房價終于降了。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)部分城市的二手房報價統(tǒng)計，深圳和北京二手房在過去一周，房價報價指數(shù)下調(diào)了10%。除杭州、蘇州等個別城市逆勢上漲外，大多數(shù)城市新房成交量環(huán)比出現(xiàn)了40%左右的下跌，其中，“樓市四小龍”中有3個城市呈現(xiàn)斷崖式下跌。整體看來，市場的調(diào)整周期已趨明顯。這說明，限購政策開始直接影響到房地產(chǎn)市場。

  不過，即使房價有下行的趨勢，但對于大多數(shù)人來講，買房依然是極端困難的事情。尤其是對于有買房剛需的年青人群體來說，依然是望房心嘆，房價在下降之后，其收入水平依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)買不起房產(chǎn)。是因為房價下降不夠多嗎？要降到多少才算合適呢？

  中國一二線城市的房價，總體來說遵循著先升后降的規(guī)律，但升降比例差距很大，基本是“前進(jìn)五步，后退一步”。房價先上漲五成，有關(guān)部門于是出臺限購政策，受其影響再回落一成。每次價格回落基本都是由于政策性限購的原因。近十年房市走勢，基本符合此規(guī)律。不妨回顧一下：

  2006到2007年，全國房價大漲，在2007年9月，樓市房貸新政出臺，直接造成2008年房價的小幅下跌。到2009年，樓市復(fù)蘇，該年10月，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年的規(guī)定出臺，房價應(yīng)聲回落。年春節(jié)后，市場又逐漸恢復(fù)，房價再次飆升。到2011年，“新國八條”公布，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍，房價再次短期內(nèi)小幅回落，但沒過多久馬上故態(tài)復(fù)萌，開始繼續(xù)上漲。2013年，樓市新政再次出臺，二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收。此舉又暫時阻止了房價上漲勢頭，價格增幅回落。2015年，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文：全國二套房首付降至四成，個人出售普通住宅，營業(yè)稅免征的購買年限由5年回調(diào)至2年。政策松綁之下，房價漲幅又開始回升。

  基本來說，房價一直以來都是接受宏觀調(diào)控的，而調(diào)控政策從來都只能短期奏效，暫時控制房價漲幅，卻沒能長期起到作用。所以，暴漲一段時間后，調(diào)控出臺，房價馬上增幅減緩甚至回落，但緊接著，隨著政策的調(diào)整，房價又會上漲。十年以來，我們的房價遵循著“暴漲調(diào)控回落松綁再暴漲”的規(guī)律。但總體而言，始終是在快速上漲的。房價在成交量下調(diào)兩三個月后，一般會有明顯的松動，會有再次大幅上漲的可能性。

  這自然會形成房價即使下跌年青人依然永遠(yuǎn)買不起房的情況。因為人們的收入這些年增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有房價增幅高。今年的數(shù)據(jù)顯示，全國學(xué)術(shù)排名*高的清華大學(xué)，其應(yīng)屆畢業(yè)生，預(yù)計的平均起薪只有5900多元。而據(jù)安居客數(shù)據(jù)，北京9月二手房均價是48373元/平，即使下降一成，也高達(dá)43000多元/平。一個全國起薪*高之一的清華畢業(yè)生需要不吃不喝7.3月可以買一平房子。如果把各種日常生活開銷算進(jìn)去，*樂觀估計也是一年工資可以購買一平北京的房子。

  如果結(jié)婚，兩個人一起供房，情況會稍好一些。假設(shè)兩人都是清華高材生，那么按上面的計算方法，一年省吃儉用可以買到2平米房子。如果這對年輕夫妻不太追求住房品質(zhì)，買一個不太寬敞的屋子，例如只有50平的房子吧，那么，兩人收入加在一起大約需要25年可買下來?？磥?，我舉的例子似乎還不錯，從畢業(yè)算起，供完房子兩人也還不到五十歲。

  不過，43000/平這價格能在如今北京什么位置買到房？當(dāng)然絕不是核心區(qū)域，也肯定不會是 房。而只能是位置偏遠(yuǎn)，沒有 等隱含資源的品質(zhì)普通的破舊房子。另外，你以為房價以后不會漲嗎？根據(jù)某研究院發(fā)布《2015-2016年度全國房地產(chǎn)市場報告》，中國全年房價增幅為7%左右。這個數(shù)據(jù)，有人會說與我們的直觀感覺相差巨大。實際上，根據(jù)我們做的一些小范圍統(tǒng)計，一二線城市房價年均增幅超過10%，這是保持多年的真實情況。

  另外，年青人用來還房貸的工資又漲了多少呢？根據(jù)彭博新聞社對12名經(jīng)濟學(xué)家的調(diào)研結(jié)果，其中，有一半的經(jīng)濟學(xué)家測算認(rèn)為，2016年的平均收入增幅將會從2015年的7.4%下降至6.5%到6.9%之間。并且，中國的工資高增長時代已經(jīng)結(jié)束，未來的工資增幅還將繼續(xù)下降。也就是說，工資的增幅會越來越追不上房價的增幅。

  看來，以上例子中兩位清華高材生，一起用來購房的時間將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過25年。因為我們還沒有把購買房屋的高稅費和高利息算進(jìn)去。此外，在這二三十年時間內(nèi)，兩人幾乎不會有太多的存款可以用來做其他享受生活的事情，例如旅行。而且，兩人也不能患上太嚴(yán)重的疾病，否則，意外開銷一多，50平米的購房計劃分 會破產(chǎn)。長達(dá)數(shù)十年過這種生活，試問人生還有何意義？

  對于今天的年輕人來說，在一線城市購房可以說是他們永恒的夢想。但十分遺憾的是，中國目前是一個資本比勞動更值錢的國家，勞動收入永遠(yuǎn)跑不過財務(wù)性收入（包括房租、股票等投資獲利）。所以，當(dāng)年輕人需要買房的時候，*現(xiàn)實的辦法只能是讓老一輩人變賣房子，以舊房的賣房收入，抵消一大部分新房的購房支出，如此，年青人買房才比較可行。

  當(dāng)我們這樣做的時候，我們其實已經(jīng)把房子作為了一種類似貨幣作用的硬通貨使用。房子也就不再是房子，而變成了一種“準(zhǔn)貨幣”。住建部變得越來越像是央行，其出臺的房屋政策相當(dāng)于貨幣政策，房價的上漲也將成為一種貨幣性質(zhì)的通貨膨脹。房屋，將成為一種*保值的實物貨幣。

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