上周，“拖欠物業(yè)費(fèi)朱明瑛終審敗訴”的消息出現(xiàn)在京城各媒體，使得市民對物業(yè)管理的關(guān)注再度升溫。5日來自北京市居住小區(qū)管理辦公室的消息稱，截至2006年4月底，全北京市共有物業(yè)管理企業(yè)2751家，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目4569個，其中居住小區(qū)3130個。

    5日，記者從北京市建委有關(guān)部門獲悉，目前本市成立業(yè)主委員
會的小區(qū)只有369個，約為11.8%。也就是說，大約有九成小區(qū)沒有成立業(yè)委會。

    【物業(yè)費(fèi)·案例調(diào)查】

    案例1：物業(yè)費(fèi)開支從不公示

    日前，記者來到朝陽路一個由四五幢高層樓房組成的小區(qū)。在小區(qū)門口，一位業(yè)主反映，小區(qū)共有300住戶，入住率達(dá)100%，這里的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月1.5元/平方米。

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們從來不知道上繳的物業(yè)費(fèi)較終用到哪去了，而物業(yè)公司也從沒有一個說法。

    同樣，在大屯路一個2000年初建成的住宅小區(qū)，小區(qū)居民告訴記者，物業(yè)公司從來沒有公示過物業(yè)費(fèi)的收支情況。記者在小區(qū)內(nèi)四處走了走，沒有看見一塊公示牌，只有科普知識的宣傳畫張貼在門衛(wèi)值班室的外墻上。而門衛(wèi)則稱，不知道有“物業(yè)費(fèi)公示”一說。

    當(dāng)記者就物業(yè)費(fèi)公示問題采訪小區(qū)物業(yè)管理公司時，該公司負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主并沒有要求公示。

    案例2：公示的還是“糊涂賬”

    在東四環(huán)邊上一個很的小區(qū)，記者了解到，該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是每月2.5元/平方米，小區(qū)物業(yè)公司于去年向業(yè)主們公示了物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。但即便這樣，許多業(yè)主認(rèn)為，這種公示只不過是走形式而已。

    一位不愿意透露姓名的業(yè)主告訴記者，他看了公示后，內(nèi)心產(chǎn)生了一種被人愚弄的感覺。在評價物業(yè)公司所公布的收支賬目情況時，用了“看不懂”三個字來形容。

    在其他幾個小區(qū)，記者也同樣聽到了業(yè)主們“看不懂物業(yè)公司所公示的財務(wù)賬目”的聲音，而一些公共部分的收益更是沒有體現(xiàn)。比如哪些是人防工程，哪些車位屬于業(yè)主共有？另外，電梯里的廣告、小區(qū)物業(yè)用房出租給超市……這些收入業(yè)主根本就不知道。

    而一位物業(yè)管理人士告訴了記者其中的原因：這是物業(yè)管理行業(yè)不成文的行規(guī)，公示物業(yè)收支情況，物業(yè)管理公司不敢說100%地存在貓兒膩，至少也有90%存在問題。物業(yè)公司與業(yè)主本應(yīng)是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，業(yè)主是主體，而物業(yè)公司實(shí)質(zhì)上行使的是“大管家”的職能。

    【物業(yè)費(fèi)·業(yè)內(nèi)算賬】

    物業(yè)公司是“一本萬利”

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少物業(yè)公司都在抱怨“做虧本的購賣”，可一旦新小區(qū)交付使用，物業(yè)公司又總是盡其所能爭取接管到這個小區(qū)，這又是為什么？

    一位業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬，現(xiàn)在不少物業(yè)管理公司的墻面清理保潔、大的維修等項(xiàng)目，都委托給專業(yè)公司去做，這樣遠(yuǎn)比自己聘請工人更省人力、物力，而新建小區(qū)的不少維修項(xiàng)目，如門窗、電梯以及精裝修樓盤的地板、潔具等，都有“售后服務(wù)保障”，并不需要物業(yè)花錢，“物業(yè)真正需要支付的費(fèi)用，也就是保安工資、日常衛(wèi)生打掃等開銷，算得上一本萬利了?！痹撊耸咳缡钦f。

    【物業(yè)費(fèi)·提醒】

    沒約定的公共收益歸業(yè)主

    按照開發(fā)商自己的經(jīng)營目標(biāo)，其在出售商品房時可以選擇采用將全部物業(yè)權(quán)益附同房產(chǎn)一同出售的銷售方式，也可選擇保留少量物業(yè)權(quán)益由自己經(jīng)營(比如保留樓頂廣告的權(quán)益)，但前提是開發(fā)商對所保留的部分應(yīng)當(dāng)在售房合同中給予明確，并且所要保留的物業(yè)權(quán)益不得含有政府規(guī)定業(yè)主應(yīng)享有的基本物業(yè)權(quán)益，如：不得保留小區(qū)的道路、綠化、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊或政府規(guī)定的其他公用設(shè)施的權(quán)益。

