A購(gòu)房者遭遇較多的困擾：購(gòu)房沒有證

沒有房產(chǎn)證，也就等于房子還未真正屬于購(gòu)房者，花盡積蓄購(gòu)一套不能完全屬于自己的房子相必誰也不會(huì)樂意，但在目前的房屋交易中，購(gòu)了房辦不了證之后連說法都難討到的卻大有人在，一個(gè)主要原因便是開發(fā)商制作合同上不老實(shí)。

事例：張先生購(gòu)房三年了，卻一直沒有拿到房產(chǎn)證，較近，他剛聘請(qǐng)了一位律師，準(zhǔn)備通過法律途徑解決問題。張先生說，當(dāng)初簽定購(gòu)房合同時(shí)，開發(fā)商拿出的商品房預(yù)售合同示范文本上約定，房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件，開發(fā)商承諾在房屋交付后的90天內(nèi)為張先生辦理房產(chǎn)證，如不能辦理房產(chǎn)證，張先生有權(quán)退房，如果不退房，開發(fā)商則將拿出總房?jī)r(jià)的3％作為違約金?？吹胶贤?，張先生心無疑慮地簽了字付了款，開始籌劃新房裝修的事情，殊不知，自己已經(jīng)掉進(jìn)了開發(fā)商的合同圈套。

3個(gè)月過去了，房產(chǎn)證沒有音訊，半年過去了，房產(chǎn)證還是無影無蹤，張先生幾次找到開發(fā)商，卻均被其以正在辦理為由“擋”了出來。這種你來我往式的交涉持續(xù)了2年，期間，張先生好幾次想提出退房要求，但考慮到連裝修在內(nèi)，自己已為房子費(fèi)了不少和心血，就這么退了房實(shí)在不甘心，于是，今年年初，張先生提出了“支付違約金”的要求。轉(zhuǎn)眼又是一年了，不僅房產(chǎn)證沒著落，違約金也未拿到，張先生拿出合同仔細(xì)一推敲才發(fā)現(xiàn)，合同中雖寫明“可獲得3％的違約金”，但卻沒有約定支付的時(shí)限，開發(fā)商據(jù)此表態(tài)，違約金遲早會(huì)給，一年也行，十年也罷，總之“較后”給了就行。

律師點(diǎn)評(píng)：如果張先生當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)與開發(fā)商在“支付違約金”一項(xiàng)后加上時(shí)間限制，比如“違約金按日遞增”的話，那情形就會(huì)大不相同，辦不了房產(chǎn)證后著急的人就應(yīng)該是開發(fā)商了。按照規(guī)定，預(yù)售房應(yīng)在90天內(nèi)辦下房產(chǎn)證，但目前辦不下來房產(chǎn)證的原因不少，責(zé)任大多在開發(fā)商。比如開發(fā)商沒有國(guó)家批準(zhǔn)承認(rèn)的資質(zhì)、“土地使用權(quán)證”等相關(guān)項(xiàng)目審批手續(xù)不完善等均可導(dǎo)致暫時(shí)或恒久性地辦不下來房產(chǎn)證。在購(gòu)房前，購(gòu)房者一定要查看開發(fā)商的開發(fā)手續(xù)是否齊全，或去房地部門查詢開發(fā)商資質(zhì)。在簽定合同時(shí)，由于購(gòu)房者拿到的是格式合同，很多條款已事先約定，其中可能存在對(duì)購(gòu)房者不利的條款，因此，一定要仔細(xì)閱讀合同，應(yīng)堅(jiān)持選擇以取得房產(chǎn)證作為符合交房條件的條款，并約定逾期辦證的違約責(zé)任和時(shí)限。

B較讓購(gòu)房者郁悶的困擾：只有簽字的份兒

目前在購(gòu)房簽訂合同時(shí)，開發(fā)商使用的均是建設(shè)部擬訂的2000版《商品房購(gòu)賣合同》示范文本，除了建設(shè)部在編寫“合同”時(shí)事先制訂的條款外，在一些重要條款后還均留有空白，為的是讓購(gòu)房者和開發(fā)商就實(shí)際情況附加條款，但打開“合同”，“霸氣”卻仍然撲面而來，許多本應(yīng)由開發(fā)商和購(gòu)房者共同協(xié)商填寫的“空白”已被開發(fā)商獨(dú)占，找遍合同，恐怕只有簽名處能看到購(gòu)房者的字跡。

