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2016年房價或先升后降

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中財網(wǎng)  閱讀 549 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn),波動風(fēng)險較大,分化趨勢加劇。在整體經(jīng)濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的情況下,未來房價變動趨勢可能會先升后降。

2015年歷經(jīng)了由房價、房地產(chǎn)銷量同比下跌到止跌回升、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩的復(fù)雜運行過程,房地產(chǎn)市場形勢超出預(yù)期。

那么,在一些新變量的影響下,2016年房地產(chǎn)走勢如何?

▍商品住房過??値齑?1億

住房銷售增長經(jīng)歷一個“V型”變化,增長率由2015年6月由負轉(zhuǎn)正。2014年1月-12月,中國商品住房銷售面積為105181.79萬平方米,同比增幅為-9.1%。進入2015年,商品住房銷售繼續(xù)保持下跌態(tài)勢,2015年2月累計銷售面積為7709.08萬平方米,同比增幅跌至谷底,達到-17.8%。此后受季節(jié)及政策因素影響,商品住房銷量跌幅逐月收窄,并于2015年6月增幅由負轉(zhuǎn)正,逐漸回暖,1月-10月為7.9%,總體呈現(xiàn)“V型”變化。

商品住房價格呈“U型”反轉(zhuǎn),增幅逐步攀升。根據(jù)中國指數(shù)研究院的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),自從2014年9月百城價格指數(shù)月度環(huán)比增幅跌至谷底-0.92%以來,在歷經(jīng)了一個長期的震蕩期之后,月度環(huán)比增幅在2015年5月開始由負轉(zhuǎn)正,9月增幅收窄至0.28%。從同比來看,百城住宅均價在經(jīng)歷連續(xù)十個月同比下跌后,于8月止跌反彈0.15%,9月同比漲幅繼續(xù)擴大至1.36%,呈現(xiàn)弱“U型”攀升態(tài)勢。

開工面積下降,供給增加減緩。新開工面積持續(xù)下降。2015年初以來,全國商品住房新開工面積同比持續(xù)下降,各月累計額的同比增長率始終為負值,1月-10月,新開工降幅達到14.7%;施工面積增幅收窄。2014年10月以來中國商品住房施工面積一直保持著同比增幅放緩的態(tài)勢,由2014年10月的8.8%逐月收窄至2015年10月的0.2%;竣工面積增長弱緩。與2014年升中趨穩(wěn)態(tài)勢相比,2015年1月-10月同比下降為7.2%。企業(yè)出現(xiàn)停工爛尾,破產(chǎn)倒閉,亟待轉(zhuǎn)型升級、兼并重組。

商品房待售面積增幅略降。2015年1月-9月累計值約為4.45億平方米,低于4月的歷史高值。計算結(jié)果顯示,2015年各月現(xiàn)房存銷比明顯高于其他年份(見圖1),保持在23個-24個月,但總體有略微下降趨勢。

期房待售依然保持高企。用當(dāng)年商品住房施工面積減去當(dāng)年和上一年期房銷售面積得到期房待售面積,計算結(jié)果顯示,2015年全年待售期房庫存約35.7億平方米,期房存銷比達到歷史峰值,期房去化期約為4.7年(見圖2)。根據(jù)2015年1月-10月的數(shù)值估算,2015年全年商品住房過剩約21億平方米,其中現(xiàn)房過剩1億平方米(超過18個月外),期房過剩19.9億平方米(超過兩年外),總庫存約39.96億平方米。

房地產(chǎn)投資增幅俯沖式下降,房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長貢獻下降0.21個百分點。2015年1月-10月,全國房地產(chǎn)投資為78800.74億元,同比增長2%,下滑幅度較大。其中,作為房地產(chǎn)開發(fā)投資主要構(gòu)成部分的住宅投資為53149.70億元,同比增長1.3%,較2014年同期回落9.80個百分點。住宅投資下滑已快接近2009年2月的歷史較低值,大大超出預(yù)期。受房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資持續(xù)下跌的影響,全國固定資產(chǎn)投資增速較上年同期明顯放緩,2015年1月-10月同比增長10.2%,較2014年同期回落了5.7個百分點。

房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟增長。初步測算,2015年前三季度,房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的直接貢獻率已經(jīng)降到只有0.04個百分點,創(chuàng)下2000年以來的新低。與2014年全年相比,2015年前三季度房地產(chǎn)直接投資對GDP增長的貢獻降低了0.21個百分點。2015年三季度GDP增長率為6.9%,為六年來頭次破七。由于房地產(chǎn)投資與水泥建材等上游行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強,房地產(chǎn)投資的下降對國民經(jīng)濟的綜合負面影響會更明顯。2015年前九個月內(nèi),宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)總體上呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢,其中9月為92.9,比2009年2月的歷史較低值低出了1.1。

