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小區(qū)公共設(shè)施責(zé)、權(quán)、利調(diào)查 如何劃分困擾業(yè)主
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 599 次
問卷透視
業(yè)主:有事就找物業(yè)
在調(diào)查中,66.18%的業(yè)主都是因為對物業(yè)的此類“不及時”服務(wù)的問題提出意見,一些業(yè)主也以拒交物業(yè)費的方式來表達自己的不滿。業(yè)主們認為:自己交了物業(yè)費,共用設(shè)施設(shè)備以及自己住宅的維護就要由物業(yè)負責(zé),房屋質(zhì)量、綠地、路燈、管道不通、暖氣跑水、數(shù)字電視沒有接入、高層供水水壓不足等等,都要找物業(yè),物業(yè)“不作為”當(dāng)然業(yè)主不高興。但是,對于哪些問題應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)的,自己的要求是不是在物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)還存在著困惑。
物業(yè):代人受過很委屈
記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),不少物業(yè)也有一肚子委屈,他們覺得:“很多時候我們是代人受過,這也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的無奈?!庇行┬^(qū)存在房屋質(zhì)量、項目配套不到位、共用設(shè)施設(shè)備等問題,主要是因為“先天性”原因造成的,同時,也還存在一個保修期限問題。而一些文體設(shè)施和活動器材的配備、社區(qū)文化活動的組織等是街道與居委會來實施,因為業(yè)主們不了解物業(yè)的職能,覺得物業(yè)“不管”就會不滿,又因此拒交物業(yè)費,雙方產(chǎn)生矛盾和糾紛。
專家解惑:哪些問題該找物業(yè)
對于一個住宅物業(yè)小區(qū)來講,在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行專業(yè)化管理后,業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間對物業(yè)的維修、養(yǎng)護責(zé)任是如何劃分的呢?市國土房管局物業(yè)處的專家解釋:根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》第三十三條的規(guī)定:“物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi),由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)維修。保修期限屆滿后,自用的部位、設(shè)施、設(shè)備,由業(yè)主負責(zé)維修、養(yǎng)護;共用的部位、設(shè)施、設(shè)備,由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負責(zé)維修、養(yǎng)護?!?p>
房地產(chǎn)企業(yè):保修期內(nèi)負責(zé)維修
對于一個新建住宅物業(yè)小區(qū),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限負責(zé)維修。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定:在正常使用條件下,建設(shè)工程的較低保修期限為:基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。在此提醒廣大業(yè)主,建設(shè)工程的保修期,應(yīng)當(dāng)自竣工驗收合格之日起計算。另外根據(jù)規(guī)定,對施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的,由相關(guān)行政主管部門責(zé)令整改,處10萬元以上20萬元以下的罰款,并對在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主:依照合同找物業(yè)
在保修期限屆滿后,業(yè)主自用的部位、設(shè)施、設(shè)備,按照規(guī)定由自己負責(zé)維修、養(yǎng)護。在實行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi),屬于業(yè)主共用的部位、設(shè)施、設(shè)備,按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)維修、養(yǎng)護。但是,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系是合同關(guān)系,是委托與被委托的關(guān)系,具體判定哪些屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護的范圍,還要看合同是如何約定的。從目前來講,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同約定一般包括房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理和其他綜合管理服務(wù)6個方面。
按照《物權(quán)法》規(guī)定:業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。另外,按照《物權(quán)法》規(guī)定:業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。所以,對于住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主承擔(dān)維修、養(yǎng)護費用。
物業(yè):應(yīng)該提供質(zhì)價相符服務(wù)
根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。因此,作為企業(yè)要進一步增強合同意識,要按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。為方便企業(yè)的維修、養(yǎng)護工作,在此也提醒廣大業(yè)主,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護時,相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。
物業(yè)共用部位一般包括:房屋全部承重結(jié)構(gòu)(樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻、基礎(chǔ))、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設(shè)備層、院墻等;共用設(shè)施設(shè)備一般包括:小區(qū)內(nèi)道路、戶分電表以外的設(shè)備和線路,戶分水表以外的上下管道和配件,下水道干管、化糞井、雨水管、垃圾道、排氣孔道、信報箱、避雷設(shè)施、電梯、二次供水設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)等。
職能部門:直接提供相應(yīng)服務(wù)
按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定:供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)部門,應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù),并向較終用戶收取有關(guān)費用。因此,業(yè)主在遇到供水、供電、供氣、供熱等問題時應(yīng)當(dāng)直接找相關(guān)專業(yè)經(jīng)營服務(wù)部門,而不是去找物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
經(jīng)驗推薦
物業(yè)、居委會、業(yè)主大會
三位一體保證居民舒適生活
本市華苑街長華里社區(qū),當(dāng)年由于開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民產(chǎn)生矛盾,曾經(jīng)是垃圾遍地、共用設(shè)施損壞、生活環(huán)境很差,在居委會的努力下,重新公開招標物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在全市率先推出“三位一體”的社區(qū)管理模式,即居委會的工作人員兼任業(yè)主委員會的工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)理兼任居委會編外副主任,互相通報近期各自要開展的工作,互相支持、互相補臺,攜起手來為居民們解難題。業(yè)主反映的問題,是哪一方的責(zé)任就由哪方解決,對不是自己職責(zé)的,協(xié)調(diào)其他主管部門來解決。現(xiàn)在,居民生活在和諧的社區(qū)中,同時對物業(yè)的工作也很滿意,
同樣,在塘沽區(qū)的福州道社區(qū),也是采取了居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的新型社區(qū)管理機制,建立了天津市頭家社區(qū)居委會網(wǎng)站,把居委會辦公、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)文化活動、居民交流、生活指南等等都搬到了網(wǎng)上。在社區(qū)居委會的網(wǎng)站上,居民們可以尋找到自己較需要的信息,可以直接把自己的要求和建議向社區(qū)管理者反映,居委會起到一個協(xié)調(diào)的作用,讓業(yè)主和物業(yè)能及時有效地溝通,及時解決疑難問題。
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