目前，從主要研究機(jī)構(gòu)、房企的預(yù)測看，2017年樓市成交量下滑已成共識，但對于下滑的幅度分歧很大，從5%至20%皆有。而易居研究院給出5%的預(yù)測，則是因為“三四線城市的對沖”，他們認(rèn)為一線城市會下滑30—40%，二線城市會下滑15%，而三四線城市會持平甚至略有增長。

成交量看三四線城市

易居研究院日前對2017年全國房地產(chǎn)市場作出預(yù)測:全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計增長5%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計增長3%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計增長4%；全國35城庫存去化周期預(yù)計緩慢上升；全國商品房銷售面積預(yù)計下跌5%；30城商品住宅成交量預(yù)計下跌10%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置價格預(yù)計增長10%；全國商品房成交均價預(yù)計增長5%。

拿其中*重要的“成交量”指標(biāo)來看，2017年全國商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢，預(yù)計全年同比下跌5%左右，在持續(xù)兩年增長后再次下滑。

易居研究院分析其中原因，主要有四方面:一是2016年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達(dá)到歷史*高點，隨著2017年樓市降溫，商品房銷售量也將有所回落；二是隨著一線與部分熱點二線城市樓市調(diào)控政策的收緊，這些城市的市場成交量明顯回落，導(dǎo)致2017年全國商品房成交量下滑；三是隨著市場的降溫，房企出于對市場預(yù)期的不樂觀，會放緩項目的供應(yīng)節(jié)奏，從而導(dǎo)致市場新增供應(yīng)不足，也制約了市場銷售量的增幅；四是在繼續(xù)去庫存的寬松政策驅(qū)動下，2017年三四線城市成交量預(yù)計可能實現(xiàn)小幅正增長，部分對沖一二線城市的明顯下滑。

該院副院長楊紅旭分析，“2015年，一線、二線城市的成交量暴增32%和24%，而三線城市只有1%，基本沒動。2016年前11個月，一線城市縮量到3%的增長，主要是因為庫存規(guī)模明顯不足，新盤供應(yīng)量較小，其次是調(diào)控升級抑制了部分需求與預(yù)售證申請，二線城市的量能繼續(xù)擴(kuò)大達(dá)到32%，而三線城市和2015年相比增幅較大達(dá)到20%，這和此類城市購房政策環(huán)境寬松、購房意愿明顯增強有關(guān)。因此，2017年全國房地產(chǎn)的成交量變化，主要看三四線城市?！?/p>

“從板塊輪動來看，目前三四線部分城市依然火爆。拿江蘇為例，南通（樓盤）房地產(chǎn)市場已經(jīng)火爆了幾個月，揚州（樓盤）*近也起來了，就拿傳統(tǒng)印象中"不富裕"的蘇北來看，*近也有幾個城市表現(xiàn)特別搶眼，比如鹽城（樓盤）、淮安（樓盤）。所以對于三四線城市不要特別悲觀，他們目前的成交量占全國的六成左右，如果2017年它們能保持住成交量，就會對全國數(shù)據(jù)有所對沖。而一線城市恐怕要到2018年才能卷土重來?！睏罴t旭表示。

國泰君安經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜在談到今年房地產(chǎn)市場時認(rèn)為，去庫存仍是三四線城市的主要任務(wù)。她表示，關(guān)于我國三四線城市房地產(chǎn)市場的庫存壓力，并不能簡單地根據(jù)70大中城市、百城數(shù)據(jù)去推斷。這是因為我國有293個地級市、361個縣級市，還有1381個縣，目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫存狀況。換句話說，三四線城市的實際庫存可能遠(yuǎn)高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持，去庫存也依然任重道遠(yuǎn)，因此，不看好三四線城市的房價。

當(dāng)然，在三四線城市內(nèi)部，“分化”將同樣存在。林采宜表示，看好長三角和珠三角城市群中距離首位城市/區(qū)域較近的中小城市，這兩大城市群的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，未來有望進(jìn)一步吸納人口進(jìn)入。其次看好成渝(臨近成都)和長江中游(臨近武漢（樓盤）)城市群中距離首位城市較近的中小城市，一方面，這些城市群本身有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首位城市是區(qū)域，周邊廣闊，地理條件較好，存在大量的待轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口；另一方面，地處中西部可能會有一定程度的政策傾斜。

