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購房的基本程序是什么

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 799 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

■購房高手○梁運斌

按照房地產(chǎn)交易的特點和原則,開發(fā)公司出售的房屋其產(chǎn)權應歸出資購房的單位和個人所有。根據(jù)目前商品房銷售的劃分,商品房總體上可以分為兩大類,一是對象所在地城市居民、企事業(yè)單位銷售的所謂“內(nèi)銷房”;另一種則是有外商參與投資開發(fā),房屋銷售對象主要是海外華僑、港澳臺同胞以及在華工作的外籍人士的“外銷房”。

商品房交易是一種不同于一般商品購賣的特殊商品的交易行為,由于其交易標的額巨大,交易時手續(xù)極為繁瑣,并且需要一個相當長的交易時間過程,因此購購商品房必須按照嚴格的程序進行,交易行為才能順暢。按照規(guī)范的操作方式,在購購商品房時,購房過程較好委托律師按照一定的法律程序來辦理,這樣購房契約的簽訂才會嚴謹,所購房的安全性才會有保障。

在購購商品房時,一般情況下交易雙方都應該按照以下基本程序辦理:

一、簽訂認購書

商品房銷售工作開始后,開發(fā)商或代理商通常會設立售樓處。經(jīng)過宣傳廣告,購房人在得到信息后,會到售樓處簽訂認購書,并交納定金,銷售方應將簽約須知及有關的宣傳資料和相關文件交給購房人,并應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況。簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié),購賣雙方所簽訂認購書的主要內(nèi)容應包括:

1.賣方,即發(fā)展商名稱、地址、電話;銷售代理方名稱、地址、電話。認購方名稱/姓名、地址、電話、身份證件種類,指定律師所名稱、地址、電話。2.認購物業(yè)。3.房價(戶型、面積、單位價格、總價)。4.付款方式:一次付款、分期付款、按揭付款。5.認購條件:簽訂認購書應注意事項、定金、簽訂正式契約的時間、付款地址、帳戶、簽約地點等。

當購房人在售樓處簽訂完認購書后,銷售方應給購房人發(fā)放《簽約須知》,以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關細節(jié)?!逗灱s須知》是購房人在簽約前應細讀的重要文件,只有看懂并搞清其中的全部條款內(nèi)容,才可以保證下一步順利簽約。

《簽約須知》的主要內(nèi)容包括:1.簽約地點。2.購房者(個人、公司)應帶有關身份證件、公司文件前去簽約。3.購房者若委托他人簽約,有關委托書的說明。4.有關付款憑證的說明。5.繳納有關的稅費說明:印花稅(房價萬分之五)、契稅(房價3%-6%)、手續(xù)費1%、房產(chǎn)權屬登記費0.3元/平方米、權證工本費、權證印花稅和有關公證公證費等。

二、簽訂購賣契約

購房人在售樓處簽過認購書后,應在規(guī)定的時間內(nèi)會同自己的律師到售樓處(外銷房應到代理商指定的律師樓)簽訂正式購賣合同。律師負責簽約事宜、起草補充協(xié)議、審核契約須知、制定稅費明細表、按揭須知,審查付款情況,制定簽約付款進程表等文件。銷售方律師還要審查購房人身份證件,確定其契稅繳納類別,并向購房人提供法律咨詢服務。簽訂購賣契約是銷售過程中較重要的一個環(huán)節(jié),契約也是銷售中較重要的法律文件,它規(guī)定購賣雙方的權利和義務。每一個購房人花巨額資金購購房產(chǎn),都要對契約的每一條逐句審查、詢問。

預售契約的主要條款包括:1.土地使用權及房產(chǎn)名稱。2.購房人購購房產(chǎn)及交付定金。3.購房人購購房產(chǎn)的面積及土地使用權面積和年限。4.房價(單位面積、總價)。5.付款方式。6.賣方違約條款(未按期交房)。7.賣方質量違約條款。8.賣方保修條款。9.購方接受物業(yè)管理公司管理條款。10.預售登記條款。11.轉讓條款。12.過戶條款。13.解決糾紛條款。

另外,預售契約和購賣契約內(nèi)容較簡單,發(fā)展商可以增加補充協(xié)議。補充協(xié)議主要內(nèi)容有:1.限制購方擅自改變室內(nèi)結構條款。2.賣方因不可抗力延期交房免責條款(包括供氣、供暖等)。3.房屋實際交付后,賣方免除損害責任條款。4.不可抗力對房屋造成損害,賣方免責條款。5.具體轉讓條款。

三、預售登記及轉讓

登記:辦理預售登記對保護房屋交易雙方權益十分重要,對履約有所保障,只有辦理完預售、預購登記后協(xié)議方才生效。簽訂契約30日內(nèi),購賣雙方應到市房屋土地管理局市場處辦理預售/預購登記手續(xù)。購賣雙方共同委托律師辦理上述手續(xù)。

轉讓:購方如轉讓其預購的商品房,購方與轉受讓人應在預售契約上做背書,在背書簽字之日起十五日內(nèi),雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記,在轉讓登記申請表上簽字,市場處在辦理轉讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。

四、辦理入住

在購房人入住前,發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況,律師協(xié)助審查,每期付款的底單復印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在較后入住時供審核。由律師發(fā)入住單。

五、安排簽訂管理公約

預售契約或購賣契約有接受管理公司的管理條款,所以入住前,必須安排購方與管理公司簽訂管理公約,交納維修基金及各種費用。

六、辦理產(chǎn)權過戶、領取房產(chǎn)證

發(fā)展商較后要為購房人(此時也可稱為業(yè)主)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),較終辦理產(chǎn)權證。

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