2/3票權(quán)和事實(shí)服務(wù)條款阻礙維權(quán)路，業(yè)委會(huì)不與物業(yè)公司簽合同業(yè)主也得交費(fèi)

　　前言

　　近日，發(fā)生了兩起業(yè)主維權(quán)失敗事件。一起是朝陽(yáng)57住戶以拒交物業(yè)費(fèi)方式抗議物業(yè)服務(wù)，被法警強(qiáng)制執(zhí)行；另一起是昌平太平家園小區(qū)業(yè)主通過業(yè)委會(huì)投票罷免物業(yè)公司，但結(jié)果得不到承認(rèn)，舊物業(yè)賴著不走，小區(qū)多名業(yè)委會(huì)成員被不明身份者襲擊。

　　兩起事件給業(yè)主維權(quán)敲響了警鐘：拒交物業(yè)費(fèi)方式維權(quán)行不通，成立業(yè)委會(huì)投票罷免維權(quán)還是行不通，業(yè)主維權(quán)似乎到了山窮水盡的地步。業(yè)主到底怎樣才能有效維護(hù)自己的權(quán)益？業(yè)委會(huì)在業(yè)主維權(quán)過程中，到底面臨什么困難？

2005年8月30日，東城區(qū)成立全市個(gè)物業(yè)管理調(diào)解委員會(huì)。

　　焦點(diǎn)1 ： 2/3票權(quán)

　　●新聞事件 罷免公決遇核查難題

　　2005年6月12日，昌平區(qū)太平家園業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，1400多戶業(yè)主中的1113戶業(yè)主對(duì)現(xiàn)有的北京嘉仁物業(yè)公司服務(wù)不滿意，投票同意更換物業(yè)公司，人數(shù)超過小區(qū)業(yè)主總戶數(shù)的2/3.但昌平建委在核查公決“炒”掉物業(yè)公司的1113張選票是否代表小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)的2/3時(shí)，業(yè)主因?yàn)閾?dān)心暴露身份，業(yè)委會(huì)拒絕配合。

　　法律條文：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。這里所說的2/3票權(quán)，不是以戶為單位，而是以面積為單位。

　　●業(yè)主 根本是實(shí)名和匿名的區(qū)別

　　一位姓唐的市民就此事發(fā)表意見，他認(rèn)為，2/3票權(quán)實(shí)際上就是讓業(yè)主采用實(shí)名投票，在罷免物業(yè)公司這樣矛盾尖銳的投票中，采用實(shí)名制投票，肯定存在風(fēng)險(xiǎn)?！安荒鼙ＷC安全，要調(diào)查記錄我們的選票完全不行?！比f(wàn)一罷免不成功，我們費(fèi)勁白忙活不說，和物業(yè)的矛盾會(huì)更大。即使成功，相關(guān)人員也不能保證選票信息不外泄。我們是擔(dān)心物業(yè)找麻煩啊。

　　一位業(yè)委會(huì)成員表示，在罷免物業(yè)這種特殊投票中，搜集每戶居民的住房面積是非常困難的。2/3票權(quán)規(guī)定，不能以戶為單位，而必須換算成面積票權(quán)，即住房面積大的，所持票權(quán)就多。而小區(qū)的私人面積、公攤面積、底商面積和物業(yè)占地都需要統(tǒng)計(jì)，這些都在物業(yè)掌握中。如果物業(yè)不配合，業(yè)委會(huì)就拿不到這些數(shù)據(jù)，投票也就得不到有關(guān)部門的承認(rèn)。

　　●建委 2/3業(yè)主不代表2/3票權(quán)

　　昌平區(qū)建委物業(yè)管理科一位工作人員表示，政府部門對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管也要根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主炒物業(yè)不是個(gè)人行為，要通過業(yè)主大會(huì)投票，“必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”?！巴镀睓?quán)”和選票不一樣，比如一個(gè)小區(qū)3平方米，住有3名業(yè)主，其中一名業(yè)主占2平方米。即使另外兩名業(yè)主投票“炒”物業(yè)，票數(shù)上達(dá)到2/3，按規(guī)定仍不能更換物業(yè)，因?yàn)闆]有達(dá)到“經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”規(guī)定。

　　業(yè)主有權(quán)利“炒”物業(yè)，但是有前提的，要按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定操作。

