近日，相聲演員郭德綱被爆在其別墅外圍建起“后花園”占用公共綠地，而郭德綱的家屬回應(yīng)稱，購房時(shí)就附帶綠地，自然有權(quán)改造，使郭德綱深陷“圈地門”事件。底層業(yè)主圈地問題一時(shí)也成為公眾關(guān)注和議論的話題。

記者今日從海淀法院了解到，法官從受理的案件中發(fā)現(xiàn)，三類情況較容易引發(fā)底層房屋私權(quán)空間爭議，業(yè)主們“我家花園我做主”的普遍心理，誘發(fā)了不少“出格”的行為。

　情況一

　底層花園 簽了協(xié)議也無效

2008年底，張先生與王小姐準(zhǔn)備購購一套婚房。在一處高端住宅小區(qū)，開發(fā)商向他們承諾，如果購購110平方米的底層樓房，可以屋前的30平方米花園。

在簽合同時(shí)，開發(fā)商還將“購購底層附帶門前30平方米花園”的約定寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。

出人意料的是，張先生收了房準(zhǔn)備將門前的花園圍起來時(shí)，物業(yè)到法院起訴他占用了小區(qū)公共綠地，要求他騰退。法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，張先生購購房屋的規(guī)劃中并沒有門前花園，所謂的門前花園在規(guī)劃中屬于公共綠地，于是法院支持了物業(yè)的請求。

　法官說法

　有沒有花園 建筑區(qū)劃說了算

物權(quán)法中說明，建筑區(qū)劃是判斷門前屋后綠地是否屬于開發(fā)商、能否連同底層房屋一并出售的標(biāo)準(zhǔn)。

消費(fèi)者在購購底層房屋時(shí)，應(yīng)核實(shí)開發(fā)商的建筑區(qū)劃，查明門前屋后綠地是規(guī)劃在底層房屋內(nèi)的，還是規(guī)劃在公共綠地范疇內(nèi)的，不能光看開發(fā)商的私下協(xié)議。

此外，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但也有專屬于個(gè)人使用的例外情形。

購房人在符合以下兩個(gè)條件時(shí)，也可以對共有綠地享有專有使用的合法權(quán)利：門前屋后綠地由底層業(yè)主專有使用的規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)；開發(fā)商通過廣告、公告欄等方式向其他業(yè)主公示，底層業(yè)主門前屋后綠地屬于業(yè)主專有使用。

情況二

　自家的花園 不能說改就改

李先生是一個(gè)高端住宅社區(qū)的底層房屋業(yè)主，屋后有一個(gè)20平方米的專有花園。由于年久失修，花園外圍的柵欄已經(jīng)腐朽，李先生找到小區(qū)物業(yè)要求維修花園。

物業(yè)認(rèn)為該花園是李先生專有使用的領(lǐng)域，該花園維修的相應(yīng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)，不同意由物業(yè)進(jìn)行維修。于是，李先生自行找來施工隊(duì)，新修建了與相鄰底層花園柵欄不一樣的圍欄，并在花園內(nèi)另行搭建了葡萄架及假山噴泉。

修建完畢后，物業(yè)要求李先生整改。但李先生認(rèn)為自己是在被小區(qū)物業(yè)拒才自行維修花園的，而且花園是其專有使用，他有權(quán)按照個(gè)人喜好進(jìn)行改建，物業(yè)無權(quán)干涉。

　法官說法

　使用權(quán)所有權(quán) 不能一概而論

法官表示，很多底層業(yè)主都認(rèn)為其對專有使用的花園有任意的處置權(quán)，可以任意改建，他人無權(quán)干涉。

實(shí)際上，所有權(quán)與使用權(quán)是有區(qū)別的，所有權(quán)包括占有、使用、處分及收益四項(xiàng)基本權(quán)能，而使用權(quán)沒有所有權(quán)中包括的處分權(quán)能，使用權(quán)人無權(quán)對沒有所有權(quán)的使用物進(jìn)行任意處分。

本案中，業(yè)主取得的屋后綠地權(quán)利，僅僅是專有使用權(quán)，簡言之，就是只有獨(dú)自使用的權(quán)利，沒有改造和處分的權(quán)利。

任何以維修為名進(jìn)行改建、擴(kuò)建及搭建附屬設(shè)施的行為都是超出專有使用權(quán)權(quán)利范圍的越權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀的法律責(zé)任。

　溫馨提示

底層業(yè)主對門前屋后綠地享有專有使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法行使權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，也就是說業(yè)主不得妨礙建筑區(qū)劃內(nèi)公共道路、公共場所、公用設(shè)施的建設(shè)和使用；不可以隨意改動(dòng)綠地原規(guī)劃及面積，擅自改變外觀及增加附屬設(shè)施。

專有綠地的維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算，由享有綠地的底層業(yè)主自行承擔(dān)，其他業(yè)主和小區(qū)物業(yè)不承擔(dān)該筆費(fèi)用。

情況三

　屋內(nèi)挖地下室

　影響全樓業(yè)主

小王購了一套60平方米的底層房屋，他覺得空間太小，但又不敢違章搭建，于是想出了新招——在自家房屋下面挖了一個(gè)10平方米的地下室。

結(jié)果，小區(qū)物業(yè)稱小王侵犯了小區(qū)其他業(yè)主的公共利益，要求其自行恢復(fù)原狀，小王不理解甚至覺得是小區(qū)物業(yè)無理取鬧，干涉其對底層房屋的所有權(quán)。

法官說法

私權(quán)行使有邊界

現(xiàn)代民法中“所有權(quán)完全”原則已經(jīng)受到“權(quán)利不得濫用”原則的修正和限制，也就是私權(quán)的行使是有邊界的，這個(gè)邊界就是公共利益。

尤其是在住宅小區(qū)這種私權(quán)與公共利益交織的領(lǐng)域，業(yè)主的私權(quán)從來就不是完全的。本案中，業(yè)主在自家挖地下室，表面上是對自己所購房屋的處分，實(shí)際上是對小區(qū)公共利益的侵犯。

小王家的屋底實(shí)際上屬于整個(gè)樓房的公共結(jié)構(gòu)——地基，地基涉及整棟樓業(yè)主的公共利益。小王應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀的法律責(zé)任。

法官表示，底層業(yè)主所在的空間及位置相比其他樓層的業(yè)主有更多利用和處分的優(yōu)勢，他們不能濫用這一優(yōu)勢。

(作者：李奎)