土地需求持續(xù)大幅下降,土地供給降幅收窄。2014年全國土地市場低迷,成交量大幅萎縮,但土地價格依然保持上升趨勢,呈現(xiàn)量跌價升的整體走勢。2015年土地市場一線城市雖開局火熱,但全國整體慘淡,前三季度土地市場低位運行,土地需求和土地供給同比降幅依然較大。2015年2月、9月土地購置面積累計同比增速分別為-31.74%和-33.83%,同比降幅有微弱擴大之勢,表明土地需求整體低迷。2015年三季度全國房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)面積同比降幅比一季度和二季度分別收窄了8.86和8.16個百分點,但土地供給依然趨緊。

居民住房抵押貸款快速增長,企業(yè)直接向金融機構(gòu)融資大幅下降。自2014年四季度以來,采取一系列針對和涉及房地產(chǎn)的宏觀政策措施。2015年實施五次降準、五次降息,實行個人將購購兩年及以上的住房出售免征營業(yè)稅,除一線城市外,取消住房限購等。2015年住房形勢出現(xiàn)呈現(xiàn)以上狀況,主要原因是受總體市場環(huán)境和預(yù)期影響下,金融機構(gòu)資金供給結(jié)構(gòu)的不均衡。

2014年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-0.1%,2015年1月-10月到位資金為101566.20億元,同比增速僅為1.3%,與2014年相比,這是房地產(chǎn)投資降至2%的重要原因。從具體構(gòu)成看,反映住房消費資金狀況的個人按揭貸款的增幅較大,達到了19.9%,而反映住房開發(fā)企業(yè)直接從金融機構(gòu)獲取資金的銀行貸款同比下降3.6%,自籌資金同比下降4%(過去自籌資金很大一部分來自正規(guī)金融系統(tǒng))。

▍2016年住房市場形勢不容樂觀

有鑒于2015年商品住房銷售接近2013年的峰值,短期內(nèi)改善性需求大幅釋放,商品住房銷售增長比較乏力,庫存壓力緩解有限??傮w判斷,2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn),波動風(fēng)險較大,分化趨勢加劇。根據(jù)華房價格指數(shù)與華房投資指數(shù),分別對未來半年和未來一年的商品房平均銷售價格、房地產(chǎn)投資變動趨勢進行預(yù)測,在整體經(jīng)濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的情況下:

未來房價變動趨勢可能會先升后降。通過華房價格指數(shù)預(yù)測預(yù)警來看,未來全國商品房價格或?qū)⒊尸F(xiàn)出“先升后降”波動運行態(tài)勢。即在經(jīng)歷較快上升后,從2016年二季度開始,房價或?qū)⒚媾R較大的下行壓力。也就是說,在2015年3月以來的一系列政策作用下,2015年四季度中國房價能夠出現(xiàn)趨穩(wěn)并適度回升走勢,但在宏觀經(jīng)濟下行壓力依然較大、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突以及房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整背景下,并不能保證2016年房價持續(xù)在溫和上升中向趨穩(wěn)轉(zhuǎn)變,2016年中國房價存在較大下跌的波動運行可能。房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀。

2016年房地產(chǎn)投資變動趨勢預(yù)計企穩(wěn)回升。華房投資指數(shù)預(yù)測預(yù)警結(jié)果顯示,中國房地產(chǎn)投資有望在2015年底改變持續(xù)下滑頹勢,在跌至波谷之后將“V型”爬升,其累計值在2016年前半年或?qū)⒈3殖掷m(xù)回升,并于2016年中企穩(wěn),同時房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟的拉動作用有望回升增強。至于未來房地產(chǎn)投資的具體走勢,一方面與待售面積緊密相連的庫存消化狀況、開發(fā)企業(yè)土地預(yù)期以及到位資金等變動相關(guān);另一方面則受經(jīng)濟下行壓力下宏觀調(diào)控政策的影響。

基于以上住房形勢的分析與預(yù)判,為促進住房市場平穩(wěn)健康地調(diào)整和發(fā)展,政府應(yīng)明確目標,出臺和落實具有含金量的重要政策舉措。2016年及未來五年,中國住房市場調(diào)控應(yīng)鎖定三大目標。一是去庫存,實現(xiàn)銷售大幅增長;二是防風(fēng)險,保持房價增幅在合理水平,防止大起大落,防止違約風(fēng)險;三是促投資,讓房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平。

實現(xiàn)上述三大目標,需要從需求端和供給端方面致力六大任務(wù)。需求端方面,一要借調(diào)原需求,實施貨幣化棚戶區(qū)改造;二要開辟新需求,支持農(nóng)民工購房;三要擴大原增量,刺激改善型需求。供給端方面,一要轉(zhuǎn)型升級,減少開工;二要融通資金,加快施工;三要并購重組,減少爛尾。在具體政策上,可綜合采取金融政策、財稅政策、土地政策以及行政配套、供給措施等。


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