從2011年12月5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點后，市場一直在期望央行進(jìn)一步放松銀根，尤其外匯占款大幅減少，銀行體系內(nèi)可動用資金較為緊張時，市場預(yù)期央行會春節(jié)前會再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但這個市場預(yù)期直到2月18日才得以實現(xiàn)。從中也可以看到央行對市場經(jīng)濟(jì)形勢之變化之關(guān)注及貨幣政策調(diào)整之謹(jǐn)慎。

2月18中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。央行這個決策是是對當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢及市場預(yù)期的一種判斷。因此，由此釋放出的信息對市場的影響決不可低估。由下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點而向市場注入流動性達(dá)4000億可以緩解當(dāng)前銀行可用資金緊張的局面，對當(dāng)前市場的影響肯定不小。但是市場也不要過高估計這次存款準(zhǔn)備金率對市場的作用，特別是不要過高估計對房地產(chǎn)的影響。

在本文看來，這次央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率看上去是一種信貸放松的信號，但這個信號仍然是微弱的，只不過是貨幣政策的預(yù)調(diào)微調(diào)。在今年貨幣政策的基本基調(diào)不會改變的情況下，這種微調(diào)對市場有些許定的影響，但并非如市場想象的那樣大。特別是對房地產(chǎn)市場來說，更是并非如市場所想象的那樣影響大。有市場人士就認(rèn)為，4000億資金釋放出，自然會讓一些資金流入房地產(chǎn)市場，從而緩解當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的局面。

不過，這有點高估了這次存款準(zhǔn)備金率下降對房地產(chǎn)的影響，實際上的影響不會這樣大。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)也不是貨幣政策對房地產(chǎn)市場的放松。因為，就目前的情況來說，當(dāng)前對房地產(chǎn)市場影響的政策是差別化的信貸，只要差別化的住房信貸政策不改變，房地產(chǎn)市場想借助于存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)又重新燃起住房投機炒作的熱潮，又重新鼓勵居民涌入房地產(chǎn)市場幾乎不可能。

因為，從差別化的住房信貸政策來看，較為核心的內(nèi)容是禁止本地居民用貸款購購第三套以上的住房（包括第三套）、禁止居民用貸款異地購購套以上的住房；以及把住房的投資與消費作一個嚴(yán)格的政策上的區(qū)分。投資者用貸款以市場來定價?？梢哉f，由于差別化的住房信貸政策已經(jīng)嚴(yán)厲把住房投機炒作者限制在住房市場之外，他們想進(jìn)入這個市場已經(jīng)不容易了。即使能夠進(jìn)入也面臨著全面套牢之風(fēng)險。如果國內(nèi)住房市場沒有住房投機炒作者的進(jìn)入，那么當(dāng)前國內(nèi)住房市場無論政策如何變化，市場出現(xiàn)根本性的調(diào)整也就是必然。

在住房市場的投機炒作者退出市場或不進(jìn)入市場的情況下，國內(nèi)住房市場只剩下是住房消費者了（不過，請大家注意如果沒有事中及事后嚴(yán)厲的稅收政策限制，購購套住房，同樣是可以投機炒作的，美國次貸危機的根源就是購購套住房者引發(fā)的）。對于這些住房購購者來說，如果購購套住房是有利可圖，他們同樣可以利用這種住房購購方式來謀利。所以信貸寬松也有利于這些人進(jìn)入市場。但是在當(dāng)前整個住房市場的價格出現(xiàn)全面下行、市場預(yù)期在轉(zhuǎn)向的情況下，這些住房購購者不會輕易地進(jìn)入住房市場。住房信貸放松對這些住房購購者影響不大。

現(xiàn)在市場上所看到，就是各地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都在打滿足所謂的滿足住房“剛性需求”的牌，希望借助央行貨幣政策的放松讓住房的消費者進(jìn)入市場，以便來打破持續(xù)了一兩年的住房僵持的局面。但是由于住房市場的性質(zhì)沒有改變，住房消費者的出價水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房投機炒作者的出價水平。對于絕大多數(shù)住房的消費者來說，信貸較寬松，他們也是沒有支付能力進(jìn)入這個高房價的市場。所以，對于住房消費者來說，當(dāng)前的住房市場并非是信貸政策是否寬松的問題，而是住房的價格水平是否降到住房消費者有沒有支付能力進(jìn)入市場購購的問題。也就是政府所設(shè)定的住房價格是否回到合理或理性的價格水平的問題。只有住房的價格水平回到合理的水平，絕大多數(shù)居民有支付能力購購，那么住房消費者才能夠逐漸的進(jìn)入，住房市場才能夠出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)型并走出困境。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率同樣影響不會太大。因為，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款結(jié)構(gòu)來看，近兩年已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化的。早幾年，銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要資金來源，但近兩年的情況則不是這樣。比如2011年進(jìn)入房地產(chǎn)的開發(fā)投資的資金8.3萬億元，但從銀行獲得貸款僅1.1萬億元，即銀行貸款在整個房地產(chǎn)開發(fā)投資資金所占的比重不到七分之一了。再加上監(jiān)管部門對風(fēng)險過高的行業(yè)貸款有一些約束性的條件，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從獲得貸款更是困難。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源在銀行融資比重小，即使信貸增長放松可能流入住房市場的資金也不會太多?？梢姡@次存款準(zhǔn)備率下調(diào)對房地產(chǎn)市場影響不會太大。

總之，這次央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是整個信貸逐漸放松的一個信號。它這個信號對房地產(chǎn)市場影響不會太大，更不理解為這個信號是對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策一種松綁。因為，無論是從購購住房者來說，還是從房地產(chǎn)開發(fā)商來說，只要差別化的住房信貸政策不改變，只要房地產(chǎn)業(yè)存在比較高的風(fēng)險，再想銀行資金涌入房地產(chǎn)市場幾乎不可能。更何況，差別化的住房信貸政策是一種長期政策而非是一種短期政策，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場除非整個市場性質(zhì)出現(xiàn)根本性變化，即住房市場由投機炒作市場向以消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變，住房市場需求才會真正涌現(xiàn)出來，銀行信貸會再涌入這個市場，否則在當(dāng)前以投機炒作為主導(dǎo)的市場格局下，一般信貸政策的變化對住房市場影響都不會太大。