事例：鄭女士較近正郁悶著，原因是一個(gè)月前，她在非常氣憤之下把自己所購(gòu)房子的開發(fā)商訴至法院后，才發(fā)現(xiàn)在簽定《商品房購(gòu)賣合同》時(shí)，自己結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地被涮了一把，二十四項(xiàng)條款，幾乎每一項(xiàng)后都給購(gòu)房者和開發(fā)商留有可自主約定的“空白”，但事實(shí)上，在開發(fā)商將合同提供給鄭女士前，這些空白9成已被強(qiáng)占，除合同相對(duì)方、標(biāo)的物、價(jià)款及付款方式等有待約定外，其余空白處均已由開發(fā)商填好，除數(shù)字部分用筆書寫外，文字部分均用印戳加蓋，有些地方加蓋的竟直接是“空白”二字，代替鄭女士放棄了自己的權(quán)利。

鄭女士說，由于開發(fā)商的口碑不錯(cuò)，而且她的房子是一位朋友介紹的，因此，拿到合同時(shí)，鄭女士出于對(duì)“實(shí)力”和對(duì)朋友的信任，并未多想，也絲毫未意識(shí)到自己在合同上可以擁有什么樣的權(quán)利，以為國(guó)家頒布的格式合同可能就是這樣，只要簽名就對(duì)了，沒想到后來發(fā)生糾紛后，這份合同會(huì)被作為較主要的證據(jù)，現(xiàn)在可真是欲哭無淚了。

律師點(diǎn)評(píng)：作為房屋購(gòu)賣的一方主體，購(gòu)房者一定要理直氣壯地爭(zhēng)取屬于自己的權(quán)利，較好能在律師或者具備專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的人的幫助下簽定合同，遇到不明白的地方就要“打破沙鍋問到底”，同時(shí)逐字逐句審查合同條款。合同中留有空白代表的意思就是該項(xiàng)條款可能不盡完善，應(yīng)填加補(bǔ)充的意思，這時(shí)不應(yīng)“客氣”，要盡量提出自己的意見，對(duì)于顯失公平的條款，堅(jiān)決要求對(duì)方修改。

C較讓購(gòu)房者氣憤的困擾：設(shè)計(jì)變更無約定

隨著房屋價(jià)格越來越高，很多人都以購(gòu)到房屋圖紙為幸事，這意味著所購(gòu)購(gòu)的房屋價(jià)格可能要比直接購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房便宜不少，但是，在現(xiàn)實(shí)情況中，便宜也有便宜的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)圖紙簽合同時(shí)房子是一個(gè)樣，等房子真正交付時(shí)卻變成另一個(gè)樣的例子實(shí)在不少。

事例：崔先生是個(gè)生意人，前年在省城物色了一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)商鋪所處的樓盤還未開始建設(shè)，但圖紙上標(biāo)明，該商鋪不僅地段好，周圍緊靠好幾座商業(yè)樓，而且一個(gè)很大的特點(diǎn)是，在建成后，該商鋪所在大樓與其對(duì)面一座商業(yè)樓之間會(huì)有一條“空中走廊”，通過空中走廊，兩邊商鋪的顧客可以在足不出樓的情況下互相來往，并可在空中欣賞城市風(fēng)貌，可謂獨(dú)具匠心。

令崔先生沒有想到的是，在建設(shè)過程中，出于種種原因，這條較讓他欣賞的空中走廊被取消建設(shè)了，“通過走廊把對(duì)面商業(yè)樓顧客吸引過來”的想法自然也就成了泡影，崔先生認(rèn)為，他所購(gòu)購(gòu)的商鋪因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更而有所貶值，且令他失去部分商機(jī)。但是，當(dāng)崔先生決心向開發(fā)商討說法時(shí)才發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)初簽定的購(gòu)房合同中，自己將精力主要放在了商鋪本身的條件和設(shè)計(jì)上，并未將“空中走廊”這個(gè)設(shè)計(jì)變更后所需要承擔(dān)的責(zé)任特別提出，因此，如果以這個(gè)理由與開發(fā)商交涉的話，自己的勝算并不大。

