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商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已顯現(xiàn)9大風(fēng)險(xiǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 635 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  目前,商業(yè)地產(chǎn)有日益加溫之勢(shì),很多做住宅的開(kāi)發(fā)商已轉(zhuǎn)身去經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn),看中的是其賺錢機(jī)會(huì)。

  但是,不少業(yè)內(nèi)人士告誡,應(yīng)謹(jǐn)防商業(yè)地產(chǎn)中存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近日,五合國(guó)際(5+1 werkhart international)中國(guó)經(jīng)理劉力在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,目前商業(yè)地產(chǎn)存在九大風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)引起高度重視。

  風(fēng)險(xiǎn)一:對(duì)招商過(guò)分自信

  目前,大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計(jì)成果或其它有形、有價(jià)的產(chǎn)品才是商品,中介服務(wù)并不重要,結(jié)果直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與專業(yè)顧問(wèn)公司之間不信任的關(guān)系。例如,河南某大型商業(yè)項(xiàng)目,在顧問(wèn)公司提出對(duì)項(xiàng)目的工作計(jì)劃大綱后,開(kāi)發(fā)商過(guò)于自信,直接用該大綱自行進(jìn)行招商,但招商并無(wú)收獲。兩年多來(lái),開(kāi)發(fā)商與許多商家有過(guò)接觸,其中不乏國(guó)際大型集團(tuán)公司,但開(kāi)發(fā)商并不知道此項(xiàng)目一直未被列入商家下一步發(fā)展計(jì)劃,致使招商工作毫無(wú)進(jìn)展。

  風(fēng)險(xiǎn)二:產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端

  由于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值的判斷存在偏差,目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然存在大量“簡(jiǎn)單”的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象。不同于住宅項(xiàng)目直接面對(duì)單一住戶,而商業(yè)地產(chǎn)主要面對(duì)的是大型商家及海外商業(yè)地產(chǎn)投資基金。這些客戶對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)能力和業(yè)態(tài)組織較為關(guān)注,而不是房屋本身。如果開(kāi)發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn),忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對(duì)房屋成本承受能力的不同等因素,具備專業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會(huì)輕易簽訂合約,較后項(xiàng)目只能以較低的價(jià)格“草草”出售。

  風(fēng)險(xiǎn)三:缺乏科學(xué)規(guī)劃的招租

  目前,國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),對(duì)于shopping mall的理解尚不成熟。出于減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮,往往將商場(chǎng)快速招租消化,易租的先租,不易租的低價(jià)出租甚至空置,而不是聘請(qǐng)專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司,對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)配比和合理的開(kāi)發(fā)。

  風(fēng)險(xiǎn)四:項(xiàng)目定位不準(zhǔn)

  國(guó)內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目往往與城市形象掛鉤,規(guī)模求大,只要開(kāi)發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價(jià)上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃,拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。shopping mall起源于美國(guó),一般位于城郊。其產(chǎn)生建立在城市不斷擴(kuò)大,汽車擁有量達(dá)到一定程度,郊區(qū)人口增長(zhǎng)設(shè)施的基礎(chǔ)上,需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂(lè)等設(shè)施相應(yīng)增加。因此,其經(jīng)營(yíng)發(fā)展與周圍地區(qū)交通狀況及市場(chǎng)需求息息相關(guān)。

  風(fēng)險(xiǎn)五:輕信主力店

  shopping mall是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體,主力店作為中堅(jiān)力量,憑借深入人心的品牌效應(yīng),能夠提高mall的影響力,同時(shí)自身也能吸引大量客流,帶動(dòng)周圍小商鋪的運(yùn)營(yíng)。于是有些開(kāi)發(fā)商只看重主力店,事實(shí)并不盡然。不同主力店有不同的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、運(yùn)營(yíng)手段和產(chǎn)品定位,開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)專業(yè)商業(yè)策劃對(duì)shopping mall做整體定位,據(jù)此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對(duì)定向消費(fèi)人群,如家居品牌店,光臨的多是有意購(gòu)購(gòu)家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨(dú)立的對(duì)外出入口,顧客流線自成系統(tǒng),不能對(duì)周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo)。這種情況下,主力店未必能拉動(dòng)整個(gè)shopping mall的經(jīng)濟(jì)效益。

  風(fēng)險(xiǎn)六:片面追求

  部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模越大越好,于是片面追求“中國(guó),亞洲”等概念的炒作,盲目攀比規(guī)模和體量,而沒(méi)有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。判斷一個(gè)mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素:一是周圍是否有足夠的市場(chǎng)需求支撐;二是與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善;三是是否具有足夠的吸引力,有形的建筑空間、無(wú)形的購(gòu)物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。

  風(fēng)險(xiǎn)七:盲目照搬“榜樣”

  凡成功的商業(yè)地產(chǎn),都有其獨(dú)特的人文歷史、地理環(huán)境、開(kāi)發(fā)模式等,經(jīng)得起長(zhǎng)時(shí)間考驗(yàn)。然而很多開(kāi)發(fā)商只看到一些銷售成功的實(shí)例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的巨大利潤(rùn),盲目模仿照搬,輕信“榜樣”的力量,忽視了案例成功的很多特殊因素。如北京中關(guān)村某商城,其銷售時(shí)適逢市場(chǎng)流行“商鋪投資熱”,因此商鋪銷售火爆、身價(jià)暴漲。于是引發(fā)了更多開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)投資熱情,其結(jié)果是投資者回報(bào)率降低,紛紛轉(zhuǎn)讓甚至空置商鋪。

  風(fēng)險(xiǎn)八:重建筑設(shè)計(jì)輕商業(yè)規(guī)劃

  大型shopping mall的特性除投入資金大、周期長(zhǎng)之外,另一特點(diǎn)是“招商應(yīng)先于設(shè)計(jì)”。國(guó)外shopping mall多是等80%以上主力店確定后才開(kāi)始整體設(shè)計(jì)工作。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開(kāi)始設(shè)計(jì),往往會(huì)因缺乏定向設(shè)計(jì)依據(jù),盲目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期成本和后期招商難度。比如中關(guān)村某商城,一開(kāi)始即進(jìn)行國(guó)際招投標(biāo),未經(jīng)專業(yè)商業(yè)規(guī)劃,導(dǎo)致該項(xiàng)目無(wú)法獲得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。其次,大型商業(yè)設(shè)計(jì)不僅僅是式建筑,不單靠外觀形象實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)認(rèn)可和投資收益。

  風(fēng)險(xiǎn)九:忽視商業(yè)開(kāi)發(fā)專業(yè)化需求

  由于其體量大、投資高、回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn),大型商業(yè)設(shè)計(jì)是特殊專業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域。國(guó)內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家,商業(yè)地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)模式更加復(fù)雜,完全不能套用。如北京某大型shopping mall就因消防設(shè)計(jì)不符合規(guī)范而卡殼,被迫做出方案調(diào)整,浪費(fèi)了大量時(shí)間、精力。因此只有擅長(zhǎng)大型商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì),擁有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),才能在設(shè)計(jì)中少走彎路,節(jié)約時(shí)間和成本。

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