購房者在置業(yè)過程中，簽訂合同的房屋面積與實(shí)際交付出看到的房屋面積有較大差異，心存疑惑。如何全面了解房屋建筑面積的構(gòu)成？如何甄別什么是合理的分?jǐn)偯娣e，不為不合理的分?jǐn)偂百弳巍?，從而保護(hù)自身的合法權(quán)益？帶著這些問題，記者采訪了濟(jì)南市房產(chǎn)測繪研究院有關(guān)人士。

　　購房人在簽訂商品房購賣合同時(shí)，其建筑面積由兩部分組成，一是套內(nèi)建筑面積，二是共有共用部位的分?jǐn)偯娣e。如果套內(nèi)建筑面積是100平方米，分?jǐn)傁禂?shù)20%，其分?jǐn)偯娣e是20平方米，合同中的建筑面積就成了120平方米。

　　那么分?jǐn)偟脑瓌t是什么？分?jǐn)偯娣e組成是什么？國家對(duì)分?jǐn)傁禂?shù)有無限定？市房產(chǎn)測繪院有關(guān)人士一一做了詳解。

　　現(xiàn)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范確定的分?jǐn)傇瓌t是：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/P>

　　頭先要全面了解樓盤的規(guī)劃要求，配套設(shè)施要求和社區(qū)配套用房功能要求。其次要以幢為單位，調(diào)查認(rèn)證房屋的設(shè)計(jì)意圖、銷售方案和附屬房屋的功能定位。正確界定“公有公用”部位和“共有共用”部位，這直接關(guān)系到了分?jǐn)偯娣e的構(gòu)成。

　　“公有公用”部位指在使用時(shí)無明確的權(quán)利人，是對(duì)社會(huì)公眾開放的空間。例如，沿街商業(yè)樓底層的檐廊，作為街道使用的過街樓騎樓等部位。平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程，平時(shí)可以進(jìn)行有償使用，但戰(zhàn)時(shí)必須無償作為公眾避難的場所，也屬于公有公用部位范疇。“公有公用”部位不得作為分?jǐn)偯娣e，也不能歸屬本幢樓內(nèi)任一產(chǎn)權(quán)人。

　　“共有共用”部位是指某一社區(qū)和某一幢樓各產(chǎn)權(quán)人共同占有共同使用的部位。整個(gè)社區(qū)的共有共用部位包括獨(dú)立建造的為社區(qū)服務(wù)的配電間、物業(yè)用房、會(huì)所、各種景觀設(shè)施，還有在某一幢樓內(nèi)建造的不僅為本幢樓服務(wù)還為其他樓服務(wù)的各種設(shè)備設(shè)施用房，這也不計(jì)入分?jǐn)偯娣e。

　　分?jǐn)偯娣e僅指為本幢樓全體業(yè)主服務(wù)的各功能用房的面積，包括設(shè)備間、垂直交通(樓梯、電梯和電梯前室)、水平交通(廊道、門斗、公共門廳)、各種管道井、只為本幢服務(wù)的管理用房，以及外墻水平投影面積的一半等部位的面積。被本幢各套分?jǐn)偟慕ㄖ娣e即為本幢的共有建筑面積。

　　國家沒有對(duì)商品房分?jǐn)傁禂?shù)有所限定。分?jǐn)傁禂?shù)的大小取決于房屋設(shè)計(jì)的功能性和合理性。如高層綜合樓往往就比多層住宅樓分?jǐn)傁禂?shù)高；相同功能的房屋，設(shè)計(jì)合理性與否，分?jǐn)傁禂?shù)差異很大；如果相同的附屬用房面積和相同的交通面積所服務(wù)的套內(nèi)建筑面積越大，分?jǐn)傁禂?shù)就越小，反之，就會(huì)增大。市房產(chǎn)測繪院有關(guān)人士認(rèn)為，在功能定位明確，設(shè)計(jì)相對(duì)合理的前提下，分?jǐn)傁禂?shù)從一個(gè)側(cè)面也反映了商品房配套設(shè)施齊全、完善程度，是判斷商品房舒適度和檔次高低的參考指標(biāo)之一。住宅是一個(gè)高價(jià)值的商品，如果某一住宅由于設(shè)施簡陋、交通空間狹窄擁擠，就算分?jǐn)偯娣e要少，其低劣的品質(zhì)也不會(huì)得到購房者的認(rèn)可。

　　如果購房者對(duì)購購的商品房面積存有異議，又該如何處理呢？頭先，市房產(chǎn)測繪研究院有關(guān)人士不建議商品房單個(gè)業(yè)主委托測繪。因?yàn)樯唐贩棵娣e測繪實(shí)際是對(duì)房屋每個(gè)戶室產(chǎn)權(quán)面積的認(rèn)定，計(jì)算時(shí)需要結(jié)合規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及其相關(guān)的竣工資料，還要考慮開發(fā)企業(yè)的銷售方案。單個(gè)戶室面積計(jì)算頭先應(yīng)確定房屋內(nèi)各戶室的權(quán)屬界限，同時(shí)還要明確公用部位的使用情況。對(duì)于房屋的使用情況，還要與規(guī)劃相結(jié)合。單個(gè)戶室的業(yè)主，只掌握自己戶室的具體情況，無法確切掌握其他戶室的權(quán)屬界限，也無法對(duì)公共部位使用情況的確認(rèn)承擔(dān)責(zé)任，更無法提供商品房測繪需要的其他相關(guān)資料，因此無法獨(dú)自委托進(jìn)行測繪。

　　該人士建議，當(dāng)對(duì)面積有異議時(shí)，可采取以下處理解決辦法。頭先是購賣雙方當(dāng)事人進(jìn)行溝通，就關(guān)心的問題尋求解釋和答復(fù)；二是因房產(chǎn)面積測繪專業(yè)性較強(qiáng)，當(dāng)事人可向?qū)嵤┍卷?xiàng)目測繪的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢；三是雙方有合同約定的，遵照合同約定協(xié)商解決；四是可提請(qǐng)市房產(chǎn)管理局進(jìn)行復(fù)審，對(duì)復(fù)審結(jié)果不服的，可依法提起行政復(fù)議或訴訟。

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