隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商品房預售大幅增長，個人成為購房主體，商品房預售環(huán)節(jié)中預售合同約定面積與竣工實測面積之間發(fā)生誤差的現(xiàn)象普遍存在，由此引發(fā)的預售商品房面積縮水問題已成為購房人投訴的一個熱點。產(chǎn)生商品房預售面積縮水的原因是什么？如何準確把握套內建筑面積計價的含義？本報特約市國土房管局一處處長姜才原先生的文章，以饗讀者。

　　■面積縮水根本原因市場超常發(fā)展又不規(guī)范

　　多年來商品房預售面積縮水問題的產(chǎn)生，較根本的原因在于商品房市場不成熟與房地產(chǎn)業(yè)超常發(fā)展之間的矛盾。

　　造成二者不一致有以下四種原因：開發(fā)企業(yè)開始預售商品房后，會因市場需求而變更建筑設計方案；工程建設過程中的施工誤差、竣工測量中測繪誤差的客觀事實；商品房測量規(guī)范中有關共用建筑分攤面積的確定及分攤原則的理解不一致；測繪作業(yè)人員的疏忽以及測繪工作程序的不嚴密導致計算錯誤。

　　■實行套內建筑面積計價的四種積極意義

　　套內建筑面積明確、直觀、實在，一目了然,有利于交易雙方的成交，購房人可自行測量和核實；易于測量。而套內建筑面積測量的方法簡單、成本低，易于測量；減少商品房預售的面積糾紛；創(chuàng)造一個公正、公平、公開的市場環(huán)境。

　　■實行套內建筑面積計價不會導致房價上漲

　　實行“套內建筑面積”計價賣房，可能會給人一種北京市房價上漲了的假象，但這只是一個表面或技術上的問題，因為用不同的計量單位———建筑面積與套內建筑面積計價，本身就沒有可比性,所以無法比較房價是否上漲。房價是否上漲受房地產(chǎn)市場供求關系的影響，與調整計價方式無關。

　　■分攤面積從總的趨勢來說不會縮水

　　頭先，規(guī)劃局對住宅公共部位的設計、竣工驗收等方面有嚴格技術規(guī)范，會依法維護購房人對共用建筑分攤面積甚至不分攤的共用建筑面積的法定權益。其次，目前的房地產(chǎn)市場已不是賣方市場，市場競爭越來越激烈，購方越來越關注品質，改小共用建筑分攤面積反而會影響商品房的出售。第三，按套內建筑面積計價預售商品住宅，為使購房人防范“分攤面積”縮水的風險，《辦法》第三十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前，必須公示有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積等。

　　■房產(chǎn)相應共用部位、共用設備的產(chǎn)權歸購房人

　　《辦法》中規(guī)定：房地產(chǎn)轉讓時，相應的共用部位、共用設備的權利份額一并轉讓；按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產(chǎn)轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉讓。

　　■物業(yè)管理費、供暖費收取標準不會提高

　　按套內建筑面積計價調整的是住宅的預售方式，并沒有規(guī)定商品房合同中只約定套內建筑面積而不約定建筑面積，相反，商品房合同除要約定套內建筑面積外，仍要約定建筑面積和分攤建筑面積，而且房產(chǎn)證中仍注明建筑面積，所以并不影響目前物業(yè)管理費、供暖費按“建筑面積”標準收取。

　　■契稅、公共維修基金不會受影響

　　契稅、公共維修基金的收取是按商品房總價的一定百分比計算的。由于總房價款與調整計價方式?jīng)]有直接關系，所以購房人繳納的契稅、公共維修基金數(shù)額不受影響。

　　■兩類商品房其計價方式可由購賣雙方協(xié)商確定

　　2003年12月1日前取得商品房預售許可證的、2003年12月1日以后新取得商品房預售許可證的非居住類商品房，其計價方式可由購賣雙方協(xié)商確定，即當事人可以選擇按套內建筑面積計價，也可以選擇按建筑面積或按套（單元）計價。政府鼓勵當事人選擇按套內建筑面積計價。

　　■去年12月1日以后取得預售許可證的住宅須按套內面積計價

　　2003年12月1日以后新取得商品房預售許可證的住宅，必須按照套內建筑面積計價，即經(jīng)濟適用住房、普通住宅、公寓及其他高端住宅等居住類房屋的預售，都必須按套內建筑面積計價，按套內建筑面積結算房價款。

　　■去年和今年商品房預售許可證號列號規(guī)則

　　2003年市國土房管局核發(fā)的商品房預售許可證號為京房售證字(2003)376號及以后的證號，以及2004年核發(fā)的商品房預售許可證號為京房售證字(2004)001號及以后的證號的住宅都必須實行套內建筑面積計價。根據(jù)市國土房管局抽查了解的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均能認真執(zhí)行套內建筑面積計價的規(guī)定。

　　■按套內面積售房的新合同出臺

　　前不久，市國土房管局對建設部、國家工商行政管理總局《商品房購賣合同》中套內建筑面積計價、套內建筑面積確認及差異處理、交付期限、前期物業(yè)服務、物業(yè)服務的內容和本物業(yè)業(yè)主臨時公約等內容作了調整，方便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按照套內建筑面積計價簽訂商品房購賣合同。

　　■經(jīng)濟適用住房套內面積售房兩項注意

　　為做好經(jīng)濟適用住房套內建筑面積計價的銜接工作，市國土房管局及時發(fā)出《關于商品住宅實行套內建筑面積計價的通知》，對2003年12月1日以前，市發(fā)改委、建委已經(jīng)對經(jīng)濟適用住房按建筑面積確定基準價格，但在2003年12月1日以后取得預售許可證的，必須按建筑面積和套內建筑面積兩種方式同時計價，并按總價款較低的方式結算，以保障購房人的利益不受損害。改變目前對經(jīng)濟適用住房按建筑面積確定基準價格的做法，直接按套內建筑面積確定基準價格，就能使經(jīng)濟適用住房做到只按套內建筑面積計價，不搞雙重計價標準，避免產(chǎn)生糾紛。

　　■文/市國土房管局　姜才原

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