王建文（北京建元律師事務(wù)所律師）：有人稱2003年為房地產(chǎn)政策年，據(jù)我的不完全統(tǒng)計(jì)，從2003年初到2004年3月上旬，自國(guó)務(wù)院、較高人民法院，到各部委、北京市各委辦局，對(duì)社會(huì)發(fā)布的、直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的行政法規(guī)、司法解釋、部門規(guī)章、地方性法規(guī)規(guī)章、法規(guī)性解釋以及各種通知，大概有近七十個(gè)，這還不包括2002年頒布、在2003年生效的法規(guī)政策以及各部門內(nèi)部的規(guī)定和行文，其內(nèi)容幾乎涉及了房地產(chǎn)業(yè)的方方面面，影響比較大的是土地、金融、拆遷、物業(yè)和房產(chǎn)交易等。這些法規(guī)政策的出臺(tái)，從積極的層面看，頭先說(shuō)明了北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍很活躍，同時(shí)說(shuō)明政府在不斷加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依法監(jiān)管的力度。

　　但其中也存在一些問(wèn)題，主要是政策制定不規(guī)范、變化太快、隨意性比較強(qiáng)，不少內(nèi)容是基于各自的局部角度和部門利益出臺(tái)的。去年12·4全國(guó)法制宣傳日，中國(guó)普法網(wǎng)讓我去直播，談拆遷中的依法行政，我也統(tǒng)計(jì)了一下，從1980年到2003年的23年中頒布的、對(duì)北京拆遷構(gòu)成影響的拆遷法規(guī)政策就有80多個(gè)，平均每年有近四個(gè)，所以要談依法行政，就得先談行政依法立法的問(wèn)題。各行政部門頒布每個(gè)政策時(shí)，我相信都有其自己的道理，但政策變化太快、而且制定的不規(guī)范，就會(huì)讓人感覺(jué)朝令夕改、無(wú)所適從，會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題，比如今年1月份市五委局頒布的4號(hào)令（《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》），先不說(shuō)其內(nèi)容，該規(guī)定是1月31日才發(fā)布的，卻規(guī)定從1月9日就開始執(zhí)行，至少在程序上就有問(wèn)題。有關(guān)部門可能是為了杜絕開發(fā)商聞風(fēng)后抓緊暗箱操作，但客觀上卻形成了政府部門“暗箱操作”。其實(shí)，國(guó)家在立法程序方面，有不少規(guī)范和依據(jù)，比如《立法法》、《行政許可法》、《行政法規(guī)制定程序條例》、《規(guī)章制定程序條例》等，希望有關(guān)部門今后能注意和加強(qiáng)法規(guī)政策制定的規(guī)范性。像去年市政府制定《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》時(shí)，就進(jìn)行了公示，并充分征求各界（包括律師在內(nèi)）的意見(jiàn)，我覺(jué)得就很好，實(shí)體公正，頭先應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)為程序公正。

　　房屋質(zhì)量硬傷少了小毛病擾人

　　魏曉東（北京匯源律師事務(wù)所律師）：目前，購(gòu)房者的維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)烈，維權(quán)的形式也是多種多樣。由于北京市推行的《商品房購(gòu)賣合同》的基本條款對(duì)于房屋面積差異、房屋交付條件、房屋主體結(jié)構(gòu)建筑安全等主要方面都有了詳細(xì)約定，所以目前消費(fèi)者維權(quán)主要集中在房屋建筑質(zhì)量瑕疵、精裝修質(zhì)量、房屋周邊環(huán)境綠化等方面的問(wèn)題。這些問(wèn)題雖然看似瑣碎，但是也要仔細(xì)分析才能作出判斷。例如墻面裂縫的問(wèn)題，有的是墻面澆注時(shí)產(chǎn)生在結(jié)構(gòu)上的裂縫，有的是裝修過(guò)程中膩?zhàn)拥拈_裂，有的是設(shè)計(jì)變更造成支撐減少受力不均造成變形，雖然表現(xiàn)的都是裂縫，但是要區(qū)別對(duì)待。再如屋頂不平整的問(wèn)題，有的是澆注的時(shí)候模板傾斜，有的是建筑工藝上的后澆帶處理不善，有的是樓板配筋設(shè)計(jì)發(fā)生了變化，當(dāng)然也有可能是裝修時(shí)的工人技術(shù)水平造成的。另外還有窗框密封不嚴(yán)、環(huán)保裝修材料、氨氣甲醛超標(biāo)、小區(qū)道路、綠化面積等問(wèn)題。消費(fèi)者在處理類似問(wèn)題的時(shí)候，頭先要搞清楚問(wèn)題的關(guān)鍵之處在哪里，才能對(duì)癥下藥進(jìn)行針對(duì)性的處理。有些消費(fèi)者向我們咨詢的時(shí)候表現(xiàn)得有些鉆牛角尖，這也是沒(méi)有專業(yè)知識(shí)自己琢磨的結(jié)果。

　　同樣的問(wèn)題也體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證的辦理上，由于消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)權(quán)證辦理的程序不是很明確，而且傳言的影響也較大，容易走入死胡同。作為律師，我倡導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，合法維權(quán)，必要的專業(yè)知識(shí)是重要的，遇到問(wèn)題冷靜分析理性處理的心態(tài)也非常重要。

　　理性維權(quán)需要公平公正的法制

　　郭玉濤（北京市理格豐律師事務(wù)所律師）：一談到房地產(chǎn)維權(quán)的問(wèn)題，假想敵必然是奸猾的開發(fā)商、無(wú)所作為的物業(yè)管理公司，現(xiàn)在我已經(jīng)不這么認(rèn)為了。業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司是天然的利益對(duì)立關(guān)系，不可能改變。出現(xiàn)利益的對(duì)立后，怎么辦，不是靠誰(shuí)能壓住誰(shuí)、騙住誰(shuí)、制住誰(shuí)，而是應(yīng)該靠公平公正的法制。

　　問(wèn)題是我們現(xiàn)在就缺這個(gè)，開發(fā)商都想謀取較高利益，錯(cuò)了嗎，沒(méi)有錯(cuò)。他有問(wèn)題，為什么不去制定明確的法規(guī)來(lái)制約，較高人民法院關(guān)于商品房購(gòu)賣糾紛的司法解釋在實(shí)踐中實(shí)際上受到了很大的抵制，拆遷程序有問(wèn)題誰(shuí)不知道，非要等到死人后才想起改一改嗎？

　　如果你看到開發(fā)商會(huì)遇到的難題、刁難、請(qǐng)客、禮、黑金等等，就知道會(huì)有多少額外的成本由消費(fèi)者承擔(dān)，有多少開發(fā)商難以承受之輕，所有的這一切過(guò)后，所有的罵名就都留給了開發(fā)商，難道只有他們有責(zé)任嗎？

　　沒(méi)有法制就根本談不上維權(quán)，維權(quán)的根本與結(jié)局就是建立法制的公道社會(huì)。否則的話，弱勢(shì)遇到強(qiáng)勢(shì)則被摧殘，遇到更弱勢(shì)時(shí)也會(huì)摧殘更弱勢(shì)。業(yè)主被開發(fā)商整，同時(shí)業(yè)主也整物業(yè)管理公司。物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)被欠費(fèi)整得很凄慘，你是否知道要回千把塊錢會(huì)經(jīng)過(guò)多少時(shí)間、程序，做這個(gè)行業(yè)的人沒(méi)有尊嚴(yán)感和成就感，信不信？

　　維權(quán)了這么多年，知道單純指責(zé)誰(shuí)沒(méi)有用，不得不清醒地思考，真正去找出問(wèn)題是什么。

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