今年以來，北京、上海、深圳等一線城市出現(xiàn)房價(jià)暴漲，隨后帶動(dòng)部分二三線城市房價(jià)普漲，甚至出現(xiàn)了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。同時(shí)，土地市場上，上演了一場場“面粉貴過面包”的地王競拍賽，眾多房企不計(jì)成本拿地的背后是寬松的融資環(huán)境。

“房價(jià)、地價(jià)上漲過快很重要的原因就是銀根放松太多。在貨幣政策走向變化的當(dāng)頭，央行不可能再像上半年那樣放水了，包括開發(fā)貸、A股再融資等各方面都會(huì)有一些收緊的動(dòng)作。不過，銀行對個(gè)貸業(yè)務(wù)還是比較偏好的，為滿足購房者自住需要，頭付比例和利率還會(huì)維持低水平，但繼續(xù)下降空間不大?！苯煌ㄣy行金融研究高端研究員夏丹在接據(jù)記者采訪時(shí)表示。

央行6月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月新增人民幣貸款9855元，其中，居民中長期貸款增加5281億元，占全月新增貸款的一半。而居民中長期貸款主要為個(gè)人房貸。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請的貸款變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這一比重可能更高。

“現(xiàn)在對于開發(fā)貸非常慎重，只給大型知名房企貸款，中小型房企基本不考慮；對于地王類項(xiàng)目貸款，尤其是地價(jià)遠(yuǎn)高于房價(jià)的項(xiàng)目，也會(huì)非常謹(jǐn)慎據(jù)記者從一位銀行地產(chǎn)部經(jīng)理處了解到。

一半新增貸款流向房地產(chǎn)

央行較新數(shù)據(jù)顯示，5月人民幣貸款增加9855億元，較上月大幅反彈4299億元，同比多增847億元。貸款大幅增加的主要原因來自于樓市的火爆。5月新增貸款中，居民貸款增加5759億元，其中短期貸款增加478億元，中長期貸款增加5281億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來的新高。居民中長期貸款占到全部貸款的53.6%。而企業(yè)中長期貸款占全部信貸的比例僅有18.5%，好于4月份的負(fù)增長，但大幅低于前8個(gè)月。

其實(shí)，從5月份房地產(chǎn)投資及銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫跡象。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長7%，比1~4月增速下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積同比增長18.3%，增速比1~4月下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，1~5月商品房銷售面積同比增長33.2%，增速比1~4月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比增長50.7%，增速比1~4月回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。

而中指院數(shù)據(jù)顯示，端午節(jié)期間，一二三線城市成交規(guī)模環(huán)比全線下滑，一線城市成交規(guī)模跌幅近3成，二線代表城市跌幅近2成。與此同時(shí)，北京、深圳等城市庫存開始上揚(yáng)。

交通銀行總行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，雖然一線城市在各種限購措施不斷出臺(tái)的情況下，成交量有所下滑，但部分二線城市樓市仍是高溫難退，直接表現(xiàn)為居民中長期貸款大幅增加，成為5月當(dāng)月新增人民幣貸款的主要構(gòu)成，也對新增人民幣貸款能夠大幅反彈形成強(qiáng)有力的支撐。

個(gè)人按揭貸款的增長，成為房企資金的主要來源。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金53681億元，同比增長16.8%，增速與1~4月份持平。其中，國內(nèi)貸款8945億元，增長2.3%；利用外資42億元，下降72.1%；自籌資金18643億元，增長1.4%；其他資金26051億元，增長39.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款14840億元，增長35.2%；個(gè)人按揭貸款8838億元，增長58.5%。

新城控股高端副總裁歐陽捷表示，房企總體上資金比較寬松，主要是銷售回款明顯。以新城控股為例，開發(fā)貸占20%，這部分并未減少；定金與預(yù)售款占34%，這部分非常大；銷售面積增幅四成，直接帶動(dòng)個(gè)人按揭貸款增幅54%。

雖然5月新增貸款大幅反彈，但5月社會(huì)融資總量反而出現(xiàn)下降。5月社會(huì)融資規(guī)模增量為6599億元，較4月回落911億元，比去年同期減少5798億元，同比增長12.6%，創(chuàng)年內(nèi)新低。5月末，M2同比增長11.8%，增速環(huán)比4月低1個(gè)百分點(diǎn)。

招商銀行總行高端分析師劉東亮認(rèn)為，隨著信用違約風(fēng)險(xiǎn)的加速暴露，銀行可能主動(dòng)收緊了對公信貸，而且按揭貸款安全系數(shù)高于對公貸款，信貸資源會(huì)向相對安全的房貸傾斜。而社會(huì)融資總量連續(xù)兩個(gè)月表現(xiàn)較差，雖然符合去杠桿的方向，但過于快速的下滑有“融資凍結(jié)”的風(fēng)險(xiǎn)，需要關(guān)注是否有經(jīng)濟(jì)部門出現(xiàn)融資困難，以及由此引發(fā)的資金鏈條緊繃。同時(shí)，后續(xù)經(jīng)濟(jì)增長壓力將再次加大。

