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哪類地產(chǎn)投資獲利大 房產(chǎn)專家為您明白算賬
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1237 次
哪類地產(chǎn)投資獲利大 房產(chǎn)專家為您明白算賬
受國家宏觀調(diào)控政策的影響,人們的投資型消費(fèi)開始變得理性而成熟。新的金融及土地政策的相繼出臺使得投資性房產(chǎn)的前景產(chǎn)生了很大不確定性。各種房產(chǎn)投資的價值終究能值幾何?京城知名房地產(chǎn)金融理財機(jī)構(gòu)“我愛我家”的投資專家從投資優(yōu)劣、投資收益等方面給購房人算了筆細(xì)賬。
購購一手商品房
投資優(yōu)勢:戶型較新較大、產(chǎn)權(quán)明晰、建筑年代較近,商住皆宜。
投資劣勢:投資總額較大,存在期房風(fēng)險,貸款購購短期投資后再出售存在轉(zhuǎn)按揭問題,投資高端物業(yè)后若出租較易出現(xiàn)空置風(fēng)險。
投資收益分析:如5年前投資購購東四環(huán)附近一套商品房,均價7355元/平方米,面積121平方米的二居室,原購房款為89萬元,物業(yè)費(fèi)2.8 元/平方米,裝修費(fèi)用750元/平方米,出租租金為5200元/月,平均每年空置期為1個半月,5年后此房屋市值升至105萬元。投資收益相關(guān)明細(xì)如右表。
購購二手房作為投資
投資優(yōu)勢:地理位置好、總價較低、交通便利、配套設(shè)施成熟,不用承擔(dān)期房風(fēng)險。
投資劣勢:戶型較小、年代久遠(yuǎn)、單價較高。
投資收益分析:如5年前投資東南三環(huán)一套建筑面積80平方米,購購價格為每平方米5000元,房改成本價為1560元每平方米的已購公房,物業(yè)費(fèi)2元/平方米,裝修費(fèi)用400元/平方米,出租租金為1600元/月,平均每年空置期為一個半月,5年后此房屋市值升至52萬元。其投資收益相關(guān)明細(xì)如右表。
購購空置房作為投資
投資優(yōu)勢:地段優(yōu)越,無期房風(fēng)險,價格較周邊新房低廉,品質(zhì)較周邊二手房高,投資自住兩相宜。
投資劣勢:部分房屋朝向不是很理想,戶型不盡規(guī)整,屋內(nèi)格局較差。
投資收益分析:例如我愛我家代理的三元橋附近空置房項目“國際港”,其地理位置優(yōu)越,配套設(shè)施完善、戶型合理,較為適合中小型公司、企業(yè)商住兩用辦公。以購購一套該項目價格為7800元/平方米,面積130.44平方米的二居室為例,其總房款為102.6萬元,物業(yè)費(fèi)2.8元/平方米,裝修費(fèi)用 400元/平方米。此物業(yè)周邊商圈成熟,寫字樓交集,能夠保證其穩(wěn)定的租賃人群,如果出租這套房子,專業(yè)人士認(rèn)為:像這樣的二居室,其租金一般在7000 元/月左右,平均每年空置期為一個半月,5年后此房屋市值升至156萬元。其投資收益相關(guān)明細(xì)如右表。購購經(jīng)濟(jì)適用房作為投資
投資優(yōu)勢:戶型合理、年代較新、價格相對較低。
投資劣勢:不僅購購有限制,出售也有年限限制,并且對于住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房來說,出售時需交10%的綜合地價款,這就增加了售房費(fèi)用。
投資收益分析:目前,出售已購的經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況:
出售尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房
購購人有條件限制,即購購者頭先具備常住戶口,其次購購者家庭年收入應(yīng)在人民幣6萬元以下。如一套面積為95平方米,原購房價格為2650元/月的經(jīng)濟(jì)適用房,在未住滿5年的情況下,只能以2650元/平方米或低于2650元/平方米的價格進(jìn)行出售。并且,購購此套房屋的購房者必須符合經(jīng)濟(jì)適用房的購購條件方可以購購此套房屋。因此出售此類經(jīng)濟(jì)適用房無投資收益可言。
售出已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房
業(yè)主可依照目前市場價格出售。例如1999年購購的面積為90平方米的經(jīng)濟(jì)適用房,原購價為2600元/平方米,總共花費(fèi)購房款約23.4萬元左右,并花費(fèi)了約3.6萬元裝修。符合住滿5年的上市條件后,目前市場售價可達(dá)3600元/平方米。出售這套房屋,需繳納萬分之五的印花稅,及按成交價的 10%補(bǔ)交綜合地價款。若通過中介公司出售,還需繳納成交價2%的代理費(fèi)及1500元的中保辦證費(fèi)。
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