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超級實用選房寶典

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 661 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

鄭國慶 武漢市民用建筑設(shè)計研究院副院長/國家一級注冊建筑師

  預(yù)備在近期置業(yè)的王先生,遭遇到苦惱。

  選房時,售樓員告知,住宅的高達80%,“對于高層住宅,這樣的,是非常難得的,購我們的住宅,劃算的很?!?/P>

  在問及究竟怎樣看時,售樓員的回答相當模糊,“我們的公攤小,房間實用面積高?!本烤鼓男┟娣e屬于公攤,開發(fā)方可否依據(jù)圖紙公開計算,對方回答,“不清楚。”

  “除開房價,是較重要的因素了。其直接決定我們的每一分錢花在了哪里。很想看到一個明明白白的,而不是?!蓖跸壬f。

  相信只要是購房者,就沒有不關(guān)注的。這是因為這個指標,直接關(guān)系到所付出的每一塊錢中,較后到底會有幾毛幾分能夠用在自己可以支配的活動空間上。實際上,是與另一個重要指標———公攤率如影相隨出現(xiàn)的,兩者呈現(xiàn)互補零和的關(guān)系。

  由于的概念并不是現(xiàn)行規(guī)劃設(shè)計法規(guī)中一個明確的概念,傳統(tǒng)意義上還有另一個似乎更“準確嚴格”的公式:=套內(nèi)使用面積/套內(nèi)建筑面積十分攤公用建筑面積,這種情況下得出的會比=套內(nèi)建筑面積/套內(nèi)建筑面積十分攤公用建筑面積要稍小一些。不過為了便于銷售和計算,目前絕大多數(shù)發(fā)展商都習慣于采用后者。從這個視角觀察,似乎公攤率(公攤系數(shù))這個指標更能直接告知購房者所要付出的“外在”成本。

  一般而言,從項目策劃開始,如何有效提高、控制公攤率就是發(fā)展商非常關(guān)心的一件事情,隨著規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)的漸次深人,的數(shù)值會呈現(xiàn)前后微降、逐漸真實的演化過程。而在規(guī)劃建筑方案設(shè)計較初計算得到的,由于公攤面積部分一時無法統(tǒng)計完全,一般只計算單元甚至標準層內(nèi)的公共交通分攤面積,這樣得來的自然是相對比較高的?,F(xiàn)行住房預(yù)售、廣告營銷體制下,大多采用的就是這樣一個理想化的指標。而等到項目建設(shè)竣工交付前后,由房屋測量登記部門通過圖紙與實測結(jié)合計算得到的公攤系數(shù)通常都會比前期偏大,因而,這時的實際比銷售時的宣傳要約,降低1—3個百分點,都是很有可能的,極端情況下,甚至有相差5%以上的。

  這樣說來,對于購房者而言,雖然是一個非常重要的考量指標,卻又不可避免夾雜著無法完整準確地獲得較后結(jié)果的一絲憂慮。所以,有條件的情況下,購房者向銷售者仔細詢問后期是否還會有、有多少納人增加公攤的公共空間面積與項目,就顯得尤為關(guān)鍵。從現(xiàn)實交房過程中產(chǎn)生的糾紛來看,交房時公攤增大(降低)是一項非常普遍的矛盾所在。

  =套內(nèi)建筑面積/套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積;

  套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積;

  分攤公用建筑面積二以單元(樓棟)為單位,以各套內(nèi)使用面積占使用面積總和的比率來分攤所有外墻、電梯門廳走道等公共交通、設(shè)備用房、配套物業(yè)與公共活動用房等專屬非商用公共空間的面積;因此,不難得出:十公攤率二100%

  專家認為,傳統(tǒng)意義上有關(guān)“越高越好”的認識是存在誤區(qū)的,讓住宅保有合適的,才是舒適生活的前提。

  “一層樓住戶與電梯的配比維持在怎樣的程度才算合理?”、“什么樣的建筑外墻涂料才能長久保溫”、“窗戶開多少度角才合適?”……本報征集您在選房過程中遭遇到的所有煩心事兒,為您細細分解。

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