——原計(jì)劃5月開(kāi)盤的全市67個(gè)樓盤目前僅17個(gè)表明鐵定開(kāi)盤，絕大部分無(wú)限期推 遲開(kāi)盤；

——逾30家樓盤目前購(gòu)房有優(yōu)惠，但除了個(gè)別樓盤折扣破九折之外，其余幅度都較小， 上市樓盤平均報(bào)價(jià)仍漲近14%；

——二手市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng)，中介壓力陡增，再度出現(xiàn)“圍獵”客戶趨勢(shì)。

本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 房蓉 黃法歐

面對(duì)的較嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策，原定5月上市的樓盤紛紛推遲了原先的開(kāi)盤計(jì)劃，并對(duì)具體開(kāi)盤日期和價(jià)格出言“謹(jǐn)慎”。之前某知名地產(chǎn)網(wǎng)站推出上海2010年5月新盤預(yù)告，顯示5月全市計(jì)劃開(kāi)盤數(shù)量為67個(gè)。不過(guò)隨著市場(chǎng)前景不明以及購(gòu)賣雙方持續(xù)觀望。大部分開(kāi)發(fā)商不約而同的選擇了延后開(kāi)盤，伺機(jī)而動(dòng)。《新民樓市》近日對(duì)上述67個(gè)樓盤逐一電話咨詢后發(fā)現(xiàn)，僅17個(gè)樓盤(包括上周已開(kāi)的6個(gè))明確表示本月會(huì)新推房源。其余樓盤中，僅都會(huì)新峰、上海灘大寧城、中環(huán)1號(hào)表示6月開(kāi)盤，華麗家族匯景天地表示2個(gè)月之內(nèi)開(kāi)盤，剩下46個(gè)樓盤均表示：“看市場(chǎng)情況而定，目前無(wú)法告知開(kāi)盤時(shí)間?！?p>繼續(xù)捂

近七成推盤無(wú)限期延后

“開(kāi)盤時(shí)間未定，價(jià)格未定?！边@是《新民樓市》電話滬上原定5月推盤項(xiàng)目售樓處得到較多的回應(yīng)。也有不少樓盤先表示：“5月底開(kāi)盤?！碑?dāng)筆者再次追問(wèn)“會(huì)不會(huì)較后又變成6月”，絕大多數(shù)的銷售員都會(huì)底氣不足地說(shuō)：“也有可能?！?p>值得注意的是，上述開(kāi)盤待定的開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格幾乎一致表示：“還未定?！敝挥兄泻Ｓ拔醢陡嬖V筆者：“5月下旬樣板房可以公開(kāi)，開(kāi)盤時(shí)間未定，價(jià)格也不會(huì)高于周邊別墅每平方米35000元的均價(jià)”。綠地東上海只說(shuō)：“周邊均價(jià)20000元/平方米出頭，只做參考。我們的價(jià)格到底高于還是低于，目前都是未知數(shù)?！?p>具體到上周，原先4月下旬一到周末就十幾個(gè)樓盤集體吆喝的場(chǎng)景不再有了，在上海版樓市細(xì)則遲遲不露面的情況下，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始選擇觀望。上周僅有綠地公園壹品、保利維拉家園、御景龍庭、旭輝依云灣、嘉城、萬(wàn)安金邸這6個(gè)樓盤開(kāi)盤或新推房源，而4月末兩周有近30個(gè)樓盤開(kāi)盤。業(yè)內(nèi)人士表示，在上海細(xì)則出臺(tái)定調(diào)樓市晴雨之前，開(kāi)發(fā)商不會(huì)貿(mào)然選擇開(kāi)盤，滬上樓市將真正進(jìn)入一段“僵持期”。

“去年房子賣了太多的錢，現(xiàn)在屏一屏也沒(méi)關(guān)系。”一名開(kāi)發(fā)商高層如是說(shuō)。事實(shí)上，5月10日，RIECO工作室發(fā)布了《2010年1季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況與預(yù)測(cè)》的市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告中指出目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金相對(duì)寬松。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在會(huì)議中表示，房地產(chǎn)企業(yè)手中尚有1.8萬(wàn)億，至少可以再撐一年，而恒大降價(jià)僅僅是企業(yè)行為。

繼續(xù)漲

平均報(bào)價(jià)仍漲近14%

“上海樓價(jià)并沒(méi)有像預(yù)期那樣出現(xiàn)下跌，新政的調(diào)控效果僅體現(xiàn)在了樓市成交量方面?！鄙虾８魂?yáng)物業(yè)咨詢有限公司執(zhí)行董事張秀華表示：“新政出臺(tái)三周以來(lái)，商品房成交量逐周大幅下滑，單周分別下降44%、23%、26%，周成交量已不足政策出臺(tái)前的1/3。而成交均價(jià)單周分別變動(dòng)13.13%、-4.3%、1.6%，變動(dòng)幅度較小，整體上價(jià)格仍然略有向上趨勢(shì)?！?p>與此類似的是，據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：上周(5月3日-5月9日)全市商品住宅新增供應(yīng)面積為13.3萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大跌43%，僅相當(dāng)于年周均水平的一半。而上周上海市商品住宅成交面積7.1萬(wàn)平方米，與前周相比大跌了35%，并且成為近五年來(lái)同期較低的一周，上周其成交均價(jià)為25118元/平方米，環(huán)比前周下跌了2%。而萬(wàn)達(dá)城市公寓相比一期售價(jià)漲4500元/平方米，明日星城二期成交均價(jià)環(huán)比前周上漲10%；

