步，組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，較好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請(qǐng)業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作（人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加），起草業(yè)主委員會(huì)章程，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會(huì)成立１５天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)，開會(huì)成立的可邀請(qǐng)區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會(huì)的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會(huì)章程、所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票（較好用統(tǒng)計(jì)反對(duì)意見的方法）、要求反饋意見的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間（收集反饋意見截止時(shí)間應(yīng)早于成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間）書面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請(qǐng)所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上，反饋意見中的反對(duì)意見少于１／２，業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過，在業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對(duì)票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

第六步，業(yè)主委員會(huì)召開次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過程，業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單，業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請(qǐng)接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

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成立業(yè)委會(huì)先答12題

進(jìn)入夏季，大多數(shù)購(gòu)房人已經(jīng)裝修完畢，即將或已經(jīng)搬入新居。而隨著業(yè)主入住的增多，以及前期開發(fā)商或物業(yè)公司種種不合理的做法，多方面的因素造成了這樣或那樣的問題，困擾著每一位業(yè)主，甚至?xí)绊懙秸５纳?。因此，盡快成立業(yè)主委員會(huì)，依靠集體的力量共同維護(hù)業(yè)主的權(quán)利不失為解決問題的好方法。



１問：成立業(yè)主大會(huì)的目的是什么？

答：有兩個(gè)目的：一是為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治；二是通過建立業(yè)主大會(huì)，以及建立各種制度，使業(yè)主的資產(chǎn)及相關(guān)的公共物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值并增值。

２問：業(yè)主委員會(huì)有哪些類型？

答：一種是在發(fā)展商、物業(yè)公司或當(dāng)?shù)匦^(qū)辦的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因?yàn)橥ǔ＿@種業(yè)主委員會(huì)是到小區(qū)辦進(jìn)行備案的。但若細(xì)究，不禁質(zhì)疑它究竟能體現(xiàn)多少業(yè)主的利益。一種是全體業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，到小區(qū)辦備案。

３問：業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)有何不同？

答：《條例》有關(guān)“業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)”中明確規(guī)定：一切權(quán)利屬于業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等。這里面很清楚講明：小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的“話事權(quán)”在業(yè)主大會(huì)，而不是業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實(shí)施物業(yè)管理的主體。也可以說，將來業(yè)主的大事情由大家決定，小事情則由業(yè)委會(huì)來處理。

４問：?jiǎn)?dòng)頭屆業(yè)主大會(huì)的前提和法律依據(jù)是什么？

答：頭屆業(yè)主大會(huì)即社區(qū)次成立的業(yè)主大會(huì)。通讀《物業(yè)管理?xiàng)l例》、理解條例內(nèi)容是召集啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)的前提。業(yè)主大會(huì)不是所謂的自發(fā)組織，更不是違法組織。召開業(yè)主大會(huì)的法律依據(jù)是中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第３７９號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》和房地局頒布的相關(guān)文件。

５問：業(yè)委會(huì)籌備組成員到底由哪些人組成？

答：發(fā)展商、居民委員會(huì)、街道辦事處人員、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表都可以組成。

發(fā)展商成為籌委會(huì)成員是合理合法的。發(fā)展商在實(shí)現(xiàn)銷售前擁有業(yè)權(quán)大家都比較熟知；同樣，在業(yè)主大會(huì)成立前，也需要實(shí)現(xiàn)包括產(chǎn)權(quán)證、管理權(quán)在內(nèi)的權(quán)利的轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商和業(yè)主的權(quán)利交接。從某種程度上講，發(fā)展商一般情況下仍或多或少擁有小區(qū)的物業(yè)，也是業(yè)主之一，具備籌備組主體資格。

居民委員會(huì)和街道辦事處的指導(dǎo)也必不可少。隨著政府對(duì)業(yè)委會(huì)在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)的重視，以及從業(yè)主們長(zhǎng)久利益和社會(huì)穩(wěn)定的角度考慮，政府又要求業(yè)委會(huì)從籌備階段就必須接受政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。