房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)業(yè)績佳

隨著一二線熱點城市樓市調(diào)控政策升級，部分房企開始將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移到三四線。*典型的如碧桂園，依靠著“鞏固三四線、擁抱一二線”的布局轉(zhuǎn)型，碧桂園去年銷售額一舉突破3000億元，同比增長120%，成為繼恒大、萬科之后進(jìn)入3000億元銷售額的第三家房企。從增速上看，碧桂園不僅刷新了歷史速度，也是去年增速*快的千億級房企。

中國指數(shù)研究院分析道，目前碧桂園的策略是在一二線城市穩(wěn)扎穩(wěn)打，不以高價強行進(jìn)入；強化在三四線城市的優(yōu)勢，保持穩(wěn)健增長。從前11月城市銷售額來看，碧桂園監(jiān)測項目一線、二線、三四線城市的銷售額占比分別為16.5%、31.3%和52.2%，一二線和三四線的銷售結(jié)構(gòu)未發(fā)生較大改變。從碧桂園銷售額前20的城市來看，與上年相比，一二線城市的數(shù)量從6個增加到10個，三四線城市數(shù)量由14個變?yōu)?0個，但銷售比例卻有所增加，可見，碧桂園來源于三四線城市的銷售貢獻(xiàn)仍然強勁。

從銷售額增長較快的15個城市的項目來看，碧桂園在新進(jìn)入的三四線城市主要采取快速推出新盤、時間抓住城市需求從而搶先占領(lǐng)市場地位的策略，其在三四線城市多個標(biāo)桿大盤熱銷，大部分單項目的貢獻(xiàn)在15億元以上，成為其2016年三四線業(yè)績能夠繼續(xù)突破的原因，其中滁州（樓盤）的城市花園項目銷售額達(dá)到18億元，昆山（樓盤）的世紀(jì)城項目自9月份開盤3個月的時間銷售額達(dá)到16億元。

據(jù)碧桂園一位負(fù)責(zé)人士介紹，碧桂園2015年在三四線城市投資600多億元，半年后向市場供貨，這為2016年的業(yè)績增長提供了保證。而三四線城市的市場定位主要是“改善型”需求，其開發(fā)的房型面積多在140—240平方米。該人士分析:“一個三四線城市，人口在三四十萬，積累了大量的改善存量，供給側(cè)改革的定位也給市場留下了窗口。而且從這輪土地市場來看，一二線及環(huán)線城市地價燙手，而三四線土地則是降溫的，基本上去拿地沒有人搶，都能拿到。我們當(dāng)初在太倉（樓盤）新城拿地的樓板價是每平方米2600元，出售價是每平方米17000元，其中有9成是上海（樓盤）客戶，有4成是投資，6成是自住?！?/p>

據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，從成交套數(shù)來看，1—11月，碧桂園在一線城市90—140(含)平方米產(chǎn)品成交套數(shù)同比增長140%；二線和三四線城市140—200(含)平方米產(chǎn)品成交套數(shù)增速較快，同比分別增長133%、159%。

2016年超越萬科獲得合同銷售額的恒大，也早在2006年就開始全國布局。隨著中國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，三線城市的巨大市場空間逐漸顯現(xiàn)，且地價低、潛力大。恒大在2010年率先進(jìn)入佛山（樓盤）、中山（樓盤）、鄂州、南充（樓盤）、鞍山（樓盤）、曲靖（樓盤）、郴州（樓盤）等三線城市，提高三線城市項目比重。據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計，去年40家百億代表企業(yè)三四線城市業(yè)績貢獻(xiàn)率同比增長1.4個百分點。

新城控股一位負(fù)責(zé)人說道:“有很多房產(chǎn)商在退出三四線城市，我們也在思考三四線城市到底行不行？從我們公司來看，在三四線城市賣得非常好，比如常州（樓盤）市金壇區(qū)(原來金壇是常州的縣級市)，我們是2015年6月底進(jìn)去的，到當(dāng)年年底就賣了14億元，去年又賣了20億元，一年半清盤。我們進(jìn)去前，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商一個月只賣幾十套房子，我們進(jìn)去后"掃蕩"了當(dāng)?shù)厥袌?。所以，三四線城市不是沒有機(jī)會，而是客戶定位非常重要?！?/p>

2017年，三四線城市究竟能不能撐起全國房地產(chǎn)的成交量？從需求端來看有市場，從供給端來看有產(chǎn)品，只要能找準(zhǔn)定位，市場永遠(yuǎn)存在機(jī)會。

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