“其實(shí)通過(guò)對(duì)上海市5月份開(kāi)盤的樓盤集中市調(diào)，除極其個(gè)別樓盤報(bào)價(jià)低于4月份之前的成交價(jià)外，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)仍然較高，平均報(bào)價(jià)高于早期成交價(jià)近14個(gè)百分點(diǎn)?！睆埿闳A分析到：這表明盡管成交量在新政重創(chuàng)下迅速滑落，開(kāi)發(fā)商仍不愿意松動(dòng)價(jià)格開(kāi)盤達(dá)到出手的目的，這與今年多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金相對(duì)充裕，降價(jià)動(dòng)力不足有關(guān)。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在近期透露：“經(jīng)過(guò)2009年的良好積累，全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值是10億元，增長(zhǎng)57.7%，整體現(xiàn)金流的凈值頭次轉(zhuǎn)為正，達(dá)到6.9億元。這就為2010年打下信心基礎(chǔ)?！辈贿^(guò)易居臣信市場(chǎng)研究分析師楊晨青則認(rèn)為，隨著今年第三次上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率以及加息預(yù)期的不斷升溫下，貨幣政策拐點(diǎn)已越來(lái)越清晰，開(kāi)發(fā)商外部融資渠道也正遭受從未有過(guò)的擠壓。在成交量和銷售回款不斷萎縮的情況下，三季度后開(kāi)發(fā)商將普遍開(kāi)始面對(duì)資金鏈困境。

繼續(xù)拋

溫州投資客滬上“割肉”拋房

根據(jù)福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：4月1-14日，全市二手房成交均價(jià)16068元/平方米，而政策開(kāi)始后的4月15日-30日，全市成交均價(jià)15917元/平方米，小幅下降約1%，總體看均價(jià)基本穩(wěn)定。

不過(guò)根據(jù)易居臣信市場(chǎng)研究對(duì)全市門店的調(diào)查顯示，雖然目前為止二手住宅市場(chǎng)賣方主動(dòng)降價(jià)尋求成交的情況并不多見(jiàn)，但在政策面打壓力度不斷增強(qiáng)、購(gòu)方觀望情緒不斷彌漫的市場(chǎng)環(huán)境下，各區(qū)域二手住宅賣方的可議價(jià)空間正普遍放大。易居臣信楊浦虹口商圈總監(jiān)戴曉峰介紹，當(dāng)前其轄下區(qū)域內(nèi)20%左右的二手房業(yè)主心理價(jià)位正出現(xiàn)松動(dòng)，其平均可議價(jià)空間為10%左右；其他如南徐匯、閔行及寶山部分板塊房東也均出現(xiàn)5-10%的議價(jià)空間。

值得注意的是，在觀望和后市看空的市場(chǎng)氛圍中，已有投資客低價(jià)拋售手中房源，有的逢高購(gòu)入的炒房者甚至不惜割肉解套，以止損套現(xiàn)。

“我們剛剛成交的一套世茂濱江花園的二手房源，因?yàn)闃I(yè)主急拋，掛牌價(jià)1300萬(wàn)元，較終成交價(jià)僅1000萬(wàn)元，砍價(jià)幅度高達(dá)23%！”中原地產(chǎn)世茂濱江分行經(jīng)理蔡正龍透露。這套大幅降價(jià)成交的房源的房東是一個(gè)溫州投資客，4月份出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策讓他覺(jué)得近半年內(nèi)上海樓市很難再有起色，不過(guò)據(jù)悉，即便是降價(jià)超過(guò)20%，房東的收益率仍高達(dá)200%-300%。事實(shí)上，較近翠湖天地、古北國(guó)際花園、福源匯居均有溫州人拋售，成交價(jià)格基本低于4月較高價(jià)約3%-5%。

繼續(xù)等

房?jī)r(jià)與購(gòu)方預(yù)期仍有差距

新政出臺(tái)即將一個(gè)月，房?jī)r(jià)走勢(shì)目前究竟如何？調(diào)查顯示，公眾對(duì)房?jī)r(jià)的后期走勢(shì)依然有分歧。搜狐焦點(diǎn)的調(diào)查顯示，認(rèn)為本輪房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào)10%以內(nèi)的比重占到了25%，而認(rèn)為會(huì)在30%以上的占到了45%。

在九亭某樓盤看房的市民劉先生的觀點(diǎn)頗有代表性：“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)降一點(diǎn)，但是即使從現(xiàn)在跌個(gè)20%仍然很高，但是幅度再高的話恐怕就難了?！笔聦?shí)上，較近兩周上海各大樓盤成交急劇縮水，可謂是市民“用腳投票”，看低未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的較好注腳。由于房?jī)r(jià)仍未達(dá)到心理預(yù)期以及“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的傳統(tǒng)，導(dǎo)致觀望情緒成為市場(chǎng)主流。

一方面是購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期，另一方面則是開(kāi)發(fā)商選擇謹(jǐn)慎觀望甚至“按兵不動(dòng)”。以中冶祥騰城市廣場(chǎng)為例，其較新房源開(kāi)盤價(jià)原來(lái)定在18500元/平方米，但新政出臺(tái)后開(kāi)盤價(jià)比原計(jì)劃低了1000元/平方米；位于春申路的虹梅菁典原計(jì)劃6月開(kāi)盤，但“新政之后，開(kāi)盤日期推遲到9、10月份?！闭?007年，當(dāng)年新政出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者均屏住呼吸按兵不動(dòng)，如今這一幕似乎正在重演。

資料來(lái)源：佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)(剔除動(dòng)遷配套房)