事實上，成熟的開發(fā)商、代理商，在制定商鋪的售價時，通常都不是根據(jù)商鋪所在地住房的售價簡單地按某一倍率定價的，而是根據(jù)商鋪所在地現(xiàn)存的或潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定的，諸如商業(yè)氛圍、人流、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。

　　商鋪與住房雖同屬不動產(chǎn)，但即使相互毗鄰，抑或是上下連體的物業(yè)，除了物理特性相同之外，物業(yè)的其他所有屬性都沒有共同點。比如商鋪的土地使用權(quán)限僅40年(住宅一般為70年)；商鋪產(chǎn)權(quán)所有人的戶口不能遷入商鋪；非餐飲用商鋪不準接入煤氣等等。由此可見，一個商業(yè)價值不大的商鋪，也不見得其價格一定要超過住宅。

　　商鋪售價通常與住房售價呈反向互動關(guān)系，商鋪價格會隨商業(yè)氛圍成熟而向上波動，二手商鋪會因其周邊商業(yè)氛圍的培育成熟而價格上升，而二手住房的售價一般不會高于其周邊的一手住房的價格。俗話說，商鋪越用越升值，住宅越用越折舊。

　　如果說，商鋪的售價與其周圍住宅房的售價，是存在所謂比價倍率的話，那么，這種反向的走勢又該作何解釋呢？盡管商鋪的售價與住房的售價存在所謂的倍率一說，但現(xiàn)在還不能找到它的理論依據(jù)，或者說有一個站得住腳的科學的測算方式，也沒有一種令人信服的公認的評估手段。

　　因此，有理由對倍率的科學性提出質(zhì)疑。行家提醒廣大商鋪投資者擦亮眼睛，要謹慎對待那些被人為地提高倍率后，還被鼓吹極有投資價值的商鋪的投資。

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