您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 侃房詞典投資篇
侃房詞典投資篇
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 720 次
■ 隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟以及人們投資意識(shí)的逐漸增強(qiáng),越來(lái)越多的投資者將目光瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)這一投資領(lǐng)域。房產(chǎn)投資具有投資時(shí)間長(zhǎng)、所需資金量大的特點(diǎn),能否對(duì)項(xiàng)目的成本、收益進(jìn)行科學(xué)的分析直接關(guān)系到投資的成敗。本期《侃房詞典·投資篇》談一談如何合理測(cè)算房產(chǎn)投資中的成本與收益。
■ 如何選擇房產(chǎn)投資對(duì)象
個(gè)人房產(chǎn)投資對(duì)象主要包括普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪等。投資者在選擇投資對(duì)象時(shí)應(yīng)綜合衡量自身的資金水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力等因素,并充分了解這些物業(yè)的特點(diǎn)。普通住宅投資一般投資總額低,市場(chǎng)成交可能性大,出租租金收入穩(wěn)定且不易受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,但是未來(lái)升值空間不大。普通住宅平均率約為7%-9%。公寓投資的投入高、風(fēng)險(xiǎn)高、空置率較高。但在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好、出租形勢(shì)好的情況下,其投資收益高且未來(lái)升值空間較大。公寓投資平均回報(bào)率約為5%-7%。寫字樓面積偏大導(dǎo)致交易總額高,風(fēng)險(xiǎn)較大,易受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,空置率風(fēng)險(xiǎn)比公寓低但比商鋪要高。地段優(yōu)勢(shì)明顯的寫字樓未來(lái)升值空間很大。寫字樓市場(chǎng)投資平均回報(bào)率約為4%-6%。商鋪投資單價(jià)高、總價(jià)高、投資區(qū)域性強(qiáng)。空置率較低,租金回報(bào)率高但容易受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,風(fēng)險(xiǎn)較大。商鋪投資平均回報(bào)率約為10%左右。優(yōu)越地段的商鋪率可達(dá)到10%-15%。
■ 房產(chǎn)投資如何測(cè)算成本
個(gè)人房產(chǎn)投資成本包括:頭期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、二手房交易費(fèi)用,還包括頭付款和按揭還款的利息損失(即機(jī)會(huì)成本)。頭付款目前較低為兩成,一般要求在簽訂購(gòu)房合同時(shí)付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分,貸款期限較長(zhǎng)為30年,還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)按揭年限計(jì)算,提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。二手房交易費(fèi)用由中介公司收取。
房產(chǎn)投資成本一般參照銀行利息計(jì)算,如果按照一年期定期利率1.98%計(jì)算,20萬(wàn)元頭付款的年利息損失近4000元。另外,還需要估算一次性的交易費(fèi)用,包括兩次契稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)和中介費(fèi)等。一般來(lái)說(shuō),一套50萬(wàn)元的商品房?jī)纱蔚慕灰踪M(fèi)用約為1.7萬(wàn)元。在一次性付款的情況下,投資人年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為5.4%,年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.7%,第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.1%。也就是說(shuō),在不考慮租金收入的情況下,如果房?jī)r(jià)上漲低于上述幅度或出現(xiàn)下跌,房產(chǎn)投資人將出現(xiàn)虧損。
■ 房產(chǎn)固定資產(chǎn)折舊
按照企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,固定資產(chǎn)是要提折舊的。這一點(diǎn)看起來(lái)很簡(jiǎn)單,可真正想到這一點(diǎn)的人并不多。實(shí)際上,家庭固定資產(chǎn)包括的東西相當(dāng)多,除了家具、家電外,還包括房產(chǎn)所有權(quán)和裝修。我們知道,一套房屋裝修的成本也是很高的,剛裝修好時(shí)很不錯(cuò),可隨著時(shí)間的流逝,房屋的裝修也會(huì)變得陳舊。通常,賓館的裝修是按照10年折舊的,家庭也可以此作為參考。如果一套房屋的裝修費(fèi)用是10萬(wàn)元的話,每年的折舊費(fèi)就是1萬(wàn)元,這筆開(kāi)銷雖然不牽扯到現(xiàn)金流出,可也不是一筆小開(kāi)支。同樣的道理,房產(chǎn)本身也是要提折舊的,只不過(guò)折舊的年限長(zhǎng)一點(diǎn),通常是50年,一套50萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)房一年的折舊費(fèi)也是1萬(wàn)元。對(duì)于自住房,提不提折舊似乎影響并不大。但如果是投資性房產(chǎn),靠出租賺錢,情況就不同了,不提折舊會(huì)使賬面的利潤(rùn)很高,實(shí)際的收益卻可能較低。
■ 租金收入
個(gè)人房產(chǎn)投資收益有兩層含義:層含義是指購(gòu)置房地產(chǎn)后轉(zhuǎn)賣獲得差價(jià),但是房地產(chǎn)與其它投資工具比較,交易成本較高,交易過(guò)程長(zhǎng),投資的變現(xiàn)能力差;層含義是指購(gòu)置房產(chǎn)后用于出租,從租金中獲利。在北京,以出租為目的的個(gè)人投資占了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的很大份額。租金收入只能是毛收入,不能作為凈收入來(lái)直接抵消還貸支出。這里要先考慮稅收的因素,出租人收到月租金后,必須先交納房地產(chǎn)稅,稅率為租金收入的12%;營(yíng)業(yè)稅及其附加費(fèi)為5.5%,個(gè)人所得稅20%;還要考慮扣除公寓出租專業(yè)代理的費(fèi)用。
■ 房產(chǎn)投資收益率計(jì)算方法
租金回報(bào)率分析法
公式:率=(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)購(gòu)房屋總價(jià)
這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn):考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系,是選擇績(jī)優(yōu)地產(chǎn)的簡(jiǎn)捷方法。
弊?。簺](méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本,因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
投資回收時(shí)間分析法
公式:投資回收年數(shù)=(頭期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/ [(稅后月租金-按揭月供款)×12]
優(yōu)點(diǎn):考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入,比租金回報(bào)法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長(zhǎng)短。
弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng),不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。而且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。
