高價(jià)地面前，踴躍的開發(fā)商顯得并不缺錢。一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)老總對(duì)記者表示，高價(jià)地背后是開發(fā)商認(rèn)定調(diào)控將再次淪為失效。 　　而在政府大力推進(jìn)保障房用地之下，稀缺的商品住宅用地備受追捧，未來商品房的豪宅化趨勢(shì)成為調(diào)控的又一矛盾點(diǎn)。 　　不缺錢的購(gòu)家 　　較近一段時(shí)間，土地成交活躍，其中高價(jià)地頻頻閃現(xiàn)，刺痛著對(duì)調(diào)控抱著強(qiáng)烈期待的人們的眼光。傳說中那些資金緊張甚至明后年可能發(fā)生斷裂的開發(fā)商們，難道他們?nèi)及踩粺o恙？ 海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗說，以他22年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他相信全國(guó)6萬家房企，有一大半的房企正面臨資金緊張，并且搞不到地。但遭受這些困擾的是中小型民企。 　　清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)關(guān)系學(xué)院博士杜麗虹的判斷是，目前已經(jīng)有半數(shù)的地產(chǎn)企業(yè)突破了資金安全底線。她預(yù)測(cè)，如果這輪調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)低迷持續(xù)時(shí)間在一年以上的話，有30%的企業(yè)會(huì)出現(xiàn)大概相當(dāng)于總資產(chǎn)10%的資金缺口。 　　但仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅看來，大型房企資金仍然在安全范圍之內(nèi)。 　　龍湖地產(chǎn)(00960.HK)一位高管表示，輿論對(duì)于開發(fā)商資金的判斷過于簡(jiǎn)單，事實(shí)上市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)很復(fù)雜，簡(jiǎn)單評(píng)失容易偏頗?！斑^去一年，大型房企基本上是賣的多，購(gòu)的少；另外，國(guó)內(nèi)各方融資渠道在收緊，但海外融資環(huán)境仍然良好。”該人士表示，對(duì)于大型房企而言，過去兩年的土地儲(chǔ)備開發(fā)商都已消耗得差不多，開發(fā)商對(duì)于土地仍然饑渴。 　　以龍湖地產(chǎn)為例，據(jù)該人士透露，龍湖目前的存貨比已經(jīng)低于2，如果再不購(gòu)入土地儲(chǔ)備，目前存貨只夠賣兩年。 　　記者從上海中原提供的“標(biāo)桿房企歷年購(gòu)地、融資、銷售金額對(duì)比表”發(fā)現(xiàn)，較近四年，標(biāo)桿房企購(gòu)地銷售比僅為46%，僅稍微高于2008年。截止到10月，標(biāo)桿房企融資額為517億元，甚至不到往年的一半，購(gòu)地融資比甚至高達(dá)291%。但標(biāo)桿房企的銷售金額卻高達(dá)3287億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前幾年，但購(gòu)地金額僅為1503億元，除了2008年的496億元購(gòu)地金額過低，基本與往年持平。 　　“經(jīng)過幾輪調(diào)控，大型房企的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在加強(qiáng)，并且會(huì)越來越穩(wěn)健?！痹撐积埡耸勘硎?。 　　但這些土地的購(gòu)家并不僅僅是大型房企。 　　上海一位中間商較近在四處為他的客戶尋找投資項(xiàng)目，包括土地、現(xiàn)樓?！爸灰匈?，上海附近的，他們都有興趣。”他的客戶是溫州的鋼材商以及一些當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商。 　　中金公司分析師白宏煒分析說，這些土地的購(gòu)家不乏非主流地產(chǎn)商。流動(dòng)性充裕和通脹背景下，這些地產(chǎn)商更愿意把其他行業(yè)的資金增量注入地產(chǎn)。盡管樓市調(diào)控，但地產(chǎn)行業(yè)的收益率仍然高于其他行業(yè)。 　　“土地市場(chǎng)活躍深層次原因還是流動(dòng)性過剩?！北R鏗說。 　　海通證券(600837,股吧)研究員涂力磊稱，1-10月全國(guó)房地產(chǎn)資金來源總量達(dá)到56923億元，較去年同期增長(zhǎng)32%。根據(jù)前10月的增速，全年資金總量有望達(dá)到7萬億元以上，較2009年的5.7萬億元明顯擴(kuò)大。