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商品房存貨夠賣10年 海南開發(fā)商無懼限購勇氣何來
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:北京晚報(bào) 閱讀 791 次
今年,海南開發(fā)商將如何明確市場預(yù)期,制定企業(yè)應(yīng)對策略?成為眾多購房者亟欲了解的動(dòng)態(tài)。
海南開發(fā)商“無懼”限購
在被2011年的2月和3月新政的幾記重拳擊中后,海南的開發(fā)商們似乎已經(jīng)緩過勁來。
項(xiàng)目位于海口、三亞、陵水的幾家房企在接受記者采訪時(shí),均表示他們并不擔(dān)心限購。他們的理由主要有三:頭先,海南房地產(chǎn)作為一種綜合業(yè)態(tài)、旅游業(yè)態(tài),本身超出純粹的房產(chǎn)使用功能,這與內(nèi)地的剛需地產(chǎn)完全不同,海南對高端人群頗具吸引力,在財(cái)富人群中有市場。其次,海口、三亞周邊 市縣的項(xiàng)目陸續(xù)成為購房受限人群的新選擇。第三,房企對自身項(xiàng)目的品質(zhì)信心滿滿。
在調(diào)控重拳下,海南購賣市場低迷,成交量及金額明顯下滑,開發(fā)商如此自信,是故作輕松,還是暗地里積極推盤?
數(shù)據(jù)顯示,2011年,海南商品房成交量高峰出現(xiàn)在2月和3月,兩個(gè)月的成交合計(jì)占總成交量的57.7%。其后,成交量一直在低位徘徊,尤其是6月和7月兩個(gè)月的成交總量僅有2336套,不足3月份的27.9%。
整體看,海南樓市新政的威力,使得商品房成交量大幅下跌,然而從2011年1月至11月,作為調(diào)控根本目的房價(jià),并沒有出現(xiàn)大幅度下降。部分樓盤折扣存在較大水分,少量分批推出的特價(jià)房品質(zhì)相對較差,有的甚至將好的房源留起來以后再賣。尤其在經(jīng)過了國慶的“銀十”開鑼戰(zhàn)后,各項(xiàng)目的優(yōu)惠政策也進(jìn)入冷處理期,優(yōu)惠幅度趨于平穩(wěn)。
中糧・亞龍灣的銷售部一位人士明確向記者表示,亞龍灣公主郡的價(jià)格不論從折扣方面還是銷售政策上,都沒有松動(dòng)。他認(rèn)為:“只要項(xiàng)目開發(fā)到位,沒必要跟風(fēng),打所謂的價(jià)格戰(zhàn)。降價(jià)有降價(jià)的理由,不降也有不降的理由。這些是對還是錯(cuò),都只能由時(shí)間做出判斷。”
庫存商品房能賣10年
面對如此“淡定”的推盤態(tài)度,人們似乎相信了開發(fā)商對后市存在著樂觀的預(yù)期,然后另一組數(shù)據(jù)顯示了開發(fā)商的日子并不好過。
據(jù)統(tǒng)計(jì),由于2011年下半年以來海南商品房成交量下降,導(dǎo)致庫存壓力巨大,當(dāng)前海南在建項(xiàng)目、新報(bào)建未動(dòng)工項(xiàng)目高達(dá)約5300萬平方米,按其預(yù)測的市場年銷售數(shù)量約500萬平方米計(jì)算,消化這些庫存需要10.6年。
不僅中小企業(yè)回籠資金能力急速下滑,資金鏈吃緊甚至斷裂,即使是實(shí)力雄厚的大房企,成交量及成交金額持續(xù)下跌,較終也將堪虞。
事實(shí)上,盡管開發(fā)商口口聲聲稱不把限購作為主要因素去考慮,但卻已經(jīng)暗地行動(dòng)起來,積極降價(jià)促銷,以求快速出貨。
中原的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明,2011年12月第4周,海南樓市創(chuàng)下新的成交高峰,全省均價(jià)達(dá)到9217.99元/平方米,環(huán)比下跌了20.9%,跌幅明顯;而全省簽約面積為85004.06平方米,環(huán)比上漲14.4%。
由此可見,海南樓市以價(jià)換量的趨勢已經(jīng)越發(fā)明顯,對于如何推動(dòng)成交量,如何在今年實(shí)現(xiàn)成交和完成資金的流轉(zhuǎn),將是企業(yè)的關(guān)鍵一步。
非限購城市并未得寵
目前只是??凇⑷齺啛狳c(diǎn)城市有相應(yīng)的限購,其他市縣并未被限,這使得離??诰嚯x較近的澄邁、瓊海一帶,三亞周邊的陵水、保亭等憑借著獨(dú)特的氣候和逐步完善的配套,吸引了購房受限人群的目光。