IRR法(內(nèi)部收益率法)
公式:IRR=累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/按揭頭期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)(備注:上述公式以按揭為例;未考慮付息、中介費(fèi)支出;累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi))
優(yōu)點(diǎn):IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素,可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算,而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。
不過(guò),通過(guò)計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái),而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù),惟有一點(diǎn)是可以確定的:市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、貶值哪種可能性更大。
作為投資行為,投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn),相關(guān)性較高的因素是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是易知的,于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
如果正常回收時(shí)間為13年,通過(guò)IRR分析可知,晚出租一年,回收投資的時(shí)間將延長(zhǎng)3年;租金增加10%,回收投資的時(shí)間將縮減4年;房?jī)r(jià)增加10%,回收投資的時(shí)間將延長(zhǎng)4年;房?jī)r(jià)、租金同時(shí)增加10%,回收投資的時(shí)間不變。
當(dāng)然,如果你覺(jué)得上述方法太專業(yè)、太復(fù)雜,想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評(píng)估物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。按他們的計(jì)算原則,衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為:
如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià),則認(rèn)為該物業(yè)物有所值;
如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià),則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。
■ 個(gè)人房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面:
政策風(fēng)險(xiǎn):如北京市土地規(guī)劃方案以及政策性規(guī)定的出臺(tái)都會(huì)影響北京市房?jī)r(jià)的漲跌。交易(轉(zhuǎn)讓、出租)方面的政策規(guī)定也會(huì)給房產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):主要是市場(chǎng)供求狀況發(fā)生變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如中國(guó)加入WTO后,外資企業(yè)和公司增多,寫字樓需求也隨之增加,但如果對(duì)市場(chǎng)需求狀況和物業(yè)前景把握不夠準(zhǔn)確,也會(huì)帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。
利率風(fēng)險(xiǎn):主要是指貸款購(gòu)房的投資者面臨的還款利率上調(diào)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn):主要是投資者在對(duì)所投資房產(chǎn)進(jìn)行出租或出售時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。如物業(yè)出租時(shí),由于出租困難或頻繁更換承租人所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。以及由于市場(chǎng)原因?qū)е掠袃r(jià)無(wú)市,房子賣不出去或是賣房支付中介費(fèi)用所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)等。
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長(zhǎng)按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光!
作者介紹
- 限售”正在成為樓市調(diào)控的新思路
- 北京2017春季房展會(huì)上海南組團(tuán)展區(qū)人頭攢動(dòng)
- 限購(gòu)限售短期應(yīng)急降溫 市場(chǎng)期待房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效
- 瓊海名菜——加積鴨
- 兩部委高層喊話立竿見(jiàn)影 熱點(diǎn)城市加快供地節(jié)
- 4月15日起執(zhí)行海南停止對(duì)第3套房發(fā)放住房公
- 海南實(shí)施房地產(chǎn)“兩個(gè)暫停”成效明顯 呵護(hù)國(guó)
- 4月14日起海南出臺(tái)限制購(gòu)買多套商品住宅政策
- 博鰲亞洲灣普吉島別墅126平帶泳池價(jià)格約50
- 一個(gè)博鰲鎮(zhèn) 一座醉金灣
大家都在看
- 1招商樂(lè)城國(guó)際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71669
- 2海南那么美哪里安家好? 64812
- 3一位北京老人在海南購(gòu)房的真實(shí)感受 講的太好了! 64719
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57601
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57436
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56066
- 7轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50837
- 8在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居??? 50811
- 9瓊海特色旅游之萬(wàn)泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50713
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50324
更多買房必讀
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來(lái)泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開(kāi)發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道
中國(guó)海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 房產(chǎn)術(shù)語(yǔ)之“釘子戶”篇
- 沒(méi)房的文章 姚笛還會(huì)愛(ài)嗎?共筑愛(ài)巢容易維系感情不易
- 沒(méi)房的文章 姚笛還會(huì)愛(ài)嗎?共筑愛(ài)巢容易維系感情不易
- 房產(chǎn)術(shù)語(yǔ)之“戶型”篇
- 股市房市到底哪個(gè)靠譜?看官自己選擇吧
- 易憲容、朱忠一、劉曉光看專家侃房
- 在“游泳”中學(xué)會(huì)“游泳” 購(gòu)房“尚未成功”篇
- 炒房能賺這么多錢,市委書記知道嗎?
- 中國(guó)大媽炒黃金房產(chǎn) 被戲稱打得過(guò)華爾街
- 購(gòu)房小詞典
- 購(gòu)房詞典:套內(nèi)賣房關(guān)鍵詞解讀
- “萬(wàn)歲·萬(wàn)寧”攝影展移展海南省博物館