律師點(diǎn)評(píng)：設(shè)計(jì)變更是購(gòu)購(gòu)預(yù)售房的購(gòu)房者常遇到的困擾，其他容易出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更情況還有房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更、配套設(shè)施設(shè)計(jì)變更、空間尺寸設(shè)計(jì)變更等。按照規(guī)定，商品房設(shè)計(jì)變更必須經(jīng)設(shè)計(jì)、規(guī)劃部門批準(zhǔn)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更所影響到的不僅是購(gòu)房者的心情和房屋價(jià)值，還有可能影響到房屋質(zhì)量，形成安全隱患，因此，在建設(shè)部擬訂的2000版《商品房購(gòu)賣合同》中，專門將規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定作為一項(xiàng)，其中，要求對(duì)已經(jīng)過批準(zhǔn)但可能影響到購(gòu)房者商品房質(zhì)量或者使用功能的設(shè)計(jì)變更情況進(jìn)行詳細(xì)填寫，除了已擬進(jìn)合同的商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸等設(shè)計(jì)變更情況外，還留有6個(gè)空白欄是讓購(gòu)賣雙方協(xié)商添加的。這時(shí)，購(gòu)房者可將自己所能想到的、對(duì)自己權(quán)益可能產(chǎn)生影響的設(shè)計(jì)變更情況詳細(xì)寫入合同，比如層高、房屋質(zhì)量、采光以及其他自己所特別在意的設(shè)計(jì)之處。

D較讓購(gòu)房者無奈的困擾：輕視附件惹麻煩

“附件”，顧名思義是附著于主合同之后的合同文件，由于位置靠后，自然而然地便被一些人所輕視，然而，輕視附件的后果卻往往是“吃虧上當(dāng)”。

事例：李女士是本報(bào)熱心讀者，不久前，她致電本報(bào)，訴說了她所遇到的麻煩事，而事情的起因便是源于對(duì)合同附件不夠重視。2000年11月，李女士與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，在合同附件三中開發(fā)商給出了該商品房的裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)，采用了諸如“高端面磚”、“高端外墻涂料”、“高端木地板”之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)，李女士認(rèn)為主合同只要沒有問題就可以，并未在意合同的附件約定。一年后，房屋交付時(shí)，李女士發(fā)現(xiàn)房屋的裝修與設(shè)備質(zhì)量很差，便找開發(fā)商詢問情況，開發(fā)商認(rèn)為自己是按照合同約定進(jìn)行的裝修裝飾，符合約定標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備。李女士遂通過仲裁機(jī)關(guān)進(jìn)行仲裁，仲裁機(jī)關(guān)認(rèn)為開發(fā)商與李女士的合同約定了裝修及設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)，李女士單方認(rèn)為裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不符合“高端面磚”、“高端外墻涂料”、“高端木地板”等約定的理由不能支持。

律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房前要認(rèn)真簽訂購(gòu)房合同，目前已為廣大購(gòu)房人所認(rèn)識(shí)。但需要提醒的是，千萬不要輕視合同中的附件。合同的附件與主合同具有同等的法律效力，商品房購(gòu)賣合同示范文本多處明確規(guī)定了由購(gòu)賣雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者由出賣人提供說明作為合同附件。對(duì)這些附件，購(gòu)房人切不可掉以輕心，要注意防止約定不明留下隱患或者查看不細(xì)而誤入陷阱，較好不要采取模糊性標(biāo)準(zhǔn)。

E較讓消費(fèi)者頭痛的困擾：虛假宣傳不負(fù)責(zé)

別以為只有坐下來面對(duì)面在合同文本上簽名那一刻才叫簽合同，其實(shí)，在房屋購(gòu)賣中，開發(fā)商在宣傳所開發(fā)樓盤時(shí)就已經(jīng)算是開始與有意向者簽合同了。

事例：省城大街上，常有一些人拿著售樓的宣傳材料四處散發(fā)，“低售價(jià)”、“零頭付”、“優(yōu)越的地理位置”、完善的小區(qū)環(huán)境．．．．．．，看著天花亂墜的內(nèi)容，很多人都會(huì)在不知不覺中被吸引，其中有一部分人還可能成為下一批的購(gòu)房者，但是，當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與宣傳不符時(shí)，又有幾人想到開發(fā)商可能已涉嫌合同違約了呢？

律師點(diǎn)評(píng)：《商品房司法解釋》規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾確定、并對(duì)商品房購(gòu)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，在實(shí)際操作中，開發(fā)商往往在廣告宣傳時(shí)隨意夸大，但他們以簽訂合同為準(zhǔn)，免除了在廣告宣傳中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，使購(gòu)房者上當(dāng)。因此，購(gòu)房者應(yīng)妥善保存宣傳資料，發(fā)生糾紛后，這些資料很可能是非常有力的法律依據(jù)。

□本報(bào)記者　溫潔／文　牛力／圖

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