東方小區(qū)數(shù)百業(yè)主想成立業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）來維權(quán)，但卻被有關(guān)部門告知，因為項目違法，他們根本不可能成立一個真正意義上的業(yè)委會！有了依法維權(quán)的意識，卻沒有合法的身份，眾多業(yè)主陷入一個兩難的境地。而具有合法身份的福安花園等小區(qū)的業(yè)委會維權(quán)依然步履維艱，前路漫漫……

據(jù)了解，我市目前成立的業(yè)委會有一二十家，這表明越來越多的業(yè)主意識到依法維權(quán)的重要，成立自主性質(zhì)的業(yè)委會，已成為房產(chǎn)維權(quán)的一個新熱點。

東方小區(qū)的遭遇

五六年前，東方小區(qū)的商品住房因為價格低而賣得特別火，很多人購得都是期房，在施工現(xiàn)場，開發(fā)商方面的銷售人員指著正在挖的地基坑說，房子很快會蓋起來，保證沒問題。誰承想，從交錢的那一刻起，這些業(yè)主們就掉進了別人早就挖好的“坑”里，至今也沒有爬上來。

被蒙騙的業(yè)主們多次找有關(guān)部門反映，到司法機關(guān)起訴，但都失敗而歸，原因大同小異，他們購的房子是違法開發(fā)建設(shè)的，在法律上得不到支持?；剡^頭找開發(fā)商，也是毫無結(jié)果，而且當時的小區(qū)里垃圾成堆，小偷頻頻得手，環(huán)境惡劣，雙方的矛盾日益激化。

到了2003年7月，酷熱難耐，小區(qū)因開發(fā)商拖欠水電費被停水停電一月有余，業(yè)主們遂成立了一個自救小組，派代表和開發(fā)商協(xié)商，無果，后在當?shù)貐^(qū)政府的協(xié)調(diào)下，水電較終是給供上了，但開發(fā)商卻一直不出面。這次停水停電讓業(yè)主們意識到，必須成立一個業(yè)委會，打理小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理，維護自己的合法權(quán)益。

得不到認可的“業(yè)委會”

但新的情況出現(xiàn)了。

按照國家建設(shè)部關(guān)于成立業(yè)委會的有關(guān)規(guī)定，葛女士等人為成立東方大市場業(yè)委會到房屋管理部門登記備案，卻被告知，由于該小區(qū)本身就是一個違法項目，不可能成立真正意義上的業(yè)委會。葛女士等人只好到當?shù)鼗鶎诱畟浒噶耸隆?p> 但小區(qū)的事大家還都指望著他們?nèi)ジ伞１M管沒有一個合法的身份，但這個“準業(yè)委會”還是履行起業(yè)委會的職責，在沒有物業(yè)管理的情況下，清除小區(qū)內(nèi)垃圾80余車，購樹苗花草，改善小區(qū)環(huán)境，挖出原有的劣質(zhì)電纜，重新安裝合格的供電設(shè)施，疏通下水道，夜間組織業(yè)主巡邏，保證眾多業(yè)主的安全……74歲的業(yè)主劉樹春對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境變化，評價是“翻天覆地”。

記者：業(yè)委會是哪一年成立的？葛女士：2003年11月底12月初。記者：業(yè)委會現(xiàn)在有多少人？

葛女士：26人，都是50歲以上的年紀，全部是共產(chǎn)黨員，我較年輕，54歲，副主任老田，60多歲了，拉垃圾時，干活比得上小伙子。

記者：主要職責是？

葛女士：就是為全體業(yè)主服務(wù)，收水、電費，整治環(huán)境。

記者：人家說你們不合法？

葛女士：我們當時報到了街道辦事處，去房管局備案還是辦事處給開的介紹信，我們都是黨員，都是為業(yè)主服務(wù)，我們沒一個人在這里領(lǐng)錢，全是義務(wù)勞動。

副主任老黃：誰也不想購違法房地產(chǎn)項目，但當時看這里這么大一片地方都在開發(fā)，認為政府肯定是知道的，誰知全是違法項目；再說人一輩子能購幾回房？我是1999年入住的，當時根本不懂購房還要看“五證”什么的。

