您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座(三)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座(三)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 794 次
第三講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算(上)
房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段,即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個(gè)階段的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中,企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用,比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi),以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中,有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中,有些則不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本??梢灾苯佑?jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用;經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用;不能計(jì)入到開發(fā)成本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。
一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容
開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng),是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo),是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。
開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為以下四類:
1.土地開發(fā)成本。
土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
2.房屋開發(fā)成本。
房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
3.配套設(shè)施開發(fā)成本。
它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
4.代建工程開發(fā)成本。
它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象
開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中,為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況,按照下列原則,選擇成本核算對(duì)象:
1.一般的開發(fā)項(xiàng)目,以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。
2.同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目,開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的,可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。
3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對(duì)象。
成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目
開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):
指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用(如耕地占用稅)。
2.前期工程費(fèi):
指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。
3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):
指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?;A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等,這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。
4.建筑安裝工程費(fèi):
指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。
5.配套設(shè)施費(fèi):
指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的,不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。
6.開發(fā)間接費(fèi):指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出,包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列,應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。
目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式等各不相同。比如,就土地開發(fā)而言,有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地地面的清理平整,將原有建筑物、障礙物拆除,就算完成土地開發(fā);而有些企業(yè)除進(jìn)行地面的清理平整,還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè),做到七通一平,才算完成土地開發(fā)等。所以,每一個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則,結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的具體情況,有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目。
四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序
(一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶
為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本,企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開發(fā)的業(yè)務(wù)要求,設(shè)置下列賬戶:
1.“4301開發(fā)成本”賬戶。
本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類,如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶,并在二級(jí)明細(xì)賬戶下,按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。
2.“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。
本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,貸方登記 分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。
(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序
開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是:
1.歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。
(1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用,直接計(jì)入各成本核算對(duì)象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶,貸記有關(guān)賬戶。
(2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用,可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶,即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶,貸記有關(guān)賬戶。
(3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi),按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶,貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。
通過上述程序,將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開發(fā)費(fèi)用,歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。
2.計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。
計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶,即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開發(fā)成本”賬戶。
3.按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向,將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。
即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長(zhǎng)按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!
作者介紹
- 限售”正在成為樓市調(diào)控的新思路
- 北京2017春季房展會(huì)上海南組團(tuán)展區(qū)人頭攢動(dòng)
- 限購(gòu)限售短期應(yīng)急降溫 市場(chǎng)期待房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效
- 瓊海名菜——加積鴨
- 兩部委高層喊話立竿見影 熱點(diǎn)城市加快供地節(jié)
- 4月15日起執(zhí)行海南停止對(duì)第3套房發(fā)放住房公
- 海南實(shí)施房地產(chǎn)“兩個(gè)暫停”成效明顯 呵護(hù)國(guó)
- 4月14日起海南出臺(tái)限制購(gòu)買多套商品住宅政策
- 博鰲亞洲灣普吉島別墅126平帶泳池價(jià)格約50
- 一個(gè)博鰲鎮(zhèn) 一座醉金灣
大家都在看
- 1招商樂城國(guó)際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71666
- 2海南那么美哪里安家好? 64805
- 3一位北京老人在海南購(gòu)房的真實(shí)感受 講的太好了! 64717
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57600
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57435
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56065
- 7轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50835
- 8在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居住? 50809
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50712
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50322
更多買房必讀
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國(guó)海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座(三)
- 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座(二)
- 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座(四)
- 海南自貿(mào)區(qū)百日塑新
- 三亞學(xué)習(xí)三中全會(huì)精神專題講座:為海南的發(fā)展支招
- 地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷,比想象更加快速的營(yíng)銷渠道 戴欣明培訓(xùn) 講座
- 美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走向復(fù)蘇?業(yè)內(nèi)稱目前是投資好機(jī)會(huì)
- 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后的的地產(chǎn)股會(huì)是什么樣?
- 海南舉辦首場(chǎng)大型自由貿(mào)易賬戶專題講座
- 2004全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱(二)
- 中國(guó)建筑材料科學(xué)研究院國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法
- 會(huì)計(jì)檔案的借閱規(guī)范