　　●律師 面積票權(quán)實(shí)施有難度

　　北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所說的“物業(yè)管理區(qū)域”到底是多大，這個(gè)區(qū)域到底誰(shuí)說了算，都沒有明確說明，都給“2/3票權(quán)通過”實(shí)施增加了難度。物業(yè)和業(yè)主、業(yè)委會(huì)矛盾中，一些政府部門管理不力使矛盾升級(jí)。例如太平家園小區(qū)事件，昌平建委的做法在一定程度上為舊物業(yè)公司拖延了時(shí)間。他認(rèn)為，1113張選票代表1113戶業(yè)主，按照面積相當(dāng)于10萬(wàn)多票權(quán)。當(dāng)時(shí)投票時(shí)有政府人員監(jiān)督，昌平建委完全可以調(diào)查監(jiān)督人員。

　　焦點(diǎn)1 ： 2/3票權(quán)

　　●新聞事件 罷免公決遇核查難題

　　2005年6月12日，昌平區(qū)太平家園業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，1400多戶業(yè)主中的1113戶業(yè)主對(duì)現(xiàn)有的北京嘉仁物業(yè)公司服務(wù)不滿意，投票同意更換物業(yè)公司，人數(shù)超過小區(qū)業(yè)主總戶數(shù)的2/3.但昌平建委在核查公決“炒”掉物業(yè)公司的1113張選票是否代表小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)的2/3時(shí)，業(yè)主因?yàn)閾?dān)心暴露身份，業(yè)委會(huì)拒絕配合。

　　法律條文：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。這里所說的2/3票權(quán)，不是以戶為單位，而是以面積為單位。

　　●業(yè)主 根本是實(shí)名和匿名的區(qū)別

　　一位姓唐的市民就此事發(fā)表意見，他認(rèn)為，2/3票權(quán)實(shí)際上就是讓業(yè)主采用實(shí)名投票，在罷免物業(yè)公司這樣矛盾尖銳的投票中，采用實(shí)名制投票，肯定存在風(fēng)險(xiǎn)?！安荒鼙ＷC安全，要調(diào)查記錄我們的選票完全不行?！比f(wàn)一罷免不成功，我們費(fèi)勁白忙活不說，和物業(yè)的矛盾會(huì)更大。即使成功，相關(guān)人員也不能保證選票信息不外泄。我們是擔(dān)心物業(yè)找麻煩啊。

　　一位業(yè)委會(huì)成員表示，在罷免物業(yè)這種特殊投票中，搜集每戶居民的住房面積是非常困難的。2/3票權(quán)規(guī)定，不能以戶為單位，而必須換算成面積票權(quán)，即住房面積大的，所持票權(quán)就多。而小區(qū)的私人面積、公攤面積、底商面積和物業(yè)占地都需要統(tǒng)計(jì)，這些都在物業(yè)掌握中。如果物業(yè)不配合，業(yè)委會(huì)就拿不到這些數(shù)據(jù)，投票也就得不到有關(guān)部門的承認(rèn)。

　　●建委 2/3業(yè)主不代表2/3票權(quán)

　　昌平區(qū)建委物業(yè)管理科一位工作人員表示，政府部門對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管也要根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主炒物業(yè)不是個(gè)人行為，要通過業(yè)主大會(huì)投票，“必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”。“投票權(quán)”和選票不一樣，比如一個(gè)小區(qū)3平方米，住有3名業(yè)主，其中一名業(yè)主占2平方米。即使另外兩名業(yè)主投票“炒”物業(yè)，票數(shù)上達(dá)到2/3，按規(guī)定仍不能更換物業(yè)，因?yàn)闆]有達(dá)到“經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”規(guī)定。

　　業(yè)主有權(quán)利“炒”物業(yè)，但是有前提的，要按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定操作。

　　●律師 面積票權(quán)實(shí)施有難度

　　北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所說的“物業(yè)管理區(qū)域”到底是多大，這個(gè)區(qū)域到底誰(shuí)說了算，都沒有明確說明，都給“2/3票權(quán)通過”實(shí)施增加了難度。物業(yè)和業(yè)主、業(yè)委會(huì)矛盾中，一些政府部門管理不力使矛盾升級(jí)。例如太平家園小區(qū)事件，昌平建委的做法在一定程度上為舊物業(yè)公司拖延了時(shí)間。他認(rèn)為，1113張選票代表1113戶業(yè)主，按照面積相當(dāng)于10萬(wàn)多票權(quán)。當(dāng)時(shí)投票時(shí)有政府人員監(jiān)督，昌平建委完全可以調(diào)查監(jiān)督人員。

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