特別提醒：籌備組中的業(yè)主代表不必是業(yè)主本人，可以是業(yè)主的親戚、律師，但要有代表身份證明。而業(yè)主委員會(huì)的候選代表人必須是業(yè)主本人。

６問：籌備組的業(yè)主代表如何產(chǎn)生？

答：代表的人數(shù)以十人左右為合適，容易形成決議。如果自薦人數(shù)超過所需人數(shù)時(shí)，所有自薦人應(yīng)頭先決定自薦人數(shù)。對(duì)于多余人選的淘汰，有以下三種方式：１．自動(dòng)退出。２．無人自動(dòng)退出時(shí)，全體自薦人應(yīng)先制定集體文字協(xié)議，并在所有自薦人認(rèn)可簽字（或錄像存證）后，再進(jìn)行互相推選。３．當(dāng)所有自薦人不能形成集體協(xié)議時(shí)，可在小區(qū)中進(jìn)行“海選”。在小區(qū)全體業(yè)主中“海選”出業(yè)主代表。但是這種方法成本很高。

７問：籌備組工作的公正性如何保證？

答：籌備組代表的產(chǎn)生應(yīng)堅(jiān)持自薦的形式，反對(duì)專業(yè)推薦和“欽定”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中相應(yīng)的解釋為：頭屆業(yè)主大會(huì)的建立由房屋建設(shè)部門和業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)籌備組。雖就一句話，卻是實(shí)際操作中較困難的事情。如果業(yè)主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區(qū)布告欄內(nèi)。如果沒有嚴(yán)格的候選人產(chǎn)生程序，即便籌備組號(hào)稱與業(yè)主商議之后推薦產(chǎn)生了候選人，也將因這個(gè)“商議”沒有確定的程序和規(guī)則而無法被公開監(jiān)督，自然會(huì)導(dǎo)致候選人的產(chǎn)生遭到業(yè)主的廣泛質(zhì)疑；如果籌備組直接推薦候選人，更將被業(yè)主們稱為“黑箱操作”產(chǎn)生的候選人。即便這些候選人通過了選舉程序，也由于他們的產(chǎn)生過程受到質(zhì)疑而無法開展實(shí)質(zhì)性的工作。

８問：籌備組的經(jīng)費(fèi)怎么籌集？

答：費(fèi)用可由業(yè)主募捐、或發(fā)展商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付。一方面，在業(yè)委會(huì)籌建初期，工作十分的繁雜，很多發(fā)起人都在利用業(yè)余時(shí)間承擔(dān)著超過一般工作時(shí)間和負(fù)荷的事務(wù)。另一方面，委員們的工作是他們大量時(shí)間和智慧的結(jié)晶，而受益人又是全體業(yè)主，而且印選票，召開會(huì)議的花銷也都很大。所以，由全體業(yè)主支付相應(yīng)的酬勞和補(bǔ)償似乎是合理的。由于《條例》中沒有嚴(yán)格限制，故業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的決議，可以解決這些花費(fèi)的合法性問題。從資金的來源上說，讓業(yè)主在物業(yè)管理費(fèi)以外再籌集業(yè)委會(huì)的費(fèi)用是不現(xiàn)實(shí)的。而目前物業(yè)管理企業(yè)在按照政府有關(guān)文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)時(shí)，又沒有這筆開支。這個(gè)時(shí)候，業(yè)委會(huì)的人力資源和資金資源就顯出匱乏。在“包干制”的物業(yè)管理合同中，由物業(yè)管理公司支付該筆額外費(fèi)用又顯得不那么“公平”，也會(huì)造成“這兒多花了錢，那兒就少花”的借口。所以，與物業(yè)管理公司友好協(xié)商；在有條件的小區(qū)，適時(shí)推廣物業(yè)管理的“酬金制”合同；政府修改相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都是目前可以參考的解決問題的辦法。