目前開發(fā)商資金面依舊處于安全可控狀態(tài)。 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一輪土地潮的購(gòu)家主要是央企、國(guó)企、上市公司以及部分非主流地產(chǎn)商。 　　商品房豪宅化趨勢(shì)不可避免 　　在龍湖地產(chǎn)上述高管看來，目前房企高價(jià)拿地?zé)o需過多責(zé)怪，因?yàn)橐鐑r(jià)率不高?！氨绕?009年動(dòng)輒200%的溢價(jià)率來，目前的40%溢價(jià)率并不算什么。”但盧鏗認(rèn)為，現(xiàn)在的地價(jià)仍然很高，并且高得離譜。 　　這兩位地產(chǎn)商迥異觀點(diǎn)的背后，是土地市場(chǎng)發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變化。 　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，個(gè)別高價(jià)地不代表整體土地市場(chǎng)過熱。但他也坦承，整體土地保持平穩(wěn)是因?yàn)楸Ｕ闲宰》坑玫嘏浔认♂屃艘鐑r(jià)率。 　　“純住宅地塊會(huì)越來越稀缺。開發(fā)商正是瞄準(zhǔn)了稀缺性才會(huì)追捧?！标愱烧f，這種趨勢(shì)還會(huì)延伸，甚至?xí)?zhēng)搶得更厲害。 　　陳晟說，70%的保障房供應(yīng)，30%的商品房供應(yīng)，會(huì)讓純市場(chǎng)化住宅用地越來越稀缺。這種稀缺會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)越來越高，使未來的土地市場(chǎng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。但他認(rèn)為，這種結(jié)構(gòu)性變化堅(jiān)持5年，房?jī)r(jià)均價(jià)就會(huì)下跌。 　　“但商品住宅的房?jī)r(jià)不會(huì)跌?！币晃环科罄峡偙硎荆幢阍賮硪惠喺{(diào)控，依舊是無效的。 　　覃曉梅說，即便是那些看似過高的土地，開發(fā)商還是有運(yùn)作空間。他們可以通過增加產(chǎn)品附加值而把產(chǎn)品變成高端豪宅，去滿足高端需求。這令商品房的豪宅化變得不可避免。 　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，商品房用地配建保障房，只會(huì)加大商品房的建設(shè)成本。開發(fā)商要保證其利潤(rùn)，必然會(huì)通過商品房?jī)r(jià)上漲來實(shí)現(xiàn)。 　　上述不愿意透露姓名的房企老總表示，在這種背景之下，政府大力興建保障房反而會(huì)推漲商品房的地價(jià)，從而推漲房?jī)r(jià)。 　　以北京為例，包含居住的地塊在11月合計(jì)成交為15塊，總面積2549720平米，占今年土地供應(yīng)量的26.5%。其中純限價(jià)房用地3宗，配建保障房用地5宗。保障性用地面積明顯增長(zhǎng)。相比之下，商品住宅用地所占份額是減少的。 　　該老總還透露，高價(jià)地背后有一個(gè)重要預(yù)期支撐，即許多開發(fā)商認(rèn)為，調(diào)控仍將是無效的。在這種共識(shí)之下，他們基本上都看好未來市場(chǎng)。從這個(gè)角度看，是地方政府把房?jī)r(jià)推高了。地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴根本沒有改變，這意味著房?jī)r(jià)不會(huì)下跌。購(gòu)地自然沒有風(fēng)險(xiǎn)。 任志強(qiáng)近日發(fā)了一條微博：“中國(guó)指數(shù)院數(shù)據(jù)，北京住宅用地價(jià)格今年同比增長(zhǎng)56%，商辦用地價(jià)格同比增長(zhǎng)100%。這還大多是招標(biāo)而非拍賣。房?jī)r(jià)難道與地價(jià)無關(guān)嗎？” 　　“從這一輪土地成交潮也可以看出，政府對(duì)于土地價(jià)值的預(yù)期仍然在高位?！标愱梢舱J(rèn)為。 　　但全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生此前接受記者采訪時(shí)曾警示開發(fā)商，當(dāng)前市場(chǎng)不宜擴(kuò)張，未來一年開發(fā)商應(yīng)該收縮戰(zhàn)線，護(hù)住自己的資金鏈。 高價(jià)地面前，踴躍的開發(fā)商顯得并不缺錢。一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)老總對(duì)記者表示，高價(jià)地背后是開發(fā)商認(rèn)定調(diào)控將再次淪為失效。 　　