■ 隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟以及人們投資意識(shí)的逐漸增強(qiáng)，越來(lái)越多的投資者將目光瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)這一投資領(lǐng)域。房產(chǎn)投資具有投資時(shí)間長(zhǎng)、所需資金量大的特點(diǎn)，能否對(duì)項(xiàng)目的成本、收益進(jìn)行科學(xué)的分析直接關(guān)系到投資的成敗。本期《侃房詞典·投資篇》談一談如何合理測(cè)算房產(chǎn)投資中的成本與收益。

■ 如何選擇房產(chǎn)投資對(duì)象

個(gè)人房產(chǎn)投資對(duì)象主要包括普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪等。投資者在選擇投資對(duì)象時(shí)應(yīng)綜合衡量自身的資金水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力等因素，并充分了解這些物業(yè)的特點(diǎn)。普通住宅投資一般投資總額低，市場(chǎng)成交可能性大，出租租金收入穩(wěn)定且不易受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，但是未來(lái)升值空間不大。普通住宅平均率約為7%-9%。公寓投資的投入高、風(fēng)險(xiǎn)高、空置率較高。但在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好、出租形勢(shì)好的情況下，其投資收益高且未來(lái)升值空間較大。公寓投資平均回報(bào)率約為5%-7%。寫字樓面積偏大導(dǎo)致交易總額高，風(fēng)險(xiǎn)較大，易受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，空置率風(fēng)險(xiǎn)比公寓低但比商鋪要高。地段優(yōu)勢(shì)明顯的寫字樓未來(lái)升值空間很大。寫字樓市場(chǎng)投資平均回報(bào)率約為4%-6%。商鋪投資單價(jià)高、總價(jià)高、投資區(qū)域性強(qiáng)。空置率較低，租金回報(bào)率高但容易受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，風(fēng)險(xiǎn)較大。商鋪投資平均回報(bào)率約為10%左右。優(yōu)越地段的商鋪率可達(dá)到10%-15%。

■ 房產(chǎn)投資如何測(cè)算成本

個(gè)人房產(chǎn)投資成本包括：頭期付款、按揭還款（包括本金和利息）、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、二手房交易費(fèi)用，還包括頭付款和按揭還款的利息損失（即機(jī)會(huì)成本）。頭付款目前較低為兩成，一般要求在簽訂購(gòu)房合同時(shí)付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分，貸款期限較長(zhǎng)為30年，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)按揭年限計(jì)算，提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。二手房交易費(fèi)用由中介公司收取。

房產(chǎn)投資成本一般參照銀行利息計(jì)算，如果按照一年期定期利率1.98％計(jì)算，20萬(wàn)元頭付款的年利息損失近4000元。另外，還需要估算一次性的交易費(fèi)用，包括兩次契稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)和中介費(fèi)等。一般來(lái)說(shuō)，一套50萬(wàn)元的商品房?jī)纱蔚慕灰踪M(fèi)用約為1.7萬(wàn)元。在一次性付款的情況下，投資人年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為5.4％，年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.7％，第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.1％。也就是說(shuō)，在不考慮租金收入的情況下，如果房?jī)r(jià)上漲低于上述幅度或出現(xiàn)下跌，房產(chǎn)投資人將出現(xiàn)虧損。

