哪類地產(chǎn)投資獲利大　房產(chǎn)專家為您明白算賬

　受國家宏觀調(diào)控政策的影響，人們的投資型消費開始變得理性而成熟。新的金融及土地政策的相繼出臺使得投資性房產(chǎn)的前景產(chǎn)生了很大不確定性。各種房產(chǎn)投資的價值終究能值幾何？京城知名房地產(chǎn)金融理財機構(gòu)“我愛我家”的投資專家從投資優(yōu)劣、投資收益等方面給購房人算了筆細賬。

　　購購一手商品房

　　投資優(yōu)勢：戶型較新較大、產(chǎn)權(quán)明晰、建筑年代較近，商住皆宜。

　　投資劣勢：投資總額較大，存在期房風險，貸款購購短期投資后再出售存在轉(zhuǎn)按揭問題，投資高端物業(yè)后若出租較易出現(xiàn)空置風險。

　　投資收益分析：如5年前投資購購東四環(huán)附近一套商品房，均價7355元／平方米，面積121平方米的二居室，原購房款為89萬元，物業(yè)費2.8 元／平方米，裝修費用750元／平方米，出租租金為5200元／月，平均每年空置期為1個半月，5年后此房屋市值升至105萬元。投資收益相關(guān)明細如右表。

　　購購二手房作為投資

　　投資優(yōu)勢：地理位置好、總價較低、交通便利、配套設(shè)施成熟，不用承擔期房風險。

　　投資劣勢：戶型較小、年代久遠、單價較高。

　　投資收益分析：如5年前投資東南三環(huán)一套建筑面積80平方米，購購價格為每平方米5000元，房改成本價為1560元每平方米的已購公房，物業(yè)費2元／平方米，裝修費用400元／平方米，出租租金為1600元／月，平均每年空置期為一個半月，5年后此房屋市值升至52萬元。其投資收益相關(guān)明細如右表。

　　購購空置房作為投資

　　投資優(yōu)勢：地段優(yōu)越，無期房風險，價格較周邊新房低廉，品質(zhì)較周邊二手房高，投資自住兩相宜。

　　投資劣勢：部分房屋朝向不是很理想，戶型不盡規(guī)整，屋內(nèi)格局較差。

　　投資收益分析：例如我愛我家代理的三元橋附近空置房項目“國際港”，其地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善、戶型合理，較為適合中小型公司、企業(yè)商住兩用辦公。以購購一套該項目價格為7800元／平方米，面積130.44平方米的二居室為例，其總房款為102.6萬元，物業(yè)費2.8元／平方米，裝修費用 400元／平方米。此物業(yè)周邊商圈成熟，寫字樓交集，能夠保證其穩(wěn)定的租賃人群，如果出租這套房子，專業(yè)人士認為：像這樣的二居室，其租金一般在7000 元／月左右，平均每年空置期為一個半月，5年后此房屋市值升至156萬元。其投資收益相關(guān)明細如右表。購購經(jīng)濟適用房作為投資

　　投資優(yōu)勢：戶型合理、年代較新、價格相對較低。

　　投資劣勢：不僅購購有限制，出售也有年限限制，并且對于住滿5年的經(jīng)濟適用房來說，出售時需交10%的綜合地價款，這就增加了售房費用。

　　投資收益分析：目前，出售已購的經(jīng)濟適用房一般分兩種情況：

　　出售尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房

　　購購人有條件限制，即購購者頭先具備常住戶口，其次購購者家庭年收入應(yīng)在人民幣6萬元以下。如一套面積為95平方米，原購房價格為2650元／月的經(jīng)濟適用房，在未住滿5年的情況下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平方米的價格進行出售。并且，購購此套房屋的購房者必須符合經(jīng)濟適用房的購購條件方可以購購此套房屋。因此出售此類經(jīng)濟適用房無投資收益可言。

　　售出已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房

　　業(yè)主可依照目前市場價格出售。例如1999年購購的面積為90平方米的經(jīng)濟適用房，原購價為2600元／平方米，總共花費購房款約23.4萬元左右，并花費了約3.6萬元裝修。符合住滿5年的上市條件后，目前市場售價可達3600元／平方米。出售這套房屋，需繳納萬分之五的印花稅，及按成交價的 10%補交綜合地價款。若通過中介公司出售，還需繳納成交價2%的代理費及1500元的中保辦證費。

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