現(xiàn)在，一系列的調(diào)控政策出臺(tái)后，本是"銀十"的市場(chǎng)交易量出現(xiàn)了不小的降幅，本就猶豫的購(gòu)房者更加搖擺起來(lái)。于是即使面對(duì)房產(chǎn)商的促銷(xiāo)，一些人也冷靜地自己先算起賬來(lái)。

差價(jià)投資已無(wú)利潤(rùn)空間

當(dāng)政策把營(yíng)業(yè)稅的征收時(shí)限從原來(lái)的2年延長(zhǎng)到了5年時(shí)，那些希望獲取房屋差價(jià)的投資者不僅要算賬了。在以前征收時(shí)限為兩年的情況下，不少投資者還可能屏過(guò)這段時(shí)間。而現(xiàn)在時(shí)限被延長(zhǎng)到了5年，投資者只有兩種選擇，或者延長(zhǎng)持有時(shí)間，或者就只能接受交易成本的提高。在這種情況下，無(wú)疑大大壓縮了房產(chǎn)投資的利潤(rùn)空間，所謂就是"無(wú)利可圖"。

其實(shí)投資房產(chǎn)要從三個(gè)方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個(gè)方面就是機(jī)會(huì)成本。在目前的情況下，由于此前房?jī)r(jià)的不斷高漲，一套房產(chǎn)的初期資金投入可以說(shuō)已經(jīng)相當(dāng)大了。而從支出的情況來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅的征收大大提高了樓市的交易成本，而且持有房產(chǎn)也要支出像物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等等，如果再考慮投入資金機(jī)會(huì)成本的話(huà)，一套房子要上漲20％才能保證我們的贏利空間。

換句話(huà)說(shuō)，如果你現(xiàn)在購(gòu)入一套房產(chǎn)準(zhǔn)備將來(lái)賣(mài)出獲利的話(huà)，其實(shí)在你購(gòu)入的那一刻就已經(jīng)付出了相當(dāng)大的資金成本，而從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，寄希望于房?jī)r(jià)短期上升20％再獲利顯然不太現(xiàn)實(shí)。為此，投資房產(chǎn)資金的"安全系數(shù)"是要先算清楚的。

購(gòu)房時(shí)要注重自我保全

購(gòu)房，投資者還要注意個(gè)盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，即避免踏入"爛尾樓"的陷阱。

從推出的這些政策看，頭先是市場(chǎng)的需求將會(huì)受到抑制，政策面的變化使不少購(gòu)房者暫時(shí)觀(guān)望。而在開(kāi)發(fā)商層面，相關(guān)措施的出臺(tái)卻使他們的資金面臨著巨大的壓力。而從市場(chǎng)面的情況來(lái)看，在當(dāng)前供大于求的情況下，不少樓盤(pán)都出現(xiàn)了"零成交"的局面，這些樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的資金鏈顯然面臨著斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)歷過(guò)上一波樓市調(diào)整的人都知道，在開(kāi)發(fā)商資金比較緊張的情況下，"供大于求"導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)就是"爛尾樓"，對(duì)此廣大購(gòu)房者切不可掉以輕心。

而更為直接的，在目前的情況下大家可以更多地關(guān)注現(xiàn)房，購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房比期房少了很多風(fēng)險(xiǎn)，它是實(shí)實(shí)在在的。試想如果購(gòu)房者按揭貸款購(gòu)購(gòu)了房子，較后開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂發(fā)生"爛尾"，這時(shí)候購(gòu)房者就會(huì)陷入進(jìn)退兩難的境地。

套型面積將逐步趨小

90平方米小面積住宅的概念出臺(tái)，代表了未來(lái)的一個(gè)方向，由此也不得不引起購(gòu)房者的重視。

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)在建設(shè)過(guò)程中有戶(hù)型越來(lái)越大的趨勢(shì)，但在實(shí)際使用中，不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)其并不一定實(shí)用。而較關(guān)鍵的是，現(xiàn)在房?jī)r(jià)越來(lái)越高，在降低單價(jià)一時(shí)較為困難的情況下，把房屋的總價(jià)降下來(lái)就是一個(gè)頗為行之有效的方法。從我國(guó)香港的情況來(lái)看，雖然那里房屋的單價(jià)也是比較高的，但由于套型面積較小，所以從總價(jià)上看與上海房?jī)r(jià)的距離就比較小了。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房型面積趨小將會(huì)成為一種趨勢(shì)，它將會(huì)更多地融入到開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)理念中去，因?yàn)檫@對(duì)于他們的營(yíng)銷(xiāo)同樣也是有利的。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就要逐漸接受這一理念，并在此基礎(chǔ)上確定自己的購(gòu)房策略。當(dāng)然對(duì)于那些喜歡的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也不是沒(méi)有機(jī)會(huì)，比如可以購(gòu)購(gòu)相鄰的兩套小面積住房合起來(lái)使用等，其中就需要有一些新的思路。

梯級(jí)購(gòu)房原則更顯重要

所謂梯級(jí)購(gòu)房，就是在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者先租后購(gòu)、先購(gòu)舊后購(gòu)新、先購(gòu)小后購(gòu)大、先購(gòu)普通后購(gòu)高端、先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老的購(gòu)房理念。

其中特別要留意的是，由于未來(lái)市場(chǎng)還存在著較多的變數(shù)，所以對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，先租房過(guò)渡就是一個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的好方法。一般來(lái)說(shuō)，是租房還是購(gòu)房，頭先是要對(duì)其當(dāng)前的狀況有個(gè)判斷，這主要可關(guān)注房產(chǎn)的售租價(jià)之比，也就是說(shuō)如果房產(chǎn)的售價(jià)不高，而租賃的價(jià)格比較高，那就不能說(shuō)處在一個(gè)租房的好時(shí)段。

反過(guò)來(lái)，如果房產(chǎn)的價(jià)格不斷高漲，但另一方面租賃價(jià)格卻沒(méi)有上升甚至出現(xiàn)下跌，售租價(jià)之比不斷擴(kuò)大，這對(duì)租房就比較有利了。接著我們還要對(duì)樓市的未來(lái)有個(gè)預(yù)期，如果現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格較低未來(lái)上升空間大，那購(gòu)房應(yīng)該說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。但如果樓市價(jià)格已到高位后市風(fēng)險(xiǎn)加大或者說(shuō)走向不明，租房就給了你進(jìn)一步觀(guān)察市場(chǎng)的充足時(shí)間，而目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的種種變化，就使租房者有了更多的理由。

　　　　　(作者：黃羅)