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任志強:高房價政府有責 不應吊胃口方式拍賣土地
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 559 次
較近一段時間,房地產(chǎn)再次成了較吸引人們眼球的行業(yè),在幾個月前業(yè)界還在討論是否出現(xiàn)小陽春的時候,現(xiàn)在的熱度似乎到了盛夏,全國頻現(xiàn)地王、央企重金拿地、房價迅速回升、二手房市場大熱,再加上國土部宣稱地價只占房價23%,上海在建大樓倒塌等等,有關(guān)房地產(chǎn)的新聞不斷沖擊著人們的神經(jīng)。而相比之下,地產(chǎn)圈的聲音卻沒有以往那么引人關(guān)注,記者就此采訪了華遠集團總裁任志強,對話目前房地產(chǎn)業(yè)的一些熱門話題。
要給政府算算賬
《財?shù)馈罚罕M管廣渠路15號地的拍賣已經(jīng)過去半個月時間了,但是圍繞央企重金砸地的話題卻一直都在熱議。這一次中化方興用40億拍到地王,已經(jīng)引起了眾多非議,潘石屹就公開感嘆現(xiàn)在開發(fā)商拿地不理性,還有人已經(jīng)在替中化方興算賬了,就像當年業(yè)內(nèi)給華潤的橡樹灣算賬一樣,認為只有賣到兩萬五以上才能不賠錢,您對這個現(xiàn)象如何看待,是否高房價只是來源于高地價?
任志強:一直都有這樣的情況,當北京連續(xù)拍出幾個天價土地之后,媒體上就不斷地在每一次天價地之后都精心地替開發(fā)商算賬,看看這個天價地中的產(chǎn)品要賣多少錢才能有贏利。同時還在與現(xiàn)有周邊正在銷售的樓盤價格做對比,看看“面粉是否已經(jīng)貴過面包”。好像整個社會都在為開發(fā)商操心,表面上擔心開發(fā)商的能力,背后則是對房價上漲的更大擔憂。但是這種房價上漲的預期難道與土地價格上漲無關(guān)嗎?
其實,更應該讓社會給政府也算算賬,而不是替開發(fā)商算賬。比如,北京市今年5月份成交土地的情況是:十五塊用地,其中十塊土地以底價或近底價成交,主要為遠郊、舊村改造的用地,略好的五塊地溢價中標。 這五塊溢價中標的土地合計建筑面積為48萬平方米,成交總價為24.2億元,溢價高達14億元,每平方米平均溢價2919元。溢價的概念是政府已核算完土地的開發(fā)成本,核算完應收取的70年或40年土地出讓金后的額外超額利潤,并未包括原有的土地出讓金收益。平均土地成本7818元,如果算上3%的契約稅,那這個數(shù)字就變成了8052元/平方米。
《財?shù)馈罚耗囊馑际钦畬τ诟叩貎r也負有責任,是不是有什么好的建議呢?
任志強:政府力爭增加從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營行為,但房價不能在高地價的支撐下掉下去。如果土地的拍賣活動不是順延的分期,而是在同一時間、不同場地中進行,土地的溢價仍會步步高升嗎?可惜政府不但從溢價上希望獲取土地中的收益,從拍賣的方法上也在用吊胃口的方式延長決策的周期,達到逐步提高預期并抬高地價的策略。
比如,如果是在同、同一時間舉行拍賣活動,那么就可能形成大多數(shù)企業(yè)無法參加所有地塊舉牌的情況,因為大多數(shù)企業(yè)無資金實力同時對多塊土地舉牌并中標,這樣在減少了企業(yè)選擇的機會的同時,也減少了競爭的對手數(shù)量和能力。但如果是每天一場拍賣會,則天價地勢必會影響場競爭中的失敗者,他們會重新對已出現(xiàn)的天價地影響下重新研究舉牌的辦法,也在這種天價地預期的推動下提高預想的中標價格。
這樣每一次的土地溢價都給下一次的土地溢價找到了理由,溢價預期每次都提高一個臺階,并從市區(qū)向郊區(qū)蔓延,又從郊區(qū)返回市區(qū),交叉影響。較終形成了“魚翅”與“粉絲”一起飛漲,相互追高的現(xiàn)象。政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關(guān)系,又在追求土地出讓的利潤化與追求房價穩(wěn)定的雙重矛盾中打架。真到了要認真討論房價的快速增長時,又要揮舞大棒轉(zhuǎn)向市場了,被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發(fā)商,較終損失的卻只能是消費者。
上海塌樓并非偷工減料
《財?shù)馈罚簩τ诂F(xiàn)在全國都非常關(guān)注的上海13層在建樓房倒塌一事,盡管出事的開發(fā)商現(xiàn)在還在焦頭爛額地解決各種退房和賠償事宜,但這件事已經(jīng)引起了新一輪的開發(fā)商信任危機,很多人認為開發(fā)商普遍存在偷工減料等做法,您怎么看這件事?
