近日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃國土資源局特別針對公寓類產品做出官方解釋，澄清了“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”等帶有公寓概念的產品內涵，并明確“酒店式公寓”屬于限購范圍，引發(fā)社會廣泛關注。

　　對公寓類產品，我市有關政策并沒有進行如此明確的界定，“ ”也由此成為部分項目的較佳宣傳語和誘導消費者購購的較好噱頭。市場分析人士指出，我市有必要借鑒上海的做法，對相應的公寓類產品進行明確定義，厘清模糊概念，防止少數(shù)開發(fā)商打“擦邊球”忽悠購房者。同時，市民購購公寓類產品時，也應當根據(jù)相關手續(xù)仔細進行甄別，以免為自己帶來不必要的麻煩。

　　上海酒店式公寓屬于限購范圍

　　7月23日，針對部分開發(fā)企業(yè)或中介公司在一些樓盤銷售廣告(或推介)中使用“酒店式產權式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”和“ ”等宣傳用語誤導部分消費者，上海市住房保障管理局、規(guī)劃國土局在官方網站上特別對相關概念作出解讀，明確了“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”等產品的概念內涵。其中：

　　酒店式公寓。酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質上仍是住宅，屬于限購范圍。

　　公寓式酒店。公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅(賓)館，土地使用年限為40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進行設計建造，但其本質上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關規(guī)定不得分套銷售。

　　公寓式辦公樓。公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，土地用途按照商業(yè)用地出讓的，土地使用年限為40年，土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，具體以土地出讓合同為準。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結構上是按公寓式或者單元式進行劃分、有獨立衛(wèi)生設備，適合向小型企業(yè)出租、出售，但其本質上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。

　　市場分析人士表示，從上海市的官方解釋中，可以明確的是，“酒店式公寓”與“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”根本的差別在于土地性質不同，前者為住宅用地，土地使用年限為70年；后兩者為商服用地，土地使用年限為40年或50年。由此造成3類產品的本質各有區(qū)別，“酒店式公寓”本質為住宅，而后兩者本質則是用于商業(yè)性投資經營的酒店和辦公樓，按照限購政策，住宅類產品都在限購范圍內，而商業(yè)性地產項目不在限購之列。

　　濟南商務公寓

　　在限購政策出臺前，我市并沒有類似特別針對公寓類產品的明確政策及概念解讀。2011年限購政策出臺后，市城鄉(xiāng)建設委、市規(guī)劃局、市國土局、市住房保障管理局4部門專門就公寓建設管理發(fā)布了專門的政策，對有關問題予以明確。

　　4部門去年3月9日發(fā)布實施的《關于規(guī)范居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地中公寓建設管理有關問題的通知》明確規(guī)定，按照用地性質不同，我市公寓類產品分為“居住公寓”和“商務公寓”兩類，其中：

　　居住用地上規(guī)劃建設的日照標準和建筑間距不滿足國家相關規(guī)范要求的住宅，明確為“居住公寓”，以區(qū)別于普通住宅。居住公寓配套公共服務設施按一般住宅標準配置。商業(yè)金融業(yè)用地上根據(jù)需要配建的公寓明確為“商務公寓”，配建比例一般不超過建筑總量的35%，單套建筑面積一般不超過90平方米。商務公寓的停車等配套公共服務設施按一般公建標準配置。

　　通知還明確規(guī)定，公寓項目報審時，應當逐套標注公寓的具體類別。在辦理規(guī)劃、施工、預(銷)售手續(xù)及簽訂商品房購賣合同時，都應標明公寓性質(用途)為“居住公寓”或“商務公寓”。公寓產品在辦理房產證時，也應當按照規(guī)劃確定的類別，在房產證上規(guī)劃用途一欄標注。

　　而根據(jù)我市限購政策實施細則，商業(yè)金融業(yè)用地上規(guī)劃建設的“商務公寓”因不屬于住宅，不在限購之列。

　　現(xiàn)狀不少項目大打“擦邊球”