而在政府大力推進(jìn)保障房用地之下，稀缺的商品住宅用地備受追捧，未來商品房的豪宅化趨勢(shì)成為調(diào)控的又一矛盾點(diǎn)。 　　不缺錢的購(gòu)家 　　較近一段時(shí)間，土地成交活躍，其中高價(jià)地頻頻閃現(xiàn)，刺痛著對(duì)調(diào)控抱著強(qiáng)烈期待的人們的眼光。傳說中那些資金緊張甚至明后年可能發(fā)生斷裂的開發(fā)商們，難道他們?nèi)及踩粺o恙？ 海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗說，以他22年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他相信全國(guó)6萬家房企，有一大半的房企正面臨資金緊張，并且搞不到地。但遭受這些困擾的是中小型民企。 　　清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)關(guān)系學(xué)院博士杜麗虹的判斷是，目前已經(jīng)有半數(shù)的地產(chǎn)企業(yè)突破了資金安全底線。她預(yù)測(cè)，如果這輪調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)低迷持續(xù)時(shí)間在一年以上的話，有30%的企業(yè)會(huì)出現(xiàn)大概相當(dāng)于總資產(chǎn)10%的資金缺口。 　　但仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅看來，大型房企資金仍然在安全范圍之內(nèi)。 　　龍湖地產(chǎn)(00960.HK)一位高管表示，輿論對(duì)于開發(fā)商資金的判斷過于簡(jiǎn)單，事實(shí)上市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)很復(fù)雜，簡(jiǎn)單評(píng)失容易偏頗。“過去一年，大型房企基本上是賣的多，購(gòu)的少；另外，國(guó)內(nèi)各方融資渠道在收緊，但海外融資環(huán)境仍然良好?！痹撊耸勘硎?，對(duì)于大型房企而言，過去兩年的土地儲(chǔ)備開發(fā)商都已消耗得差不多，開發(fā)商對(duì)于土地仍然饑渴。 　　以龍湖地產(chǎn)為例，據(jù)該人士透露，龍湖目前的存貨比已經(jīng)低于2，如果再不購(gòu)入土地儲(chǔ)備，目前存貨只夠賣兩年。 　　記者從上海中原提供的“標(biāo)桿房企歷年購(gòu)地、融資、銷售金額對(duì)比表”發(fā)現(xiàn)，較近四年，標(biāo)桿房企購(gòu)地銷售比僅為46%，僅稍微高于2008年。截止到10月，標(biāo)桿房企融資額為517億元，甚至不到往年的一半，購(gòu)地融資比甚至高達(dá)291%。但標(biāo)桿房企的銷售金額卻高達(dá)3287億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前幾年，但購(gòu)地金額僅為1503億元，除了2008年的496億元購(gòu)地金額過低，基本與往年持平。 　　“經(jīng)過幾輪調(diào)控，大型房企的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在加強(qiáng)，并且會(huì)越來越穩(wěn)健?！痹撐积埡耸勘硎?。 　　但這些土地的購(gòu)家并不僅僅是大型房企。 　　上海一位中間商較近在四處為他的客戶尋找投資項(xiàng)目，包括土地、現(xiàn)樓?！爸灰匈?，上海附近的，他們都有興趣?！彼目蛻羰菧刂莸匿摬纳桃约耙恍┊?dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商。 　　中金公司分析師白宏煒分析說，這些土地的購(gòu)家不乏非主流地產(chǎn)商。流動(dòng)性充裕和通脹背景下，這些地產(chǎn)商更愿意把其他行業(yè)的資金增量注入地產(chǎn)。盡管樓市調(diào)控，但地產(chǎn)行業(yè)的收益率仍然高于其他行業(yè)。 　　“土地市場(chǎng)活躍深層次原因還是流動(dòng)性過剩?！北R鏗說。 　　海通證券(600837,股吧)研究員涂力磊稱，1-10月全國(guó)房地產(chǎn)資金來源總量達(dá)到56923億元，較去年同期增長(zhǎng)32%。根據(jù)前10月的增速，全年資金總量有望達(dá)到7萬億元以上，較2009年的5.7萬億元明顯擴(kuò)大。目前開發(fā)商資金面依舊處于安全可控狀態(tài)。

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