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一線城市房價增長催生“恐慌性”購房
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:南方日報 閱讀 465 次
當(dāng)下的中國樓市,一線城市大漲,三四線城市處于去庫存的寒冬,可謂“冰火兩重天”。這也成為此次兩會眾多代表委員和媒體記者關(guān)心的熱門話題。在一些代表委員看來,既要盡快抑制“一線城市”過快上漲,又要對“三四線城市”去庫存,中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著的考驗(yàn)。
是什么造成一線城市樓價過快上漲?去庫存的市場邏輯能否就此逆轉(zhuǎn)?政策走向是否將由此生變?仲量聯(lián)行分析人士認(rèn)為,一線城市這波漲勢的基礎(chǔ)是樓市政策的持續(xù)放松,目前已經(jīng)達(dá)到了一個臨界點(diǎn)。對于未來房價增長的預(yù)期突顯了當(dāng)下購房的緊迫性,在媒體的放大下更催生“恐慌性”購房與日光盤現(xiàn)象頻現(xiàn)。近期京滬等一線城市都在調(diào)研房價過快上漲問題,樓市政策基調(diào)有可能即將趨向收緊;而去庫存壓力較大的三四線城市,依然要按“因城施策”的思路加快去庫存。
一線樓市明顯回暖
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為,各種樓市利好政策頻出,顯著提振了市場信心,是這輪回暖的基礎(chǔ)。2月16日央行發(fā)布的1月新增人民幣貸款額已達(dá)到2.51萬億,創(chuàng)出單月信貸投放歷史新高,同比增加1.04萬億元,房地產(chǎn)按揭明顯增長。春節(jié)前夕,房貸新政重磅來襲,為中小城市樓市的去庫存給予金融方面的大力支持。此后,各省市陸續(xù)出臺配套政策,力度,且政策出臺速度明顯加快?!翱梢哉f,目前的樓市政策比過去十年里的任何時刻都要寬松,包括2009年的政策反轉(zhuǎn)時期?!敝苤句h表示。
雖然各種利好政策在一線城市相對受限,但由于購購力強(qiáng)、人口凈流入、庫存量低等多重因素影響,一線城市樓市更放大了這些利好因素,形成尤為熱烈的市場氛圍。再加上一線城市土地供應(yīng)呈逐漸遞減的緊縮趨勢,這種房源總體稀缺的狀態(tài)更令市場容易被鼓動上漲。對于未來房價增長的預(yù)期突顯了當(dāng)下購房的緊迫性,在媒體的放大下更催生“恐慌性”購房與日光盤現(xiàn)象頻現(xiàn)。
另外一個不容忽視的因素是,相比以往,目前愈加缺乏分散投資的渠道。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文(Steven McCord)認(rèn)為,從全球投資客或財富的資產(chǎn)配置方向來看,由于經(jīng)濟(jì)、就業(yè)以及服務(wù)業(yè)的增長在一線城市表現(xiàn)得更加集中,選擇一線城市房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)配置成為財富的選擇。再加上持續(xù)的股市表現(xiàn)不佳,導(dǎo)致資金無處可去、投資標(biāo)的物缺失,資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場、尤其是一二線樓市避險。
三四線樓市短期難回升
然而,一線及部分二線城市的火爆并不能代表全國樓市。現(xiàn)實(shí)情況是,中國樓市仍是一個雙軌市場,一線城市的購房勢頭非常強(qiáng)勁,二線城市的購房勢頭在逐步提升,而三四線城市的房地產(chǎn)市場熱度還沒開始回升。
在一線城市,上漲較先是六個多月前在深圳開始,然后上海在過去兩個多月中漲勢顯著;在這些市場,價格呈直線上升,這是過去十年里較快的一次上漲。這股漲勢已經(jīng)蔓延到一些重要的1.5線和2線城市,南京、蘇州等長三角輻射市場的增長勢頭也在快速提升,甚至購房者已開始從這線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到周邊那些房價較低的城市。例如,購房需求已從蘇州蔓延到無錫,無錫市場上那些未售的庫存開始被市場去化。
但嚴(yán)峻的形勢依然存在于三四線城市樓市,這些城市所積壓的庫存量占全國庫存量的比例仍然較大,且短時間內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。“房地產(chǎn)供應(yīng)過剩、人口向外遷移以及痛苦的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,將是這些城市未來持續(xù)面臨的問題?!丙溦芪恼J(rèn)為,一些城市仍過度依賴制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建造之類的“舊經(jīng)濟(jì)”,還沒有轉(zhuǎn)型為依靠服務(wù)業(yè)和信息技術(shù)等的“新經(jīng)濟(jì)”來拉動經(jīng)濟(jì)的增長。這些城市進(jìn)行的額外投資產(chǎn)生的回報非常少,增長放緩,因此沒有足夠的就業(yè)崗位來支撐住房需求的增加。
一線城市帶熱周邊城市去庫存
對于近期的政策走向,可以看到一些給樓市降溫的政策言論,但是基本沒有提上實(shí)施的議程。3月15日,住建部部長陳政高出席全國人大記者會時,重申了此前的“五條措施”,同時表示“通過這次工作,從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看,已經(jīng)取得一定成效?!?/p>
“政策制定者或許可以容忍一線城市房價的合理上漲,因?yàn)槟壳敖^大部分的經(jīng)濟(jì)活動集中在少數(shù)城市,而其他城市則沒有足夠的經(jīng)濟(jì)活動?!敝苤句h認(rèn)為,政府較為理想的目標(biāo)增長率應(yīng)該在每年個位數(shù)增長,只要能控制在可容忍范圍之內(nèi),一般不會貿(mào)然干預(yù)。政府甚至可能希望積極的市場情緒能夠蔓延到一線城市周邊的城市,因?yàn)檫@些城市積壓著大量庫存,需要通過去化這些庫存來恢復(fù)市場。
事實(shí)上,一線城市房價上漲也給人口分流帶來了一定積極作用。高企的房價迫使求職者和其他一些人,尤其是應(yīng)屆畢業(yè)生,去房價沒有那么高的城市定居,而不是完全集中在重要的一線城市。由于轉(zhuǎn)而定居在相對小型的城市,他們可以為這些市場創(chuàng)造住房需求并振興當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)。去年上海和北京的人口增長非常少,不排除有一部分人難以承受高房價而離開這些城市,從這一點(diǎn)上來說是一個不錯的效果。
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