受國家宏觀調控政策的影響，人們的投資型消費開始變得理性而成熟。新的金融及土地政策的相繼出臺使得投資性房產的前景產生了很大不確定性。各種房產投資的價值終究能值幾何？京城知名房地產金融理財機構“我愛我家”的投資專家從投資優(yōu)劣、投資收益等方面給購房人算了筆細賬。

購購一手商品房

投資優(yōu)勢：戶型較新較大、產權明晰、建筑年代較近，商住皆宜。

投資劣勢：投資總額較大，存在期房風險，貸款購購短期投資后再出售存在轉按揭問題，投資高端物業(yè)后若出租較易出現空置風險。

投資收益分析：如5年前投資購購東四環(huán)附近一套商品房，均價7355元／平方米，面積121平方米的二居室，原購房款為89萬元，物業(yè)費2.8元／平方米，裝修費用750元／平方米，出租租金為5200元／月，平均每年空置期為1個半月，5年后此房屋市值升至105萬元。投資收益相關明細如右表。

購購二手房作為投資

投資優(yōu)勢：地理位置好、總價較低、交通便利、配套設施成熟，不用承擔期房風險。

投資劣勢：戶型較小、年代久遠、單價較高。

投資收益分析：如5年前投資東南三環(huán)一套建筑面積80平方米，購購價格為每平方米5000元，房改成本價為1560元每平方米的已購公房，物業(yè)費2元／平方米，裝修費用400元／平方米，出租租金為1600元／月，平均每年空置期為一個半月，5年后此房屋市值升至52萬元。其投資收益相關明細如右表。

購購空置房作為投資

投資優(yōu)勢：地段優(yōu)越，無期房風險，價格較周邊新房低廉，品質較周邊二手房高，投資自住兩相宜。

投資劣勢：部分房屋朝向不是很理想，戶型不盡規(guī)整，屋內格局較差。

投資收益分析：例如我愛我家代理的三元橋附近空置房項目“國際港”，其地理位置優(yōu)越，配套設施完善、戶型合理，較為適合中小型公司、企業(yè)商住兩用辦公。以購購一套該項目價格為7800元／平方米，面積130.44平方米的二居室為例，其總房款為102.6萬元，物業(yè)費2.8元／平方米，裝修費用400元／平方米。此物業(yè)周邊商圈成熟，寫字樓交集，能夠保證其穩(wěn)定的租賃人群，如果出租這套房子，專業(yè)人士認為：像這樣的二居室，其租金一般在7000元／月左右，平均每年空置期為一個半月，5年后此房屋市值升至156萬元。其投資收益相關明細如右表。購購經濟適用房作為投資

投資優(yōu)勢：戶型合理、年代較新、價格相對較低。

投資劣勢：不僅購購有限制，出售也有年限限制，并且對于住滿5年的經濟適用房來說，出售時需交10%的綜合地價款，這就增加了售房費用。

投資收益分析：目前，出售已購的經濟適用房一般分兩種情況：

出售尚未住滿5年的經濟適用房

購購人有條件限制，即購購者頭先具備北京市常住戶口，其次購購者家庭年收入應在人民幣6萬元以下。如一套面積為95平方米，原購房價格為2650元／月的經濟適用房，在未住滿5年的情況下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平方米的價格進行出售。并且，購購此套房屋的購房者必須符合經濟適用房的購購條件方可以購購此套房屋。因此出售此類經濟適用房無投資收益可言。

售出已經住滿5年的經濟適用房

業(yè)主可依照目前市場價格出售。例如1999年購購的面積為90平方米的經濟適用房，原購價為2600元／平方米，總共花費購房款約23.4萬元左右，并花費了約3.6萬元裝修。符合住滿5年的上市條件后，目前市場售價可達3600元／平方米。出售這套房屋，需繳納萬分之五的印花稅，及按成交價的10%補交綜合地價款。若通過中介公司出售，還需繳納成交價2%的代理費及1500元的中保辦證費。其投資收益相關明細如右表。

　　　　　　(作者：麗娟)

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