5月28日，標準普爾公司標普/凱斯希勒房價指數(shù)報告顯示，今年季度，美國房地產(chǎn)市場回暖勢頭明顯，全國房價指數(shù)同比上漲幅度達10.2%。市場開始出現(xiàn)對房價快速上漲的擔憂。不過，大部分人士認為，年內(nèi)房地產(chǎn)市場仍屬無憂，目前拉響警報為時尚早。

　　房價回升至2003年水平

　　數(shù)據(jù)顯示，3月份，美國大城市房價漲速加快，同比漲幅創(chuàng)2006年房地產(chǎn)泡沫破滅以來的較高水平。當月，10大城市房價指數(shù)同比上漲10.3%，20大城市房價指數(shù)同比上漲10.9%。全國房價指數(shù)一季度環(huán)比上漲1.2%。由于投資者繼續(xù)進入市場，而住房供應仍然十分有限，因此，一季度房屋價格的漲幅幾乎是七年來的較高。

　　據(jù)統(tǒng)計，鳳凰城、舊金山和拉斯維加斯?jié)q幅居前，這些地區(qū)的房屋價格同比漲幅超過20%，其中鳳凰城的漲幅達到22.5%，華盛頓地區(qū)的房價也上漲了7.7%，而2月份漲幅僅為1.7%。美國全國范圍內(nèi)，房價已經(jīng)回升到2003年的水平，但仍低于2006年高峰時的價格。

　　較近幾周，其他房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)也印證了房地產(chǎn)市場強勁回升的趨勢。無論是新屋開工許可、存量房銷售以及房屋價格指數(shù)，還是“兩房”的持續(xù)盈利，主要房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績好轉(zhuǎn)，都表明從2008年次貸危機中掙扎已久的美國房地產(chǎn)市場已開始逐漸走上正軌。

　　同，美國諮商會的報告顯示，5月份消費者信心指數(shù)繼續(xù)回升，并創(chuàng)下五年來較高水平。當月，消費者信心指數(shù)從前一個月的69上升到76.2，好于市場預期。消費者對當前經(jīng)濟條件的評估指數(shù)從4月份的61上升到66.7，對未來6個月的經(jīng)濟活動的預期指數(shù)由前一個月的74.3上升到82.4。5月份的消費者信心指數(shù)已經(jīng)上升到五年來較高水平。

　　房價漲勢過快引擔憂

　　住房市場的樂觀情緒升溫也開始引發(fā)擔憂，擔憂主要在于利率的變動。受住房市場復蘇和美國消費者信心回升影響，市場會進一步猜想美聯(lián)儲退出QE進程。

　　美國住房抵押貸款機構(gòu)房地美較新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日一周，美國30年期定息抵押貸款平均利率為3.59%，15年期定息抵押貸款平均利率升至2.77%。根據(jù)金融出版商HSH的數(shù)據(jù)，28日，30年期住房抵押貸款的平均利率上升到3.9%，為一年來較高。

　　一家金融咨詢企業(yè)的執(zhí)行官表示，在目前的利率水平下，房價上漲20%也還能承受。但是，一旦抵押貸款利率上漲到一定水平，平衡就會被打破，因為低利率政策使購房人的購購力增加了三分之一。

　　Zillow的頭席經(jīng)濟學家表示，房屋價格看上去仍然較為便宜，這主要是低抵押貸款利率的影響。

　　評級機構(gòu)惠譽也對美國地產(chǎn)市場感到擔憂?；葑u認為，近期美國一些城市的房價上漲步伐快于基本面改善速度，其漲勢可能停滯或扭轉(zhuǎn)。房價水平的快速上升可能會帶來問題，尤其是對于那些尚未完全消除2005年前后房價泡沫的城市。

　　惠譽稱，幾項因素共同造就了支持房價快速上漲的環(huán)境，但幾乎沒有因素能提供長期的支持，以維持房價近期的漲勢。該機構(gòu)認為，供應緊張以及需求增加是推動房價走高的較主要因素；需求被人為推高，貸款購房者仍在場外等待房價企穩(wěn)；房屋供應被人為拉低，近期的監(jiān)管規(guī)定制約了止贖房產(chǎn)的銷售速度，另外在仍未擺脫房產(chǎn)資不抵債境地的貸款購房者里面，有相當一部分購房者仍希望房價進一步上漲，以便能在出售房產(chǎn)時獲利。

　　拉響警報為時過早

　　不過，也有人認為，目前就對房地產(chǎn)市場拉響警報為時過早。目前房地產(chǎn)市場還沒有出現(xiàn)泡沫，美國房地產(chǎn)市場的價格水平距離2006年較高水平還有28%的上漲空間。

　　由于標普的凱斯希勒指數(shù)包含了止贖房屋的價格走勢，且一季度止贖房屋的比例出現(xiàn)回調(diào)，因而一季度的數(shù)字有可能偏高。同，另一家貸款處理服務(wù)公司的數(shù)據(jù)顯示，美國的住房價格3月份同比上漲了7.6%，這一幅度并不太高。

　　未來，勞動力市場是否能夠持續(xù)改善、個人收入是否能同步上漲，利率水平是否能維持在低水平都是影響美國房地產(chǎn)市場的因素。有觀點認為，面對復蘇的市場，美國金融監(jiān)管當局所要做的就是保持足夠的警惕，通過嚴格的資格審核增強貸款信用，防止出現(xiàn)次貸危機式的信用崩盤。

　　樓市持續(xù)上漲吸引了大筆資金的進入。事實上，目前美國租賃市場上的房源，不少都是投資者大批購入后出租的，在目前的市場環(huán)境下，這些房屋既可享受穩(wěn)定的租金，又可坐等房價的上漲。

　　據(jù)英國市場調(diào)查公司Dealogic數(shù)據(jù)，中國企業(yè)或個人在海外房地產(chǎn)交易規(guī)模從2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。中國投資有限公司也在2010年進入了美國商業(yè)地產(chǎn)市場，并獲取了回報。

　　房價上漲仍有空間，這并不一定意味著現(xiàn)在就是進行房產(chǎn)投資的較好時機。據(jù)CNBC報道，美國耶魯大學經(jīng)濟學家羅伯特·希勒認為，目前投資股市比投資房地產(chǎn)更為明智。

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