任志強:開發(fā)商只是土地、金融、設計、施工、服務、管理等資源和生產(chǎn)結(jié)合的組織者,不是親自動手畫圖、砌磚、扎鋼筋的生產(chǎn)者。開發(fā)商會按政府招標的要求委托施工,施工單位應按有資格的設計圖紙進行施工;監(jiān)理單位應按質(zhì)量標準進行監(jiān)理、政府的質(zhì)檢部門負責驗收。如有偷工減料也不是開發(fā)商的事,而是一系列環(huán)節(jié)中設計方、施工方、質(zhì)檢方的問題,不能將質(zhì)量責任推給開發(fā)商。華遠實行了質(zhì)量擔保制度,恰恰就是為了解決這一系列環(huán)節(jié)中的質(zhì)量保障問題。
倒塌的樓并非在于偷工減料的質(zhì)量問題,結(jié)論是一側(cè)車庫施工的順序和現(xiàn)場另一側(cè)堆土的壓力造成的壓力移動形成的結(jié)果,與樓本身的施工質(zhì)量無關(guān)。錄像中看到的倒塌樓的許多玻璃完整未碎,說明倒樓自身未發(fā)生重大變形,質(zhì)量是合格的。也許施工方案的確定和開發(fā)商有關(guān),但施工質(zhì)量、倒樓本身與開發(fā)商無關(guān),不能因此而將責任推給開發(fā)商。就像汽車的質(zhì)量是生產(chǎn)廠家的事,而不是4S店的事。但用戶會先到4S店索賠,較終的汽車如果有質(zhì)量問題,召回汽車不是4S店而是汽車生產(chǎn)廠家的責任一樣。
地價只占房價23%嗎
《財?shù)馈罚呵安痪?,國土部稱中國的土地成本占房價的比重平均為23.2%,低于世界許多國家水平,而如果按照這個標準來計算,廣渠路15號地的房價就應該賣到6萬元以上,您怎么看國土部的這個計算標準?
任志強:國土部的這條新聞似乎是在告訴民眾,中國的土地價格還很低,還有極大的提升空間,政府還應從土地中多分一些利益。不是地價在推高房價,而是房價在拉高地價,并將繼續(xù)在房價推高中推高地價。
這種理論為什么在1998年至2003年之前不生效呢?為什么1998年至2003年平均每年的房價只增長2.7%呢?住宅商品價格平均增長3.5%,房價收入比連年下降呢?那一階段的房價也在不斷上漲,但地價卻波動不大,為什么那時沒人在埋怨地價在推動房價的上漲呢?而這一階段又恰恰是個人購房從低向高快速發(fā)展的過程。2002年的土地招拍掛文件改變了土地的供給方式,才形成了調(diào)控政策推動之下的房價變化和土地領跑的價格信號,并逐步在現(xiàn)實的房價中引發(fā)社會的爭議。
現(xiàn)在北京的土地拍賣中,有時一個項目的競標單位多達16家,僅投標保證金就高達13.9億元。十多個項目的保證金合計大約就要180億元,利息成本就高達5000多萬元。這些增加的土地交易成本都會轉(zhuǎn)化為地價中的一部分,但政府收取了這些利益,卻絕不會將這些交易計入地價的成本價格之中。地價推高房價的過程其實是個后浪推前浪的過程。
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