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我國三四線樓市庫存夠賣30多個月 政策需長短結(jié)合

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:京華時報  閱讀 447 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。


自經(jīng)濟(jì)工作會議將“去庫存”確立為今年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一以來,各地去庫存措施頻出。但從目前情況看,效果并不理想,城市間分化趨勢繼續(xù)加劇,三四線城市存銷比仍高達(dá)30多個月,即這些城市現(xiàn)有的房子要賣完得30多個月。去庫存將是一場“持久戰(zhàn)”。

樓市分化趨勢加劇

“當(dāng)前住宅市場步入結(jié)構(gòu)性過剩時代,樓市分化趨勢加劇,一二線城市的樓市火熱爆發(fā)與去庫存的政策期待背離,而三四線市場依然深陷泥潭。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉說。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1至2月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元,同比增長3%。雖然投資增速回暖,但庫存再度增加。截至2月末,全國商品房待售面積73931萬平方米,比去年末增加2077萬平方米。

從區(qū)域來看,中西部樓市去庫存速度慢于東部。上海易居研究院發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3507萬、1495萬和1138萬平方米,同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%,中西部城市成交量落后東部,西部城市出現(xiàn)負(fù)增長。

同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2月份三四線城市商品住宅累計(jì)存銷比為32.07個月,雖同比下降14%,但依舊遠(yuǎn)超合理區(qū)間15個月,大部分三四線城市去庫存壓力仍大。

去庫存效果大打折扣

面對巨量庫存,今年以來,和地方頻頻加施“藥量”,各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費(fèi)、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補(bǔ)貼作為去庫存的發(fā)力點(diǎn)。但目前來看,市場反應(yīng)與政策初衷之間出現(xiàn)了背離,本就是庫存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市因?yàn)橥恋毓?yīng)過剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因,去庫存壓力更是有增無減。

福建三明市國信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理巫朝魁介紹,6年來,公司共開發(fā)了17萬平方米的樓盤,至今還有8萬多平方米的庫存。記者在福鼎市看到,常住人口30萬左右的縣級市,在售樓盤近20個,一些樓盤從四五年前開盤至今去化不及一半。在該市建設(shè)局總工程師江曉鳴看來,去化效果差強(qiáng)人意,除了需求不振、一些戶型不合理等原因外,還有就是前幾年供地過快過多,導(dǎo)致供需錯位。

中國指數(shù)研究院分析師劉雪瑞舉例說,河北唐山經(jīng)營性用地成交量在2013年達(dá)到較高峰,近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達(dá)3592萬平方米,而同期年均銷售面積僅263萬平方米,按照這一去化速度計(jì)算,近三年成交的地塊去化需要13年。

中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為,三四線城市一方面存在供應(yīng)過剩,房屋和土地存量過高;另一方面受產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等影響,人口增長慢甚至負(fù)增長,導(dǎo)致樓市供大于求。

去庫存需長短結(jié)合

業(yè)內(nèi)專家表示,面對如此規(guī)模且有增無減的庫存,各地政府應(yīng)有“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備,沒有一蹴而就的“藥方”,去庫存需長短結(jié)合,因城因時施策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)性過剩的大格局下,三四線城市去庫存應(yīng)從供需兩端發(fā)力。短期看,在嚴(yán)控土地入市的同時,對庫存進(jìn)行調(diào)整,開發(fā)多用途用房,增加適銷對路的產(chǎn)品等;長遠(yuǎn)看,加快推動產(chǎn)城融合和戶籍制度改革,增加城市就業(yè)崗位,讓新市民享受平等的公共資源和服務(wù)……從根本上實(shí)現(xiàn)三四線樓市的良性循環(huán)?;馊木€城市房地產(chǎn)庫存壓力,包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為主力軍。為此,專家建議把農(nóng)民工、個體工商戶等納入公積金保障范圍。

從長遠(yuǎn)來看,三四線城市還要在產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等方面下工夫,提升城市的包容力。專家指出,提高農(nóng)民工進(jìn)城購房意愿,推進(jìn)戶籍制度改革是關(guān)鍵。

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