銀行偏好個(gè)貸業(yè)務(wù) 低利率低頭付仍將維持

從目前來看，在面臨資產(chǎn)荒的情況下，個(gè)人按揭貸款仍然是各家銀行財(cái)務(wù)報(bào)表中較優(yōu)質(zhì)、較安全的貸款項(xiàng)目，其不良率也是較低的。

融360近日發(fā)布的5月份房貸報(bào)告顯示，5月份全國頭套房平均房貸利率降至4.49%，創(chuàng)新低。頭付2成的銀行數(shù)占比半數(shù)以上。其中，南京地區(qū)頭套房利率降至4.4%，頭套房利率主流為9折，北京銀行南京分行對優(yōu)質(zhì)客戶頭套房利率可以打8.5折。

從頭套房利率優(yōu)惠力度看，提供9折以下優(yōu)惠的銀行占比28.68%，提供8.5折利率優(yōu)惠的銀行數(shù)比上月增加13家，達(dá)到119家，其中包括無錫4家、南京1家。5月份，全國頭套房平均利率較低的城市是天津，為4.16%。頭套房頭付2成的銀行數(shù)占比達(dá)55.28%。

5月二套房的平均利率為5.39%，與4月持平。在融360監(jiān)測的35個(gè)城市530家銀行中，除11家停貸銀行外，共有511家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，比上月增加6家，是當(dāng)前二套房貸款的完全主流利率。

記者了解到，個(gè)人按揭貸款仍然是銀行支持的業(yè)務(wù)，目前還沒有哪一家銀行收緊個(gè)貸投放或上調(diào)個(gè)人按揭貸款利率。

不過，隨著一線及部分二線城市房地產(chǎn)市場的火爆，投機(jī)投資性炒房人群增加，尤其是部分城市頭付貸情況屢禁不止，“未來若房價(jià)下行，由斷供導(dǎo)致的個(gè)人貸款違約事件有可能會(huì)出現(xiàn)。因信息不對稱、個(gè)人信用管理缺失，銀行能做的防范舉措也很有限，只能是程度地去監(jiān)管。所以，接下來銀行也會(huì)加強(qiáng)對于個(gè)人按揭貸款的窗口指導(dǎo)?！币晃粐秀y行人士據(jù)記者表示。

防范金融風(fēng)險(xiǎn) 房企開發(fā)貸、再融資或收緊

6月3日，中國人民銀行上?？偛啃?，在全國率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動(dòng)，進(jìn)行全方位的監(jiān)測與管理。這說明，央行對房地產(chǎn)泡沫警覺并開始采取行動(dòng)。

央行上?？偛繉τ诜康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對舉措亦是對之前權(quán)威人士警醒之聲的回應(yīng)。

事實(shí)上，上海自2015年以來就在收縮開發(fā)貸規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，2015年全年上海市本外幣地產(chǎn)開發(fā)貸款減少304.4億元，同比多減515.5億元。今年一季度上海市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加99.6億元，同比少增116億元，其中1月份增加135.5億元，同比少增33.7億元；2月開始轉(zhuǎn)增為減。其中，2月減少34.5億元，同比多減53.3億元；3月減少1.4億元，同比多減29億元。

從全國開發(fā)貸數(shù)據(jù)上來看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測算，5月份單月房企獲得開發(fā)貸1444億元，與4月份相比略微增長，但與3月獲得的1755億元相比，跌幅約18%。

“大銀行對房企開發(fā)貸一直實(shí)行的是名單制管理。相對來說，去年到今年銀行發(fā)放開發(fā)貸的情況還算是比較寬松。接下來，銀行對于開發(fā)貸這一塊的風(fēng)險(xiǎn)控制可能會(huì)加強(qiáng)。尤其是房價(jià)上漲過快、信貸投放過多的城市，房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)很可能會(huì)出臺(tái)?！毕牡け硎?。

同時(shí)，證監(jiān)會(huì)也開始了對房企A股再融資的調(diào)控動(dòng)作。

6月7日晚間，綠地控股發(fā)布公告稱，將主動(dòng)調(diào)整定向募資總額，從此前的301.5億元調(diào)低至157億元。同日，綠地控股公告稱：“根據(jù)《中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》，經(jīng)與保薦機(jī)構(gòu)審慎研究，公司和保薦機(jī)構(gòu)同時(shí)向中國證監(jiān)會(huì)報(bào)了中止公司非公開發(fā)行股票申請文件審核的申請?！弊掷镄虚g透露出，此次綠地定增募資被砍一半，很可能與政策風(fēng)向大背景有關(guān)。

“上市房企未來通過A股市場定向增發(fā)募資將不那么容易，而限制企業(yè)發(fā)債說明監(jiān)管層不希望企業(yè)盲目擴(kuò)展規(guī)模，去高價(jià)造地王。這也從一個(gè)側(cè)面反映出，監(jiān)管層很可能認(rèn)為房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險(xiǎn)正在變高，需要適度地給樓市降溫?！睒I(yè)內(nèi)表示。

2016年5月份，A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17%。觀察今年1~5月份公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢。這也暗示著目前上市房企的直接融資成本正在加大。

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