作為今年上海各類土地公開出讓中為數(shù)不多的地塊之一，一位土地出讓方公司人士日前無奈地向本報記者透露，他們現(xiàn)在不擔(dān)心即將出讓地塊的品質(zhì)、地段、未來區(qū)域發(fā)展空間，卻還是擔(dān)心土地賣不出好價錢甚至賣不掉，因為放眼望去，在限外政策持續(xù)嚴(yán)控下，幾乎不能指望外資在中國土地市場的作為，而國內(nèi)擁有足夠資金的潛在購家。

同時，一位土地中介人士也坦言，樓市成交低迷，更多的開發(fā)商會出現(xiàn)資金問題而轉(zhuǎn)讓土地或無力、無意購地，加上不斷有出讓方希望趁目前尚為價格高點出貨的各類轉(zhuǎn)手土地涌入，土地市場的供求失衡將進一步加劇。

尋找接盤主力資金

確切地說，令土地稀缺性突然失去其“理論基礎(chǔ)”意義的主要影響因素，是在目前階段性土地有效開發(fā)需求的大幅萎縮。

“大部分業(yè)內(nèi)人士看好中長期中國房地產(chǎn)市場的同時，眼前短期內(nèi)的深度調(diào)整令房地產(chǎn)市場總體上的供不應(yīng)求出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，尤其是開發(fā)資金萎縮下的土地供求關(guān)系?！苯谏钊虢佑|過多個土地轉(zhuǎn)讓標(biāo)的滬上 開發(fā)商人士柴一峰深有感觸。

上述這位土地出讓方公司內(nèi)部人士向記者袒露的擔(dān)憂，與柴一峰的感觸如出一轍。

據(jù)了解，由于該公司受限于相關(guān)待出讓土地成片前期開發(fā)的進度安排、動拆遷進度以及企業(yè)發(fā)展既定戰(zhàn)略周期等因素，按照原定計劃，只能在今年這個時候推出這批土地，恰逢市場低迷、資金枯竭。

“公司專業(yè)也比較無奈，多年前也無法如此準(zhǔn)確預(yù)料到安排推地的這個時間，行情會這么差。受進度所限，當(dāng)去年底意識到會有問題時，已很難短期內(nèi)做出大的調(diào)整，而如果往后順延，擔(dān)心風(fēng)險會更大，同時影響整個區(qū)域總體開發(fā)計劃，甚至錯過未來區(qū)域物業(yè)產(chǎn)品上市的理想時期。”該人士透露。

據(jù)了解，目前該公司頭批地塊已經(jīng)發(fā)出招投標(biāo)文件，也確實有一些知名開發(fā)商表示了投資意向，但大都對較高的總價有些遲疑。

出讓方有兩大擔(dān)憂：頭先是在限外政策繼續(xù)嚴(yán)緊，如此規(guī)模外資無法短期內(nèi)順利入境，在外資購家被擋在關(guān)外時，國內(nèi)市場銷售低迷，開發(fā)商大都資金緊張，是否有企業(yè)能籌集這筆資金購地；其次則是，在輿論普遍偏向市場深度調(diào)整，高房價、高地價將受到很大輿論壓力的情況下，即使有實力、有興趣的購家，是否會擔(dān)心輿論壓力而影響購購決策。

“我們在前期的客戶調(diào)研中了解到，現(xiàn)在不能指望外資甚至港資的房地產(chǎn)公司了，限外政策下，這些資金進入需要煩雜的手續(xù)和漫長的審批期，而且外資還要同時考慮退出機制?！边@位出讓方的內(nèi)部人士告訴記者。

限外政策緩和的機會？

世邦魏理士的較新報告指出，在限外的政策環(huán)境下，境外投資者通常還有三種可選擇投資途徑進入中國市場：其一, 尋找具有離岸股權(quán)結(jié)構(gòu)的物業(yè)，來繞開境內(nèi)投資時復(fù)雜且費時的審批程序；其二，尋找一個具有豐富當(dāng)?shù)刭Y源的強大的內(nèi)地伙伴，在合資公司中扮演財富投資者的角色;其三，購購在境外尤其是香港證交所上市的內(nèi)地發(fā)展商的股權(quán)，以股東的身份來分享公司發(fā)展的收益，并為在具體項目上的進一步合作打下基礎(chǔ)。

同時也有觀點認為，商務(wù)部7月1日開始下放的外商投資中國房地產(chǎn)審批權(quán)給省級商務(wù)主管部門，會很大程度上提高外資進入的審批速度，便于外資與主管部門的溝通及相關(guān)投資解釋，整個審批流程可能縮短，客觀上利于外資的流入。

不過這或許并不意味著對土地市場的資金充實。

世邦魏理士中國區(qū)住宅項目營銷部高端董事陳煒指出，其實就投資偏好和風(fēng)險控制而言，即使在外資進入順暢的情況下，目前國內(nèi)市場的走勢，各類出讓方紛紛尋求轉(zhuǎn)手土地，外資也不會是這些土地的接盤主力。

“以外資投資中國房地產(chǎn)的特點，他們的將依然是物業(yè)而非土地。相對而言，土地投資的風(fēng)險更大，而目前也很少有外資愿意收購?fù)恋貋碜鲩_發(fā)商的角色，這不是他們的長處?！?p>同樣的情況也發(fā)生在其他土地轉(zhuǎn)讓交易中，包括二手土地市場。

陳煒指出，此輪行業(yè)洗牌調(diào)整過程中出現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓土地，其接盤的主力還是會以國內(nèi)本土開發(fā)商為主，而本土開發(fā)商受融資渠道及銷售回籠資金速度的影響，土地市場的供求關(guān)系將要看樓市物業(yè)成交是否回暖而定。

因此，上述土地出讓公司目前正在接觸的意向客戶均鎖定在本土開發(fā)商，能否順利出讓，全看本土開發(fā)商的投資意向和資金狀況。

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