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購房知識:公攤到底攤些啥 明明白白為公攤購單

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 615 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
王女士咨詢:我們小區(qū)一期的第4棟樓一層有幾間房子,面積很大,但不像住宅。那么大的幾間房子是做什么用的呢?這些面積是不是要公攤給我們這些業(yè)主呢?人們常說房屋公攤,究竟該攤些什么呢?

  11月18日,記者在珠江新城第4棟一層南面看到了四個鐵門,其中三個大門緊鎖,只有一個小鐵門開著,走進一看,大約30多平方米的面積里空空如也。透過4扇門中一個僅有的窗戶,記者看到,另一個房子的面積大致也在30平方米左右,空的,由于其他兩間房子大門緊鎖,其面積暫時無法估算。

  隨后,記者從物業(yè)公司了解到,這幾間房是小區(qū)以后的物業(yè)用房。因為現在各項配置設施還未到位,所以短期內物業(yè)公司還無法搬到這里。一位工作人員介紹:“這幾間房面積不會計入業(yè)主的公攤面積?!?

  公攤不是開發(fā)商說了算

  “為整個小區(qū)服務的物業(yè)管理用房不應由業(yè)主分攤,具體的分攤項目在合同中一般都有規(guī)定?!蔽靼彩蟹课莨芫治飿I(yè)管理協(xié)會副秘書長曾福田說。

  珠江新城的幾份購房合同的第三條寫明公攤面積的同時,還寫到“有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二”。而在合同后的附件部分,記者并沒有看到附件二,且按照合同所標頁碼,該合同就沒有附件二。

  那么,在合同中沒有規(guī)定公攤內容,在法律上應如何界定呢?

  陜西科成律師事務所律師許建云認為:公攤面積的構成即使在附件中沒有具體規(guī)定,但仍然有效,并不是開發(fā)商說了算。因為關于公攤面積的構成在《房產測量規(guī)范》中是有規(guī)定的,公攤面積的大小是由專業(yè)房屋測量機構確定的,開發(fā)商沒有權利增減。

  公攤到底攤些啥?

  2000年8月1日開始實施的國家標準《房產測量規(guī)范》規(guī)定,可分攤的公用建筑面積為:1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室,以及為整幢樓服務的公共用房、物業(yè)管理用房、專用設備用房等;2、每套房子與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻,為墻體面積水平投影面積的一半。

  同時,該規(guī)范也規(guī)定了有些面積是不應計入公攤面積的,如倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道;作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;售房單位自營、自用的房屋;為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

  如果,王女士所住的珠江新城的這幾間房子是作為以后小區(qū)的整體物業(yè)管理用房的話,那么按照規(guī)范則,這幾間房子不能計入業(yè)主的公攤面積。

  公攤認知兩大誤區(qū)

  誤區(qū)一

  公攤系數=單套公攤面積/單套建筑面積。而實際上應是:公攤系數=共有建筑面積/所有套內建筑面積之和。2002年4月,建設部頒布的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》中,明確了公攤面積的計算辦法。公攤面積的計算方法是:每戶分攤的公用面積=公用建筑面積分攤系數×每戶套內建筑面積。

  誤區(qū)二

  公攤越小越好。很多購房者認為公攤的大小,直接關乎自己所購房子是否實惠,因此對公攤數特別敏感。其實,公攤大雖然會相應的多付些房款,但居住的舒適度會因此提升。公攤面積過大,房屋性價比降低;公攤面積過小,則居住舒適度降低。在舒適度與性價比間尋求一種平衡的尺度,才是對公攤的正確判斷。

  公攤,不能省了舒適度

  N梯N戶:1梯3戶,2梯6戶,3梯

  8戶……在現代的高層電梯住宅里,這類的設計比比皆是。南郊的某樓盤竟然設計為2梯12戶,如此之多的戶數雖然降低了公攤,但同時也降低了業(yè)主的居住舒適度。對此,該小區(qū)業(yè)主抱怨說:“一到上下班時間,電梯的擁擠程度讓人不堪忍受。”

  樓梯寬度:為了使住宅設計更加人性化,現在一些住宅會加寬樓梯的寬度,與此同時,增大的公攤就成了必然的“犧牲”。寬大的樓梯可以消除樓道空間的狹窄感,也能方便業(yè)主搬運大件家具、家電。國家質量技術監(jiān)督局、建設部聯合發(fā)布的《住宅設計規(guī)范》中,對六層及六層以下住宅的梯段較小凈寬定于1米。

  入戶大廳:在城南的某一樓盤中,每棟樓就擁有6米高的挑高入戶大廳,雖然為業(yè)主帶來了不菲的居住附加值,但也帶來了強烈的歸屬感和尊貴感。這樣的設計在目前的新型住宅里,已成為常見設計。從嘈雜的市區(qū)進入自家的小空間,空間的變化之大,讓人頓覺入戶空間的狹小和壓抑。因此,很多小區(qū)都以明亮寬敞的入戶門廳,作為業(yè)主回家前的過渡區(qū)。

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