記者：損耗的水電費從哪里來？

葛女士：現(xiàn)在開發(fā)商還有18套房子沒賣出去，我們業(yè)主大會就決定出租房子，每套房子每月50元?，F(xiàn)在在業(yè)委會領(lǐng)工資的有四個人，聘請的會計、出納和水電工，工資都不高，水電工每人只有二三百元。

記者：聽說開發(fā)商還以侵權(quán)告過你們這個業(yè)委會？

葛女士：有這回事。其實我們現(xiàn)在是無償?shù)靥鎰e人在干活，你（開發(fā)商）不回來，扔下的爛攤子不管，我們的生活還得過，我們這么做問心無愧。

記者：沒有合法的身份，你們自己的房子也辦不到房產(chǎn)證，今后怎么辦？

葛女士：小區(qū)的環(huán)境還得改善，像排污、安全、公共設(shè)施的維修等，還得接著干。其實我們也是在替政府分憂，維權(quán)的事，也不會停。

福安花園小區(qū)的困境

房子面積不夠，房子質(zhì)量有問題，房產(chǎn)證辦不下來，廣告上的綠地、停車場、活動、道路、路燈、雙氣、供暖、停車棚、變壓器房遲遲不見動靜，空地幾乎沒有了，連樓頂、墻面、地下車庫、門房、辦公用房都租出去了，收費名稱也越來越看不明白：什么手續(xù)費、附加費、道路費、更名費、維修費、綜合費、建檔費、代征費、損耗費、管道費；還有，因為擺不正自己替別人服務(wù)的角色，物業(yè)公司超越權(quán)限侵犯全體業(yè)主或部分業(yè)主的權(quán)益，比如將已經(jīng)出售給全體業(yè)主的公攤面積或公用設(shè)施二次出售或出租給業(yè)主或非業(yè)主……這是有名的老孫打假網(wǎng)站上大家投訴較多的事情，記者采訪中有業(yè)主說，只有成立業(yè)委會，這些事情才不會發(fā)生，才能更好地維護全體業(yè)主的權(quán)益。

業(yè)主成立業(yè)委會維權(quán)的原因主要有兩種，一個是涉及房屋產(chǎn)權(quán)問題，另一個則是因為對物業(yè)管理不滿意。福安花園小區(qū)即屬于后者。

因為對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，小區(qū)業(yè)主便召開業(yè)主大會，希望成立業(yè)委會維權(quán)，但到房管局備案時，工作人員要求其到當?shù)氐慕值擂k事處蓋章，但街道辦以從未辦理過類似的事情為由拒絕蓋章簽字?；I備小組的馮榮等人先后去了16次，才算有了結(jié)果，5月24日，馮榮拿到了福安花園小區(qū)業(yè)委會的備案表后高興地說，憑借這個表就可刻辦公章，正式履行業(yè)主大會授予的權(quán)力和業(yè)務(wù)，維護全體業(yè)主的權(quán)益。

盡管目前還沒有辦公地點，但馮榮仍堅定地認為，以后肯定會面臨很多困難，但不管能不能都解決，也要往前走。他說：“現(xiàn)在成立業(yè)委會就是前進了一大步。沒有業(yè)委會，我們出去維權(quán)，人家總以為我們是個人行為，代表不了全體業(yè)主，這樣不行，現(xiàn)在業(yè)委會成立了，我們身后是眾多業(yè)主，底氣更足。我們不會和物業(yè)公司沖突，更不愿打架，我們會按照全體業(yè)主的意愿，在國家規(guī)定的范圍內(nèi)履行業(yè)委會的職責。”

開發(fā)商參與遭質(zhì)疑

在成立業(yè)委會前，有一個業(yè)主大會籌備小組，按照2003年9月1日同時施行的《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，這個籌備小組要有建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）參與。在具體執(zhí)行過程中，一些建設(shè)單位在參與業(yè)主大會籌備小組后，給業(yè)主大會的成立帶來了阻力。因此讓建設(shè)單位參與業(yè)主大會籌備小組，受到了多方質(zhì)疑。

