8年后“冒”出1萬多元“地價”

　　早在1998年，老沈就在汾江南路購了一套房，房款合計165000元。老沈告訴記者，當時他是以商品房形式購的房，原業(yè)主購了房就立刻轉(zhuǎn)手給他。簽訂合同后，老沈按照合同約定一次性支付了所有房款，也如約拿到了房產(chǎn)證。

　　這筆看似順利的購賣，卻在8年以后生出了事端。去年年底，老沈打算把購的這套二手房再轉(zhuǎn)手賣出去，并順利地找到了購家。正當辦理房屋契證和土地所有權(quán)證時，他這才知道，該房屋還沒有繳納土地出讓金。

　　老沈這才知道，原來房子所在項目的土地是通過劃撥方式取得的，而當時的賣家并沒有支付土地出讓金，在購賣的時候也沒有人告訴他有這么一回事。雙方簽訂的購賣合同里面并沒有注明房屋土地是以劃撥方式取得的，自然也沒有約定土地出讓金的承擔問題。為了順利完成交易，老沈自己繳納了1萬多元的土地出讓金。

　　事后老沈找原業(yè)主理論，卻遭到嚴詞拒絕。對于這無端多出來的1萬多元，老沈心里很窩火。但是否有理由讓原業(yè)主賠償，老沈自己心里都沒譜：時隔8年，自己墊付的1萬多元還能拿回來嗎？

　　產(chǎn)權(quán)瑕疵賣家應(yīng)提前告知

　　這筆土地出讓金應(yīng)該由誰來交？時隔8年，如果要提起訴訟，是否超過了訴訟時效？記者就此咨詢了有關(guān)法律人士。廣東華法律師事務(wù)所的律師李進表示，土地出讓金應(yīng)由前業(yè)主支付。

　　李進告訴記者，按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并寫明土地使用權(quán)取得方式。老沈和賣家簽訂的合同并沒有注明房屋土地是以劃撥方式取得的，顯然違反了上述規(guī)定，賣家應(yīng)承擔違約責任。

　　另外，作為商品房開發(fā)的土地應(yīng)為國有出讓性質(zhì)的土地，該套房子所屬土地使用權(quán)理應(yīng)是國有出讓性質(zhì)，但實質(zhì)上卻屬于國有劃撥性質(zhì)，這個產(chǎn)權(quán)瑕疵賣家并沒有告知老沈，以致給老沈帶來了直接的經(jīng)濟損失，因此老沈要求賣家賠償?shù)囊笫呛侠淼摹?p>　　至于訴訟時效問題，李進表示，老沈是在房子要轉(zhuǎn)讓時才知道房子需要繳納土地出讓金，訴訟時效應(yīng)該從這個時候開始計算，因此并沒有超過法律規(guī)定的兩年訴訟時效。另外，除了已墊付的1萬多元土地出讓金外，老沈還可以要求按商業(yè)銀行同期貸款利率計算利息。

　　提醒：

　　兩類住房需補交“地價”

　　由于房改房成本價及經(jīng)濟適用住房價格中均不含土地使用權(quán)價款，因此根據(jù)現(xiàn)行法律制度，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時均需由購購人繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。

　　就經(jīng)濟適用住房而言，由于其土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，個人購購時價格中不含土地出讓金，因此已購經(jīng)濟適用住房上市出售時，應(yīng)當按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，由購購人向國家補交土地出讓金。

　　已購公有住房則有兩種情況：一種是其原土地使用權(quán)以劃撥方式取得的，應(yīng)當按規(guī)定由購購人向國家補交土地出讓金；另一種是原土地使用權(quán)以出讓方式取得的，如原單位購購了商品住房(價格中包含了開發(fā)商已向國家繳納的土地出讓金)再根據(jù)房改政策按房改成本價出售給職工，按現(xiàn)行法律規(guī)定，其上市出售時無需再向國家補交土地出讓金。但因為應(yīng)由新的購購人繳納相當于土地出讓金的價款，所不同的是這部分價款應(yīng)當根據(jù)原投資渠道分別上交財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。

　　鏈接

　　土地出讓金通常指國有土地使用權(quán)出讓的收益，通俗地說即“地價”。在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓金的多少與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關(guān)。

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