    如果開發(fā)商沒有在售房合同中保留樓外立面、樓頂、停車場等物業(yè)的特別權(quán)益，則與建筑物相關(guān)的所有公共空間、設(shè)備設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主共有，而由此產(chǎn)生的任何收益也應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

    【物業(yè)費(fèi)·政策】

    物業(yè)費(fèi)支出含九項(xiàng)內(nèi)容

    《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下九項(xiàng)：

    1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

    2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

    3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

    4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

    5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

    6.辦公費(fèi)用；

    7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

    8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

    9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

    【物業(yè)費(fèi)·數(shù)字】

    九成小區(qū)無業(yè)主委員會

    來自北京市居住小區(qū)管理辦公室的統(tǒng)計數(shù)字顯示，截至2006年4月底，全市共有物業(yè)管理企業(yè)2751家，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目4569個，其中居住小區(qū)3130個。昨日，記者從北京市建委有關(guān)部門了解到，成立業(yè)主委員會的只有369個，約為11.8%。也就是說，大約有9成小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。

    九成物業(yè)公司不公開收益

    搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查顯示，高達(dá)88.64%的消費(fèi)者根本不了解所在小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域和設(shè)備設(shè)施的收益，87.97%物業(yè)公司不公開公共部分收益，90.47%希望找到一種讓公共區(qū)域和設(shè)備設(shè)施歸全體業(yè)主所有的方案。

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小區(qū)沒有按規(guī)定將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)管理區(qū)域進(jìn)口處公布，有的只是在物業(yè)管理辦公室或是在門口值班室留有自行打印，并未使用由物價部門監(jiān)制的統(tǒng)一價目表。此外，不少物業(yè)管理公司即使公開財務(wù)，也只公開水費(fèi)、電費(fèi)，且限于總額，沒有明細(xì)，業(yè)主普遍對公開賬目的真實(shí)性表示懷疑。

    【物業(yè)費(fèi)·專家建議】

    建議1：成立業(yè)主委員會

    北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會秦兵律師認(rèn)為，是否請物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、請哪家物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該由全體業(yè)主決定，是業(yè)主共同選擇、共同付費(fèi)、共同受益的集體消費(fèi)行為，而能代表全體業(yè)主的這個組織只有業(yè)委會。

    從國外物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)可以看出，業(yè)委會是保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)與社員權(quán)、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的較有效組織形式?？梢哉f，如果社區(qū)沒有業(yè)委會，那么業(yè)主在社區(qū)中近30%的公共權(quán)利就沒法行使，無權(quán)利即不必付費(fèi)，在這種情況下業(yè)主有權(quán)不支付物業(yè)費(fèi)。

    秦兵律師指出，目前，在實(shí)際中成立業(yè)委會是一件很困難的事情：頭先是物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的干涉和阻礙，他們意識到一旦業(yè)委會成立，其管理地位勢必會受到影響，擔(dān)心因服務(wù)質(zhì)量差而被解聘，所以就會千方百計地設(shè)置障礙，如禁止業(yè)主張貼公告，阻撓業(yè)主聚會等；再次，與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的相關(guān)行政部門，也會在成立業(yè)委會中以種種理由否認(rèn)成立程序的合法性，導(dǎo)致籌備組重新組建，有的社區(qū)甚至近10余年無法成立業(yè)委會，極大地挫傷了業(yè)主的積極性。

    建議2：劃分業(yè)權(quán)+實(shí)行傭金制

    北京仁和律師事務(wù)所孟憲生律師認(rèn)為，劃分業(yè)權(quán)，可以從根本上界定物業(yè)產(chǎn)權(quán)及其相應(yīng)的責(zé)權(quán)利，不僅明晰了業(yè)主的責(zé)權(quán)利，更是保護(hù)了業(yè)主過往未曾享受過的收益權(quán)：本著“誰投資誰受益”的原則，業(yè)主在購房款中不僅承擔(dān)了所購房屋的建設(shè)成本，也承擔(dān)了部分公共區(qū)域的建設(shè)成本，因此這部分區(qū)域的收益權(quán)也應(yīng)歸業(yè)主所有。

    傭金制的實(shí)行與業(yè)權(quán)的劃分是直接掛鉤的。實(shí)行傭金制管理，可以使物業(yè)財務(wù)管理具有極高的透明度，讓業(yè)主花的每一分錢都清楚明白，業(yè)主可以自行選擇物業(yè)管理的服務(wù)方式、服務(wù)水平及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而物業(yè)公司的收益則不再與成本有關(guān)，而是與服務(wù)水平掛鉤。 (蔡雪婧 鄒玉瑞)

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