房地產(chǎn)界的打假名人孫安民認為，讓建設(shè)單位也就是我們平常所說的開發(fā)商參與業(yè)主大會籌備組，給成立業(yè)委會添置了一個障礙。在老孫看來，許多開發(fā)商為了繼續(xù)在開發(fā)項目上賺錢，總是想盡辦法安置自己的物業(yè)公司進駐，這無形中就打破了競聘物業(yè)管理標的的公平原則。競聘哪個物業(yè)公司為自己服務(wù)，是業(yè)主們的事情，別人無權(quán)插手。物業(yè)公司應當全心全意地為所有的業(yè)主服務(wù)，說句不恰當?shù)脑挘何飿I(yè)公司是保姆，業(yè)主們才是主人。如果服務(wù)不努力，面臨的就是被“炒魷魚”。成立業(yè)委會的好處就是能使這種雇傭和被雇傭的關(guān)系更加明了，有利于業(yè)主維權(quán)。

朱彥臻律師認為，讓開發(fā)商參與進來，關(guān)鍵是混淆了開發(fā)商與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，彼此之間的關(guān)系沒有搞清楚。朱彥臻比喻說，開發(fā)商就像賣水杯的一個銷售商，水杯賣給了別人，物權(quán)就全部轉(zhuǎn)移給購方，銷售商承擔的只是必須的售后服務(wù)，不可能再對杯子的使用等指手畫腳，房子同樣如此。讓開放商參與業(yè)主大會籌備工作，在法律上沒有依據(jù)。

在東郊大信小區(qū)，就出現(xiàn)了這樣的問題，原先的開發(fā)商態(tài)度不積極，致使業(yè)委會的成立進展緩慢。這個小區(qū)總共85戶業(yè)主，負責物業(yè)管理的人家也住在這里，因為在物業(yè)管理方面有爭執(zhí)，這個原先售房給大家的物業(yè)管理者不愿參與籌備工作，使得業(yè)委會的成立暫時停滯下來，大信小區(qū)的業(yè)主告訴記者，他們已認真咨詢過有關(guān)部門，成立業(yè)委會的決定不會輕易放棄。

維權(quán)路漫漫

作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)委會的行為有了法律的支持，如今，東方大市場、福安花園、大信小區(qū)三個地方近1800戶業(yè)主都將維權(quán)希望寄托在了成立業(yè)委會上，其中，福安花園業(yè)委會已經(jīng)正式成立，大信小區(qū)正在努力，而東方大市場的準業(yè)委會則還游走在法律邊緣。

朱彥臻律師說，歸根結(jié)底地說，出現(xiàn)東方大市場眾多業(yè)主有意識維權(quán)卻無合法身份的現(xiàn)狀，與有關(guān)政府職能部門的監(jiān)管不力有直接關(guān)系，實在難以想像，一個小偷偷東西都可能被抓住，而面積這么大、建設(shè)周期這么長的違法房地產(chǎn)項目卻長期得不到整治，單用一個不知道是無論如何也解釋不過去的。

對于一個合法的房地產(chǎn)項目來說，成立業(yè)委會不是難事，但對于東方大市場這樣的違法項目來說，想通過成立業(yè)委會維權(quán)則有很大的難度。而且，即便成立了業(yè)委會，業(yè)主維權(quán)仍有很長的路要走。

朱彥臻提出，成立了業(yè)委會的小區(qū)，維權(quán)仍面臨一些新的問題，比如，業(yè)委會成員的時間是否充裕，能力大小問題，人心齊不齊等等，都可能影響業(yè)委會的正常運轉(zhuǎn)，影響到維權(quán)。所以，成立起來的業(yè)委會必須要弄清自己的職責，依法維權(quán)才是較好的出路。而對于非法開發(fā)房地產(chǎn)項目并造成惡劣影響的，司法機關(guān)應判處其承擔刑事責任，惟有加大處罰力度，違法房地產(chǎn)項目也許才會有所減少，成立一個符合全體業(yè)主意愿的業(yè)委會才有現(xiàn)實意義。

據(jù)了解，我市目前成立的業(yè)委會有一二十家，這表明越來越多的業(yè)主意識到依法維權(quán)的重要，當大家都知道用法律來維護自己的權(quán)利時，相信葛女士他們的類似遭遇將不會再發(fā)生。

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