國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布的1至8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)透露出一個(gè)訊息，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。

  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)相互背離的現(xiàn)象：一方面，房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，本應(yīng)加速去化的房地產(chǎn)庫(kù)存卻呈下滑態(tài)勢(shì)；另一方面，在房屋施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、購(gòu)地面積的增速紛紛回落的同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻出現(xiàn)微漲。

  業(yè)內(nèi)人士表示，在信貸超發(fā)的預(yù)期下，當(dāng)前“地王”層出，多地出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。但在資金面的變化下，地產(chǎn)價(jià)格面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)加大。

  數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積700121萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比1至7月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積106834萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.2%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12922萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，降幅比1至7月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

  值得注意的是，雖然房地產(chǎn)幾個(gè)典型指標(biāo)均有所下滑，但全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻比1至7月提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%。

  據(jù)悉，投資增速加快或緣于與購(gòu)地面積下滑相背離的高企的土地成交價(jià)款。數(shù)據(jù)顯示，雖然購(gòu)地面積有所下滑，但前八個(gè)月土地成交價(jià)款卻大幅增長(zhǎng)7.9%，較上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)4632億元。

  中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，2016年以來(lái)，支撐房地產(chǎn)投資的施工數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)回落。8月，新開(kāi)工面積漲幅繼續(xù)明顯放緩，進(jìn)而影響投資。然而，投資數(shù)據(jù)增幅卻呈現(xiàn)微增。此外，雖然房企土地購(gòu)置面積下降，但金額卻大幅上漲。“數(shù)據(jù)背離說(shuō)明在一些熱點(diǎn)城市的樓市，不理性行為正在增多?！睆埓髠フf(shuō)。

  今年以來(lái)，各路資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。鵬元資信評(píng)估有限公司研究發(fā)展部研究員袁荃荃表示，從債券市場(chǎng)來(lái)看，通過(guò)對(duì)去年7月21日至今年7月21日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年內(nèi)，房企發(fā)債期數(shù)達(dá)到467期，實(shí)現(xiàn)直接融資共計(jì)8481.45億元，房企的境內(nèi)發(fā)債期數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。

  此外，房企到位資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長(zhǎng)14.8%，增速比1至7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)僅1.7%，利用外資大幅下降52.6%，自籌資金僅增長(zhǎng)0.6%，其他資金增長(zhǎng)34.1%。在其他資金中，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)29.7%，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)52.2%。

  海通證券*新發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，2015年年中以來(lái)，居民貸款余額增速開(kāi)始上行，截至今年7月達(dá)到17.7萬(wàn)億元，同比增速達(dá)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)存款增速。其中，占比過(guò)半的中長(zhǎng)貸(80%以上是房貸)增速超過(guò)30%，今年以來(lái)平均每月新增量達(dá)到4400億元。

  央行7月金融數(shù)據(jù)也顯示，從貸款結(jié)構(gòu)看，7月新增貸款4638億元中的4575億元都是新增住戶(hù)部門(mén)貸款，與之相對(duì)的是非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款減少26億元。住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的主力。

  針對(duì)個(gè)人房貸的安全性，招商銀行副行長(zhǎng)劉建軍此前曾表示：“房貸個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)是不大的，中國(guó)銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)，那就是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

  更需要引起警惕的是，房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)程不盡人意。業(yè)內(nèi)人士指出，由于當(dāng)前地價(jià)高于房?jī)r(jià)，影響新開(kāi)發(fā)節(jié)奏，一二線城市擁有土地的企業(yè)增加供應(yīng)的積極性不高，三四線庫(kù)存依然處于高位，導(dǎo)致去庫(kù)存難度加大。

  根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算，從2016年3月起，商品房庫(kù)存有所下滑。3月庫(kù)存環(huán)比下降0.56%，4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。張大偉說(shuō)，近兩月庫(kù)存降速明顯放緩。從全國(guó)看，庫(kù)存結(jié)構(gòu)去化不均衡，反而是之前庫(kù)存較少的一二線城市成為去庫(kù)存的主力軍，庫(kù)存較多的三四線城市去化緩慢。

  多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這些相互背離的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)背后，樓市泡沫激增，風(fēng)險(xiǎn)暗涌。海通證券分析師姜超表示，在全國(guó)性的地產(chǎn)周期見(jiàn)頂?shù)谋尘跋?，一線城市成為吸金熱點(diǎn)。但從存貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市存款增速已大幅降低，且遠(yuǎn)低于貸款增速，意味著銀行放貸能力在減弱，也預(yù)示著地產(chǎn)價(jià)格面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)加大。

  據(jù)悉，有關(guān)部門(mén)和相關(guān)城市近期相繼發(fā)聲或推出新政收緊樓市。近日，住建部在重提完善房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，表示支持上海嚴(yán)厲打擊中介編造散布謠言的違法行為。北京則施行新政，封堵通過(guò)結(jié)婚騙取購(gòu)房資質(zhì)的行為。

  姜超說(shuō)，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，沒(méi)有永漲不跌的房?jī)r(jià)，居民短期內(nèi)快速加杠桿創(chuàng)造出的地產(chǎn)繁榮往往蘊(yùn)含非理性因素，也是難以持續(xù)的，這也決定了當(dāng)前的貨幣流動(dòng)結(jié)構(gòu)和流向難以長(zhǎng)期持續(xù)。

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