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全國三四線城市現(xiàn)存量要賣30多月 樓市去庫存迎持久戰(zhàn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:華龍網(wǎng)  閱讀 487 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  自經(jīng)濟工作會議將“去庫存”確立為今年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一以來,各地去庫存措施頻出。但從目前情況看,效果并不理想,城市間分化趨勢繼續(xù)加劇,三四線城市存銷比仍高達30多個月,即這些城市現(xiàn)有的房子要賣完得30多個月。那么,去庫存有多難?難在哪里?專家表示,各地要充分認識到去庫存是一場“持久戰(zhàn)”,沒有一蹴而就的“猛藥”,因此,去庫存政策一定要考慮因城施策,長短結(jié)合。

  自經(jīng)濟工作會議將“去庫存”確立為今年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一以來,各地去庫存措施頻出。但從目前情況看,效果并不理想,城市間分化趨勢繼續(xù)加劇,三四線城市存銷比仍高達30多個月,即這些城市現(xiàn)有的房子要賣完得30多個月。那么,去庫存有多難?難在哪里?專家表示,各地要充分認識到去庫存是一場“持久戰(zhàn)”,沒有一蹴而就的“猛藥”,因此,去庫存政策一定要考慮因城施策,長短結(jié)合。

  三四線城市去庫存有多難?

  “當前住宅市場步入結(jié)構(gòu)性過剩時代,樓市分化趨勢加劇,一二線城市的樓市火熱爆發(fā)與去庫存的政策期待背離,而三四線市場依然深陷泥潭?!敝性禺a(chǎn)頭席分析師張大偉說。

  國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1至2月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元,同比增長3%。雖然投資增速回暖,但庫存再度增加。截至2月末,全國商品房待售面積73931萬平方米,比去年末增加2077萬平方米。

  從區(qū)域來看,中西部樓市去庫存速度慢于東部。上海(樓盤)易居研究院發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3507、1495和1138萬平方米,同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%,中西部城市成交量落后東部,西部城市出現(xiàn)負增長。

  同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2月份三四線城市商品住宅累計存銷比為32.07個月,雖同比下降14%,但依舊遠超合理區(qū)間15個月,大部分三四線城市去庫存壓力仍大。上海易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2月份全國35個典型城市中,有12個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,其中廣西(樓盤)北海、甘肅蘭州(樓盤)、安徽淮南(樓盤)和馬鞍山(樓盤)、山東煙臺(樓盤)和濟寧(樓盤)、廣東茂名(樓盤)等三四線城市存銷比普遍在20個月左右。以蘭州為例,截至2月底存銷比為20,比1月份18.2個月擴大了1.8個月。

  去庫存政策效果打折扣

  面對巨量庫存,今年以來,和地方頻頻加施“藥量”,各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補貼作為去庫存的發(fā)力點。但目前來看,市場反應(yīng)與政策初衷之間出現(xiàn)了背離,本就是庫存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市因為土地供應(yīng)過剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因,去庫存壓力更是有增無減。

  福建三明(樓盤)市國信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理巫朝魁介紹,6年來,公司共開發(fā)了17萬平方米的樓盤,至今還有8萬多平方米的庫存。記者在福鼎市看到,常住人口30萬左右的縣級市,在售樓盤近20個,一些樓盤從四五年前開盤至今去化不及一半。一樓盤置業(yè)顧問張清云說,“現(xiàn)在均價每平方米5000元左右,還可打九折?!痹谠撌薪ㄔO(shè)局總工程師江曉鳴看來,去化效果差強人意,除了需求不振、一些戶型不合理等原因外,還有就是前幾年供地過快過多,導(dǎo)致供需錯位。

  某機構(gòu)分析師劉雪瑞舉例說,河北唐山(樓盤)經(jīng)營性用地成交量在2013年達到較高峰,近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達3592萬平方米,而同期年均銷售面積僅263萬平方米,按照這一去化速度計算,近三年成交的地塊去化需要13年。

  中原集團研究總監(jiān)劉淵認為,三四線城市一方面存在供應(yīng)過剩,房屋和土地存量過高,另一方面受產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等影響,人口增長慢甚至負增長,導(dǎo)致樓市供大于求。

  “大城市的虹吸效應(yīng)加劇,吸引了不少三四線城市及小城鎮(zhèn)人口,致使去庫存壓力進一步加劇?!蹦暇潜P)大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長胡小武認為,樓市供給側(cè)的問題只能通過自身調(diào)整完善來優(yōu)化。

  沒有一蹴而就的“藥方”

  業(yè)內(nèi)專家在分析當前庫存形勢時表示,面對如此規(guī)模且有增無減的庫存,各地政府應(yīng)有“持久戰(zhàn)”的準備,沒有一蹴而就的“藥方”,去庫存需長短結(jié)合,因城因時施策。

  業(yè)內(nèi)人士認為,在當前樓市結(jié)構(gòu)性過剩的大格局下,三四線城市去庫存應(yīng)從供需兩端發(fā)力。短期看,在嚴控土地入市的同時,對庫存進行調(diào)整,開發(fā)多用途用房,增加適銷對路的產(chǎn)品等;長遠看,加快推動產(chǎn)城融合和戶籍制度改革,增加城市就業(yè)崗位,讓新市民享受平等的公共資源和服務(wù)……從根本上實現(xiàn)三四線樓市的良性循環(huán)。

  具體講,在供給方面,庫存高企的三四線城市政府應(yīng)加強政策協(xié)調(diào)性,限制土地供應(yīng),著重消化存量。目前湖南省已經(jīng)明確庫存去化周期超過36個月的地區(qū),原則上停止新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批和供應(yīng)等;福建省對庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過于求的市縣,暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)。

  在需求層面,業(yè)內(nèi)認為三四線城市政府可繼續(xù)在信貸、稅收等方面加大對潛在購房人的支持力度,如為三四線城市量身訂制一些政策,銀行監(jiān)管部門因城施策,靈活把握頭套房貸的認定范圍,嘗試實行更低頭付,對商品房改保障房制定明確的時間表和優(yōu)惠措施等。

  化解三四線城市房地產(chǎn)庫存壓力,包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為主力軍。為此,專家建議把農(nóng)民工、個體工商戶等納入公積金保障范圍。

  記者梳理發(fā)現(xiàn),目前湖南、安徽等省已明確,將有穩(wěn)定就業(yè)的進城務(wù)工人員、城市個體工商戶、非全日制從業(yè)人員,以及其他靈活就業(yè)、從事自由職業(yè)的人員都納入住房公積金繳存范圍,河南、甘肅則明確要求,用工單位要將建立穩(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

  從長遠來看,三四線城市還要在產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等方面下工夫,提升城市的包容力。專家指出,提高農(nóng)民工進城購房意愿,推進戶籍制度改革是關(guān)鍵。住房制度改革必須以滿足新市民需求為出發(fā)點,全面推進并完善居住證制度,讓農(nóng)民工和戶籍居民平等享受公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。


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