９問：召開頭次業(yè)主大會(huì)需注意什么問題？

答：１．到場(chǎng)人員。全體參會(huì)人員的名字都要寫入頭次會(huì)議紀(jì)要，爭(zhēng)取讓其簽字。有條件的情況下拍照、錄像、錄音。２．確定成員。寫清被選出的籌備組成員的資料；表明成員的產(chǎn)生程序；選舉出籌備組組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)；如有政府部門愿意成為籌備組的成員，則要寫清其是否有投票權(quán)。３．制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。少數(shù)服從多數(shù)，或者說三分之二的人同意就是業(yè)主大會(huì)的決議。４．用不用公章、用什么公章來代替籌備組公函、公告形式。５．工作計(jì)劃。６．財(cái)務(wù)問題。

特別建議：會(huì)議均應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)公司代表參加，特別是頭次會(huì)議有政府權(quán)威部門代表在場(chǎng)時(shí)，要請(qǐng)物業(yè)公司代表表態(tài)。然后就會(huì)議今后的公告張貼、會(huì)議的合理性、合法性進(jìn)行確認(rèn)，甚至獲得物業(yè)公司的協(xié)助。就此業(yè)主大會(huì)籌備組才算正式成立，可以開展工作。

１０問：成立業(yè)主委員會(huì)需要確定哪些事項(xiàng)？

答：需要確定業(yè)主委員的名額；業(yè)主委員的工資待遇；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限劃分；業(yè)主委員會(huì)的選舉程序。

１１問：業(yè)主如何實(shí)現(xiàn)自治？

答：主要依仗《業(yè)主大會(huì)公約》?！稑I(yè)主大會(huì)公約》實(shí)質(zhì)上是形成業(yè)主與業(yè)主之間的相互約束?！稑I(yè)主大會(huì)公約》告訴給業(yè)主的絕不是先享受某種權(quán)利，而是要求業(yè)主先盡的義務(wù)和責(zé)任。權(quán)利的行使是建立在不影響他人利益的基礎(chǔ)上的?！稑I(yè)主委員會(huì)章程》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》詳細(xì)闡述了業(yè)主怎樣行使自己的權(quán)利。即什么事情由簡(jiǎn)單多數(shù)通過，什么事情由完全多數(shù)通過。保證在行使權(quán)利的同時(shí)，也反映絕大多數(shù)業(yè)主的利益。業(yè)主大會(huì)下的業(yè)主委員會(huì)，是體現(xiàn)業(yè)主大會(huì)意志的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)幾乎能夠且必須接受包括更換物業(yè)公司在內(nèi)的一切業(yè)主大會(huì)的委托，它的任務(wù)相當(dāng)繁多和艱巨，特別是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理水平都還非常不發(fā)達(dá)的情況下，如果認(rèn)為是為了炒掉物業(yè)管理公司而成立業(yè)主委員會(huì)，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。其實(shí)，更換物業(yè)公司似乎是簡(jiǎn)單，但未必有效。而長(zhǎng)期、持久、不間斷地監(jiān)督物業(yè)管理公司，使其適應(yīng)我們業(yè)主的需求，才是適合我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育水平的上策?？蛇@不但需要業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不懈的努力工作，同時(shí)也需要業(yè)委會(huì)成員不斷地學(xué)習(xí)和掌握相關(guān)知識(shí)。

１２問：業(yè)主的物業(yè)如何實(shí)現(xiàn)保值增值？

答：體現(xiàn)公共財(cái)產(chǎn)利益的內(nèi)容包括套內(nèi)面積、公攤部分、相關(guān)的環(huán)境、停車場(chǎng)、地下車庫(kù)、小區(qū)內(nèi)廣告的發(fā)布等。業(yè)主委員會(huì)成立后，有的房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金直接移交給業(yè)主委員會(huì)管理使用。這樣做既保證了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選聘權(quán)，也減少了維修基金的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是委托制也有可能造成基金閑置，不一定會(huì)實(shí)現(xiàn)贏利。所以，委托制由信托制取代，不失為一種有益的新嘗試。在

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