目前房地產(chǎn)市場(chǎng)盤整呈觸底趨穩(wěn)并緩慢回暖的態(tài)勢(shì)，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)盤整期。

之所以稱之為盤整期而非調(diào)整期，也并非拐點(diǎn)公盤三個(gè)理由;一是這次盤整并無政府調(diào)控的明令要求;二是國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)未發(fā)生惡性金融危機(jī)等這樣的情況;三是面對(duì)住宅庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)的壓力，這是市場(chǎng)的自覺的選擇。

在此基礎(chǔ)上，此次盤整已呈現(xiàn)觸底趨穩(wěn)緩慢回暖的態(tài)勢(shì)。商品房銷售面積由8月前每月下滑高至3.7%，已經(jīng)收窄到9月份的環(huán)比是0.3%，住宅由4.5%收窄到0.3%，十月均降至個(gè)位數(shù)。再次，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄，8月是1.2%，9月是1%。同時(shí)，新開工面積同比商品房由10月前的較高負(fù)27.4，9月頭次受寨至個(gè)位數(shù)，10月為5.5，住宅由9.6%收窄為9.8%。二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌，北京上漲0.3%，另三個(gè)一線城市城市持平，11月份的指標(biāo)還要好看。

不過，這次樓市盤整回暖是一個(gè)緩慢回升且市場(chǎng)跌宕分化的過程，不會(huì)像不會(huì)像2009年見底后幾個(gè)月強(qiáng)制回暖。

一是分化振蕩將成為常態(tài)。至今年10月，商品房代售5.8億平方米，其中住宅3.8億，按月均銷量來推算，因?yàn)椴荒芄赓u存貨還得賣現(xiàn)實(shí)上市的，按照不同的銷售測(cè)算，可能需要在11個(gè)月左右。人口增長(zhǎng)慢的城市可能需要調(diào)整時(shí)間更長(zhǎng)一些。二是，國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了中高速增長(zhǎng)極，政府不會(huì)出臺(tái)2008年4萬億的強(qiáng)刺激措施。各地政府去行政化措施屬利好因素，但是，有利于市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)展，但決定因素仍然取決于各地方供需的形勢(shì)，取決于人口、家庭增長(zhǎng)速度與之相適應(yīng)的需求的表現(xiàn)。三是影響需求釋放的政策因素尚在確定，如相當(dāng)數(shù)量的頭次購(gòu)房家庭的剛性需求要有個(gè)貸的有力支持，但是今年4月以來，已持續(xù)七個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，到10月份同比下降4.3%。

同時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展正進(jìn)入一個(gè)新的階段。頭先，政策層面，雙軌運(yùn)行及住房回歸居住屬性將成為長(zhǎng)期的住房制度，差別化的分類調(diào)控將成為長(zhǎng)期的指導(dǎo)原則，去行政色彩的措施，轉(zhuǎn)市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)法治措施的長(zhǎng)效機(jī)制，將是長(zhǎng)期的任務(wù)，或者是長(zhǎng)期的過程。穩(wěn)定住房消費(fèi)，將成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的長(zhǎng)期方面。

其次，市場(chǎng)層面。住房市場(chǎng)將告別供應(yīng)緊張的短缺階段，進(jìn)入整體供需基本平衡，且伴之結(jié)構(gòu)性不平衡。比如，一線城市供需緊張，少數(shù)城市供過于求，以及城市當(dāng)中家庭的擁有住房的數(shù)量多少的不同，進(jìn)城農(nóng)民工，進(jìn)城需要解決住房，同時(shí)他在農(nóng)村還會(huì)保留一個(gè)宅基地，這樣的一些情況。這是一個(gè)新的階段，將告別或者說將逐步告別新建住房主導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)入存量住房主導(dǎo)下租售并舉的市場(chǎng)的發(fā)展新階段。將告別蓋房子不愁賣的階段，將進(jìn)入質(zhì)優(yōu)價(jià)好的理性競(jìng)爭(zhēng)的新階段。他說，這些因素市場(chǎng)的供需態(tài)勢(shì)、運(yùn)行規(guī)律、監(jiān)管措施、企業(yè)的布局以及住房信貸、融資等各個(gè)方面都會(huì)帶來根本性的影響。

第三，房地產(chǎn)業(yè)層面，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入住宅與商業(yè)、旅游、休閑、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)態(tài)多元化協(xié)同發(fā)展的新階段。房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色、低碳、節(jié)能、環(huán)保，生態(tài)環(huán)境建設(shè)要求下的開發(fā)、施工、使用、管理的新階段。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了走出、拓展海外市場(chǎng)、融入全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍人物新老交替，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的要求，已進(jìn)入了一個(gè)新理念、新模式發(fā)展的新階段。

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