總體而言二手房市場沒太大變化。

　　“我倒是希望別漲價，要不房子更是難賣。”海口錄德房產(chǎn)有限公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理王精說。針對新政是否會促進二手房市場漲價問題，王精稱，“房地產(chǎn)市 場想漲，但漲了，客戶就不會購賬。只有投資客才會購漲不購跌，剛需客對價格很敏感，目前的房價還是讓很多剛需客猶豫，所以只要房價不降，新政的利好刺激有 限，更不會使得二手房房價有太大變化。”

　　分析 庫存壓頂 利好有限

　　3月30日下午，“頭付比例下調(diào)”及“營業(yè)稅5改2”樓市新政的出臺，頓時讓地產(chǎn)微信圈沸騰了起來，發(fā)出一片“樓市即將大漲”的聲音。但其實這只是某些樓盤項目的自娛自樂，制造行情大漲的假象。更多業(yè)內(nèi)人士對新政帶來的利好預(yù)判，趨于保守和理性。

　　開發(fā)商：庫存壓頂 漲聲難起

　　“新政肯定會刺激一部分購房者，但對海南樓市的影響會存在一定的滯后。但存量房很多，新政難以拉升房價。”臺灣風(fēng)情小鎮(zhèn)的營銷總監(jiān)李紀稱。

　　海南恒迅地產(chǎn)集團營銷副總裁林盛也認為，新政給許多房企注入強心計，但目前海南樓市庫存比較高，房企勢必會根據(jù)自身的情況而決定樓盤價格。而部分庫存高的房企，不會借此上調(diào)房價。

　　業(yè)內(nèi)專家：利好剛需 抓緊去化

　　針對新政對海南樓市的影響，海南中原地產(chǎn)研究主任馬曉亮認為，新政使得客戶購房門檻進一步降低，有利于擴大客戶基數(shù)，但是受到銀行運營成本 所限，房貸利息目前下行空間較小，客戶實際購房成本并無降低。但隨著個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅免征期限下調(diào)，有望提升客戶換房積極性，增強頭改客戶的購購能 力。

　　“影響海南市場的關(guān)鍵因素仍舊是庫存壓力，且利好政策出臺處于?？趥鹘y(tǒng)旺季的尾端，對于市場刺激有限，項目更應(yīng)通過提升銷售體驗效果，打造差異化競爭優(yōu)勢等手段尋求突圍之道。”馬曉亮提醒。

　　海南錦誠房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司的董事長王路則認為，這不是政府救市，應(yīng)算是托市，政府防范的是住宅產(chǎn)業(yè)臉先著地，金融、就業(yè)以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)被連 累拖入深淵。但不管怎么說，對于海南本地和非本地購房需求的客戶來說，都有一定的利好，但效果會有所滯后。“考慮到海南現(xiàn)在的庫存量比較大，房企還是要以 價換量。”王路建議。

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