　　近年來，我市公寓類房地產項目不斷增多，東領尚座、發(fā)祥1號公館、名士豪庭、誠基、萬豪國際、海爾綠城玉蘭公寓、魯商國奧城、綠地新里盧浮公館、銀座、金光卡夫卡、祥泰匯東國際、波斐力景、力高國際等10多個項目，都有以公寓概念的產品。這些公寓項目，既有在居住用地上規(guī)劃建設的，又有在商業(yè)金融業(yè)用地上開發(fā)的；土地年限既有70年的，也有40年或50年的；既有平層公寓，也有以復式概念出現(xiàn)的LOFT公寓。盡管我市政策明確公寓類產品只有“居住公寓”和“商務公寓”兩類，但現(xiàn)實中不少公寓類項目在宣傳推廣及銷售時，并不以“居住公寓”或“商務公寓”來界定，而是采用“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”等概念來進行定義。

　　業(yè)內人士指出，相比傳統(tǒng)酒店和辦公樓往往面積大、總價高，不易出手的劣勢，“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”通過化整為零，容易吸引資金實力并不太強的投資者和中小企業(yè)，開發(fā)商采取這種方式進行銷售，可以有效規(guī)避同一區(qū)域內酒店、辦公類產權物業(yè)短期內供求比過大、市場去化難度增加等問題，以確保盡快回款。而對本身仍寄望于投資房地產獲利，或者購購面積更合適、配套更優(yōu)越的寫字間作為辦公場所的小微企業(yè)來說，公寓類產品也是較佳選擇。二者的結合，導致公寓類產品的市場前景一直被開發(fā)商看好。

　　去年下半年以來，由于限購限貸等一系列政策的影響，公寓類產品銷售不太景氣，庫存壓力不斷增加，但隨著今年開春以來市場逐漸回暖，一些公寓類項目的銷售有所好轉。近期一些有志于地產投資的客戶，對市場上公寓類產品的關注度明顯上升，似乎預示著新一輪的好行情即將到來，部分項目也因此加大了宣傳促銷力度。但值得注意的是，在宣傳推廣和銷售中，幾乎所有公寓類項目依然將“低總價”、“宜商宜住宜投資”作為的賣點來吸引購房者，而不少購購者也正是沖著這類產品用途多樣而去，對項目的土地性質、土地使用年限、產品本質等關鍵問題卻很少關注。

　　提醒購購公寓謹防被忽悠

　　業(yè)內人士指出，對比我市和上海對公寓類產品的定義，我市區(qū)分的“居住公寓”、“商務公寓”，更多是從土地性質和規(guī)劃用途上來界定，雖然抓住了根本，但沒有結合實際情況，對市場上各類公寓類產品的概念賦予官方的、權威的解釋，容易造成購房者因不清楚各類公寓產品的確鑿內涵和本質屬性而被開發(fā)商所誘導。

　　因此，有必要借鑒外地的做法，結合市場實際情況，對各類以公寓名義出現(xiàn)的開發(fā)項目進行概念上的權威解讀，消除業(yè)界和購房者的模糊認識。另外，對本身在商業(yè)金融業(yè)用地上規(guī)劃建設的“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”，應當進一步明確是否可以面向個人分割出售。

　　需要提醒購房者的是，在購購公寓類產品時，普通購房者尤其應當擦亮眼睛，根據(jù)自己的需要，選擇較適合自己的公寓類產品，謹防被開發(fā)商忽悠。業(yè)內專家指出，購購商品房，購房者應當根據(jù)項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地批準書、建設工程施工許可證、商品房預售許可證等政府批準文件中所記載的規(guī)劃性質、土地用途、土地使用年限、房屋類型、房屋用途等要素來判斷所購房屋的用途，尤其對公寓類產品，應該通過驗看相關手續(xù)，分清各類產品的不同屬性和土地使用年限，自覺執(zhí)行有關政策，理性購房。

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