■ 房產(chǎn)固定資產(chǎn)折舊

按照企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，固定資產(chǎn)是要提折舊的。這一點(diǎn)看起來(lái)很簡(jiǎn)單，可真正想到這一點(diǎn)的人并不多。實(shí)際上，家庭固定資產(chǎn)包括的東西相當(dāng)多，除了家具、家電外，還包括房產(chǎn)所有權(quán)和裝修。我們知道，一套房屋裝修的成本也是很高的，剛裝修好時(shí)很不錯(cuò)，可隨著時(shí)間的流逝，房屋的裝修也會(huì)變得陳舊。通常，賓館的裝修是按照10年折舊的，家庭也可以此作為參考。如果一套房屋的裝修費(fèi)用是10萬(wàn)元的話，每年的折舊費(fèi)就是1萬(wàn)元，這筆開(kāi)銷雖然不牽扯到現(xiàn)金流出，可也不是一筆小開(kāi)支。同樣的道理，房產(chǎn)本身也是要提折舊的，只不過(guò)折舊的年限長(zhǎng)一點(diǎn)，通常是50年，一套50萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)房一年的折舊費(fèi)也是1萬(wàn)元。對(duì)于自住房，提不提折舊似乎影響并不大。但如果是投資性房產(chǎn)，靠出租賺錢，情況就不同了，不提折舊會(huì)使賬面的利潤(rùn)很高，實(shí)際的收益卻可能較低。

■ 租金收入

個(gè)人房產(chǎn)投資收益有兩層含義：層含義是指購(gòu)置房地產(chǎn)后轉(zhuǎn)賣獲得差價(jià)，但是房地產(chǎn)與其它投資工具比較，交易成本較高，交易過(guò)程長(zhǎng)，投資的變現(xiàn)能力差；層含義是指購(gòu)置房產(chǎn)后用于出租，從租金中獲利。在北京，以出租為目的的個(gè)人投資占了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的很大份額。租金收入只能是毛收入，不能作為凈收入來(lái)直接抵消還貸支出。這里要先考慮稅收的因素，出租人收到月租金后，必須先交納房地產(chǎn)稅，稅率為租金收入的12％；營(yíng)業(yè)稅及其附加費(fèi)為5.5％，個(gè)人所得稅20％；還要考慮扣除公寓出租專業(yè)代理的費(fèi)用。

■ 房產(chǎn)投資收益率計(jì)算方法

租金回報(bào)率分析法

公式：率=（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)購(gòu)房屋總價(jià)

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇績(jī)優(yōu)地產(chǎn)的簡(jiǎn)捷方法。

弊?。簺](méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

投資回收時(shí)間分析法

公式：投資回收年數(shù)=（頭期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／ [（稅后月租金－按揭月供款）×12]

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。

弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)，不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。而且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

IRR法（內(nèi)部收益率法）

公式：IRR＝累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／按揭頭期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)）

優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素，可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。

不過(guò)，通過(guò)計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)，惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性更大。

作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)，相關(guān)性較高的因素是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。

如果正常回收時(shí)間為13年，通過(guò)IRR分析可知，晚出租一年，回收投資的時(shí)間將延長(zhǎng)3年；租金增加10％，回收投資的時(shí)間將縮減4年；房?jī)r(jià)增加10％，回收投資的時(shí)間將延長(zhǎng)4年；房?jī)r(jià)、租金同時(shí)增加10％，回收投資的時(shí)間不變。

當(dāng)然，如果你覺(jué)得上述方法太專業(yè)、太復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評(píng)估物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：

如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值；

如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。

■ 個(gè)人房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：

政策風(fēng)險(xiǎn)：如北京市土地規(guī)劃方案以及政策性規(guī)定的出臺(tái)都會(huì)影響北京市房?jī)r(jià)的漲跌。交易（轉(zhuǎn)讓、出租）方面的政策規(guī)定也會(huì)給房產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：主要是市場(chǎng)供求狀況發(fā)生變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如中國(guó)加入WTO后，外資企業(yè)和公司增多，寫字樓需求也隨之增加，但如果對(duì)市場(chǎng)需求狀況和物業(yè)前景把握不夠準(zhǔn)確，也會(huì)帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。

利率風(fēng)險(xiǎn)：主要是指貸款購(gòu)房的投資者面臨的還款利率上調(diào)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：主要是投資者在對(duì)所投資房產(chǎn)進(jìn)行出租或出售時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。如物業(yè)出租時(shí)，由于出租困難或頻繁更換承租人所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。以及由于市場(chǎng)原因?qū)е掠袃r(jià)無(wú)市，房子賣不出去或是賣房支付中介費(fèi)用所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)等。　　　　　

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