不過,位于陵水的阿羅哈清水灣銷售總監(jiān)嚴(yán)琰向記者指出:“大城市限購對于周邊市縣項(xiàng)目的促進(jìn)作用,并沒有認(rèn)為的那樣明顯?,F(xiàn)在阻礙銷售的問題是,購房者的觀望情緒,不少人始終在猶豫房價(jià)是否會(huì)有松動(dòng)。”
這句擔(dān)憂也道明了,不管開發(fā)商承認(rèn)限購影響與否,嚴(yán)厲的調(diào)控已經(jīng)給海南樓市布上了陰云。較直接的未定因素是購房者的心態(tài)。
畢竟,海南并不僅是高端地產(chǎn),很多項(xiàng)目面向的是中產(chǎn)。在冷淡的市場中購置、三套居所,他們更愿意謹(jǐn)慎入手。
旅游地產(chǎn)苦尋新賣點(diǎn)
在調(diào)控大背景下,開發(fā)商各施其法。不過記者發(fā)現(xiàn),海南房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀似乎使得開發(fā)商明白過來,在調(diào)控的影響因素以外,產(chǎn)品本身的品質(zhì)已經(jīng)成了企業(yè)成敗的關(guān)鍵。
合景泰富北京公司一位負(fù)責(zé)人對記者強(qiáng)調(diào):“??凇⑷齺喌南拶?,確實(shí)在某種程度上給 的產(chǎn)品帶來了一些機(jī)會(huì),但較終的機(jī)會(huì)有多大還得取決于產(chǎn)品本身的情況。市場越不好、越限購,優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目更易脫穎而出。”
除了降價(jià)以求資金周轉(zhuǎn)的企業(yè),另一些企業(yè)把注意力轉(zhuǎn)移回了自身產(chǎn)品的打造和完善,這似乎成了某種不言自明的應(yīng)對之道。
不論是相對成熟的老項(xiàng)目,還是近期推出試水的新樓盤,開發(fā)商都把打造高水準(zhǔn)的產(chǎn)品、物業(yè)作為企業(yè)在2012年的主要任務(wù)。一系列措施比如確定“服務(wù)年”、推廣身邊資源、完成配套承諾等,紛紛出臺。
在海南,旅游地產(chǎn)開發(fā)到今日,難度無疑在增加,對稀缺資源重要性的認(rèn)識也在深化。旅游地產(chǎn)的每一次發(fā)展,都會(huì)以一類稀缺資源的深度開發(fā)為代表,從20世紀(jì)初時(shí)的海景房到現(xiàn)在的雨林地產(chǎn),旅游地產(chǎn)不斷尋找著下一階段的風(fēng)向標(biāo)。
在樓市遇冷時(shí)期,對于旅游地產(chǎn)的思考也將更為充分。市場的不斷細(xì)分成為了發(fā)展趨勢。除了一些企業(yè)努力挪步熱帶雨林,另一些房企也在試圖通過各類充滿新意的方式盤活旅游地產(chǎn)。
海南的旅游地產(chǎn)開發(fā)多年,始終缺乏一次跨躍型的提升之舉。在市場大熱時(shí),各路開發(fā)商紛紛搶灘,然而不少項(xiàng)目距真正的旅游地產(chǎn)要求有所差距。而在限購的一年里,可以看見更多企業(yè)開始放慢了步子,考慮起項(xiàng)目對于客戶的真正價(jià)值。做自我挖掘,開發(fā)上追求創(chuàng)新。不少開發(fā)商呼吁應(yīng)該團(tuán)結(jié)合作,共同面對島外市場,積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。不要被利益沖昏頭腦,價(jià)格制定應(yīng)當(dāng)符合實(shí)際。這些在限購之年的企業(yè)舉動(dòng),有可能成為海南房地產(chǎn)通向良好地產(chǎn)秩序的道路。
記者觀察
在海南業(yè)界看來,相對于2011年的觀望,在和海南地方年底都釋放出明確的調(diào)控不放松信號后,海南樓盤對市場的預(yù)期也趨于明確,入市積極性迅速提升。
2011年樓市慘淡,更多開發(fā)商選擇今年1月入市借助新年海南旅游旺季以及開盤優(yōu)惠沖擊市場。據(jù)統(tǒng)計(jì),海南2012年共有32項(xiàng)目計(jì)劃入市。
2012年是艱難的一年,2012年也是樂觀的一年。在經(jīng)過去年的摸索、試探后,海南房企正重整旗鼓欲再來。
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