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地價(jià)降溫信號來了!央行報(bào)告透露重要嚴(yán)控信號

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-11-09 08:49:02  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:券商中國  閱讀 784 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

在持續(xù)的樓市調(diào)控影響下,全國土地市場降溫明顯,不僅成交總額縮水,成交均價(jià)同比下跌,而且溢價(jià)率持續(xù)走低,其中,有4成高總價(jià)宅地底價(jià)成交。

值得注意的是,央行在 報(bào)告中建議,對負(fù)債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、制造地王現(xiàn)象等的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資限制,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源審查,嚴(yán)控購地加杠桿行為。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,央行報(bào)告表明了繼續(xù)抑制資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的態(tài)度,預(yù)計(jì)隨著房企的資金壓力逐漸加劇,全國的土地市場仍會(huì)繼續(xù)降溫。

4成高總價(jià)宅地底價(jià)成交

今年以來土地市場降溫明顯,中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,10月,全國300個(gè)城市住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為2231億元,環(huán)比減少15%,同比減少33%;成交樓面均價(jià)為3377元/平方米,環(huán)比增加4%,同比減少18%;平均溢價(jià)率為6%,較9月減少2個(gè)百分點(diǎn),較去年同期下降21個(gè)百分點(diǎn)。

從成交總價(jià)排名前50的住宅用地看, 特點(diǎn)是平均溢價(jià)率明顯下調(diào),杭州、武漢、北京、上海等熱門城市均有多塊宅地底價(jià)成交。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,年內(nèi)全國成交總價(jià)排名前50的住宅用地中,溢價(jià)率為0的多達(dá)20宗,占比高達(dá)4成;溢價(jià)率在0-10%的有9宗;溢價(jià)率超過50%的只有4宗。而在2016年土地市場 火爆的時(shí)候,全國成交總價(jià)排名前50的住宅用地中,溢價(jià)率超過50%的多達(dá)39宗。

樓市調(diào)控較嚴(yán)的一二線城市土地市場退燒明顯。據(jù)中原地產(chǎn) 分析師張大偉統(tǒng)計(jì),截止11月6日,在過去的10個(gè)多月,一二線城市累計(jì)土地出讓金2.25萬億,同比只上漲了2.7%;平均溢價(jià)率只有12.37%,而2017年平均溢價(jià)率則高達(dá)24%,2016年更是高達(dá)48%。以北京為例,2017年土地平均溢價(jià)率是24%,2018年截至日前是15%,明顯降低。同時(shí),土地流拍數(shù)量也明顯增多,10月份,一二線城市住宅土地流拍44宗,年內(nèi)合計(jì)流拍量高達(dá)259宗,同比上漲176%。

對于土地市場明顯降溫的原因,張大偉認(rèn)為,一二線城市調(diào)控嚴(yán)格,雖然整體銷售依然處于高位,但房企資金壓力越來越大,對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低,流拍數(shù)量明顯增加主要是地塊有多重復(fù)雜的屬性導(dǎo)致房企拿地意愿不強(qiáng)烈。另外,大部分企業(yè)的融資都出現(xiàn)了壓力,資金鏈緊張下導(dǎo)致拿地意愿不足。 近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格,導(dǎo)致房企對總價(jià)較高的地塊相對謹(jǐn)慎。

高負(fù)債房企融資拿地或持續(xù)嚴(yán)控

值得注意的是,央行日前發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》明確指出,我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控,但部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率過高等風(fēng)險(xiǎn)要關(guān)注。

2017年,136家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79.1%,比上年上升1.9個(gè)百分點(diǎn),其中有26家資產(chǎn)負(fù)債率超過85%。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資,購地資金杠桿率達(dá)到7~8倍,嚴(yán)重違反了自有資金購地的要求。較高的負(fù)債率增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的順周期性,削弱了其應(yīng)對行業(yè)波動(dòng)的能力。此外,部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道存在業(yè)務(wù)模式復(fù)雜、多層嵌套、明股實(shí)債的情況,加大了監(jiān)管部門掌握資金真實(shí)流向的難度,削弱了監(jiān)管效果。

對此,央行建議,要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過度融資。抑制資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,對負(fù)債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、制造地王現(xiàn)象等的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資限制,清理規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)“明股實(shí)債”等融資行為,提高房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)透明度,嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)購地只能用自有資金的規(guī)定,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源審查,嚴(yán)控購地加杠桿行為。

“央行報(bào)告反映主要是2017年的狀況與問題,其中建議的上述措施,從去年下半年以來一直在執(zhí)行,今年以來,房企過度融資已經(jīng)大幅減少,購地主要是自有資金,地王現(xiàn)象也比去年明顯減少,資金透明度越來越高,資金已不再過度流向房地產(chǎn),房企也在控制自身負(fù)債率。”某10強(qiáng)房企高管接據(jù)記者采訪時(shí)說,此次央行報(bào)告中的政策建議其實(shí)是表明了央行更明確的態(tài)度,并將繼續(xù)保持房地產(chǎn)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,持續(xù)控制資金過度流向房地產(chǎn),防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。

該高管認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)下行信號,客戶到訪量有所下降,將影響銷售面積增速回落至零增長區(qū)間,房企到位資金將會(huì)下降,明年房地產(chǎn)業(yè)整體增長速度會(huì)放緩,龍頭房企也會(huì)適當(dāng)減速,土地市場也不會(huì)再出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

事實(shí)上,今年以來在樓市調(diào)控和融資渠道持續(xù)收緊的背景下,房企資金壓力持續(xù)加大, 10月典型房企融資總額創(chuàng)年內(nèi)新低,融資成本再創(chuàng)新高。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)放松,隨著房企的資金壓力逐漸加劇,全國的土地市場仍會(huì)繼續(xù)降溫。

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